李澤楷一直想要出手的盈科中心，終于找到了買家。盈大地產4月8日晚間宣布，與買方一家在英屬處女群島註冊的公司Vinter Star Limited，達成了出售北京物業(yè)盈科中心的協(xié)議，買方應付的該物業(yè)價值9.28億美元（折合港幣約72億港元），較2013年12月31日的賬面值高出約8%。在三里屯商圈有太古里等投資物業(yè)的基匯資本宣布成為接盤方。
該協(xié)議還有待股東特別大會批準，按計劃，此交易將在2014年8月28日完成。盈大地產董事認為，該出售價格合理，出售事項符合盈大地產股東的最佳利益。
同時房地產私募基金公司基匯資本亦宣布，其旗下基金所投資的一家公司已達成有條件協(xié)議，收購李澤楷旗下盈大地產的北京物業(yè)盈科中心。這項交易將是海外私募基金在中國最大的單項物業(yè)收購案。
小超人的辣手燙山芋
北京盈科中心位處三里屯商圈，樓板面積約169,900平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。然而，自太平洋百貨撤出后，購物中心6層物業(yè)一直空置，而籌劃中的翻新計劃也未能進行，而租金收入卻持續(xù)下滑，成了小超人急于出手的辣手燙山芋。
盈科中心再次叫賣的背后，其經營現(xiàn)狀并不佳。2013年的半年報顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期的66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。
盈大地產方面表示，由于盈大地產一直在物色不同的商業(yè)及投資機會，盈大地產正循不同渠道以滿足盈大地產集團的預計資金需求。由于有跡象顯示環(huán)球經濟已經靠穩(wěn)并出現(xiàn)緩慢復蘇，盈大地產董事認為，出售事項是盈大地產集團以合理價錢出售該物業(yè)套現(xiàn)的良機，藉以加強盈大地產集團整體的財務狀況。
房地產業(yè)內人士嚴躍進對網易財經分析稱，拋售盈科中心的聲音此前也延續(xù)了很長時間，甚至一度導致關于“中國商辦物業(yè)是否出現(xiàn)泡沫破裂”的爭議出現(xiàn)。該物業(yè)拋售，符合目前盈大地產資產配置的策略，滿足了低吸高拋的投資理念，對于回收現(xiàn)金，甩掉包袱具有積極的作用。
嚴躍進表示，本質上看，該資產目前處于亟待盤活的階段。從盈大地產的角度看，此類產品如果調整建筑的物理結構、改變租約條件等，可能并不會帶來太大的沖擊力。拋售換個新東家，也可以理解為一個合乎交易的過程。從基匯資本的角度看，收購可為其扎實在北京三里屯區(qū)域的物業(yè)投資創(chuàng)造更大的機會，畢竟其在三里屯已經有類似的經驗操作。收購后能實現(xiàn)幾個項目的聯(lián)動發(fā)展。這也是基匯資本有信心讓這個項目增值并打翻身仗的動力。
盈科中心的招商困境
盈科中心落成于上世紀末，無論是設計風格還是建筑結構都帶著上世紀的烙印，處在三里屯商圈的邊沿，在大批量的現(xiàn)代化建筑面前顯得有點格格不入。其西面緊挨著的是剛剛落成的富于現(xiàn)代感的盈通中心，號稱“三里屯一號”，近期即將入市，而再往西就是超大體量的三里屯SOHO、三里屯太古里以及世茂廣場。
盈科中心曾經的運營問題，將來依然是基匯資本必須面對的困境。在三里屯有導致盈科中心出租率大降的最大原因是其商業(yè)樓層的空置。自2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，自地下一層至地面五層共計6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置超過2年時間。如此大體量的購物中心如何招商，將是考驗基匯資本接盤盈科中心的第一道坎。
基匯資本在三里屯商圈投資和管理的項目包含三里屯太古里、北京極棧酒店和萬國公寓?；鶇R資本計劃在收購后，通過資產管理最大化的發(fā)揮該物業(yè)的商機潛能。
基匯資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰表示，這是個難能可貴的機會可在北京無法復制的地段收購到如此大型、可生產穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。相信此類型的資產將繼續(xù)提供出色的回報。“該項目來自零售、辦公樓和服務型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風險的天然屏障”。
對此，嚴躍進表示，該物業(yè)最大的劣勢在于周邊同質的替代產品比較多，對于租戶和商家的吸引力在下滑，所以使得物業(yè)交易的市場價格低于預期。這是基匯資本未來必須正視的事實。
嚴躍進認為，在中國尤其北京這樣的市場中，商辦物業(yè)的市場去化速度在放緩。在反腐倡廉等大背景下，高凈值人群對此類物業(yè)的依賴度在下滑。在歐美經濟復蘇的背景下，北京物業(yè)市場的海外租客心態(tài)也在發(fā)生變化。尤其在目前京津冀一體化下，北京商辦物業(yè)的重心在逐漸南移。這些要素都能改變北京市場商辦物業(yè)投資回報率的大小。
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