2013年“黑馬”碧桂園完成了1060億的銷售額和約1593萬平方米合同銷售建筑面積，進入千億陣營。但其年報顯示2013年凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%。
營收巨幅增長的背后，利潤率并沒有增長，反而在下降，加之原CFO伍綺琴突然辭職，引發(fā)碧桂園股價大跌。
股價的變動反映了投資者對于內地三四線樓市的擔憂，而碧桂園應對不當、公告時機不對則加劇了股價的下跌。那么，真實的三四線樓市究竟又是如何？碧桂園今年業(yè)績能否有保障？
碧桂園管理層顯然對此充滿信心。“我們去年的銷售目標是620億，但結果卻超過了千億，”碧桂園總裁莫斌稱，今年1280億的銷售目標完成沒有問題，很可能會超越。
4月2日，碧桂園宣布新任CFO人選，原中國海外發(fā)展有限公司執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)吳建斌將出任碧桂園執(zhí)行董事兼首席財務官，當日碧桂園股價迎來8.73%的漲幅。
公告顯示，吳建斌在4月1日已獲委任為公司執(zhí)行董事，其首席財務官任命則在4月30日起生效。吳建斌原是中國海外（中海地產）的財務總監(jiān)，是一個財務戰(zhàn)略專家，更是一個資本運作高手。
CFO的新任命提振了碧桂園股價。“中海地產以其質量好、盈利能力強著稱，其成本控制能力和低息融資能力在業(yè)內領先，而這正是碧桂園需要學習的。吳建斌的加入是有一定正面影響的。”北京蘭德咨詢總裁宋延慶表示。
長期來看，熟悉吳建斌的香港投資界人士表示，吳建斌與諸多機構投資者、長線投資者關系密切，過去曾主導了多次中海外的低息融資，其加入碧桂園有助于公司重建與大型機構投資者的關系，提升碧桂園公司的信用評級。
而在高管更迭之外，投資者更希望了解的是，碧桂園大量位于三四線城市的項目狀況究竟如何？
根據易居中國聯席總裁丁祖昱的研究，碧桂園深耕三四線能在去年取得巨量業(yè)績，首先是因其復合定位。碧桂園很多項目都在三四線城市，比如惠州（樓盤）碧桂園十里銀灘、海陽碧桂園十里金灘等。這些項目碧桂園采取了復合式的定位方法，既可以作為周邊客戶的第一居所，又可以作為旁邊二線城市（車程1小時內）客戶的第二居所（休閑度假），再加上巨大的價格優(yōu)勢，極具投資價值，最終把這些別的企業(yè)認為是難點的項目打造成了明星樓盤。
宋延慶也認為，碧桂園在三四線城市扎根好，競爭力強，產品能夠填補當地的空白，價格殺傷力強（郊區(qū)的別墅相當于市區(qū)的住宅總價）。
值得注意的是，碧桂園銷售額TOP10項目占集團銷售額比重超過了50%。碧桂園把集團資源整合、優(yōu)勢兵力集中在了明星項目上，既保證了銷售業(yè)績，又樹立了行業(yè)口碑，詮釋了二八法則。
今年在三四線城市能否繼續(xù)成功？易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，需要緊盯目前此類區(qū)域的市場需求。建議涉足三四線城市的房企，可以開發(fā)郊區(qū)的大型居住社區(qū)。因為從目前農地流轉等進程看，此類產品將成為市場主流。而碧桂園的優(yōu)勢在于，其在郊區(qū)市場發(fā)展的經驗較豐富。
丁祖昱則認為，碧桂園今年的壓力會大很多：碧桂園的明星項目大多數在三四線城市，由于受到城市地位、經濟、人口的條件限制，本地客戶需求實際很有限，這些城市的基本面很難改變；非明星項目的去化問題。碧桂園不是只有十來個明星項目，今年碧桂園在售項目預計超過100個，大多數項目只是正常銷售，一部分項目還存在去化困難，而這些項目消耗了碧桂園大量的資源和團隊，這些項目不起來，碧桂園就不會真正改變。
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