津冀一體化概念影響，包括保定、涿州、武清等地地價與房價均出現(xiàn)了不同程度的上漲。在真正的利好尚未落實之前，開發(fā)商已經(jīng)搶先一步進行炒作。

4月4日，泰禾集團發(fā)布消息稱，該公司進軍京津一體化，擊退金融街、首創(chuàng)等名企，奪下天津武清2013-96號地。該地塊起始價2億元，泰禾以6億元奪得，溢價率300%。樓面價達4127元/平方米。

而就在一個半月前，受天津藍(lán)印房將要取消傳言影響，天津武清等區(qū)域的土地市場還處于觀望低迷狀態(tài)。

改變類似于武清這些區(qū)域命運的是京津冀一體化概念的提出。受京津冀一體化概念影響，包括保定、涿州、武清等地地價與房價均出現(xiàn)了不同程度的上漲。在真正的利好尚未落實之前，開發(fā)商已經(jīng)搶先一步進行炒作。

開發(fā)商的炒作

“給他們潑潑冷水吧，太不理智了。”保定當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者無奈地表示。

保定是受京津冀一體化概念影響最先出現(xiàn)瘋狂炒作的城市。傳言中，保定將作為首都副中心分擔(dān)部分功能。隨后，保定房價迅速升溫。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，受傳言影響，保定當(dāng)?shù)貥潜P房價普遍上漲1000-2000元/平方米不等，甚至最瘋狂時期可以達到“一天一價”。

然而，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：4月前8天，保定新建住宅簽約套數(shù)為317套，從官方成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的數(shù)據(jù)并未明顯升溫。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，保定出現(xiàn)市場熱度超過官方數(shù)據(jù)熱度的原因主要是：第一，當(dāng)?shù)貥鞘薪霐?shù)樓盤為未進入官方統(tǒng)計的五證不全房源；第二，首都副中心刺激當(dāng)?shù)貥鞘校辔齺淼氖嵌唐诔醋?。短期炒作更愿意買五證不全房屋，這類房源可以隨意加價轉(zhuǎn)手。而正規(guī)的五證齊全的房源，不可以隨意炒作。

除了保定，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，涿州、固安等地樓市也出現(xiàn)炒作現(xiàn)象。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，涿州4月新房均價高達6264 元/平方米，環(huán)比上月增長5.4%；而固安4月新房均價7731元/平方米，環(huán)比上月增長3.19%。

涿州項目鴻坤理想城相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，隨著“京津冀一體化”和“保定將成政治副中心”兩個概念的提出，涿州樓市瞬間升溫。除了涿州本地人，更多的北京買房客開始在涿州“搶房”。

記者看到，不少涿州項目已經(jīng)以京津冀一體化為賣點。“京津冀協(xié)同發(fā)展已成為大北京戰(zhàn)略發(fā)展重要決策。高鐵、首都第二機場聚焦涿州，以絕對區(qū)位、交通優(yōu)勢，成為北京首個高鐵大都會。出門400米即達高鐵站，12分鐘直抵西三環(huán)，無縫接駁地鐵9號線。”這是鴻坤理想城對外宣稱的利好。

市場應(yīng)更理智

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，3月以來，京津冀一體化突然大熱，北京周邊城市房價趁機炒作，大漲不已。但首都副中心也好，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也好，并無新意，除了概念傳銷，根本問題一如昨日。

桑豫峰認(rèn)為，京津冀一體化涉及多省市的合作，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，職能調(diào)整，產(chǎn)業(yè)遷移，人口分流等等問題，若無中央層面的協(xié)調(diào)，任何規(guī)劃就難以避免單相思之嫌；另外，如果不解決交通的同城化，京津冀一體化就是空談。比如，10年前就傳說燕郊劃到北京，北京地鐵通到燕郊，現(xiàn)在仍然是傳說而已。這方面與之對比的是，珠三角的一小時交通圈，卻在踏踏實實地推進。

桑豫峰稱，大家已經(jīng)看到了，京津冀毫無變化，環(huán)北京房價已經(jīng)漲了，但這只是開發(fā)商善于炒作的漲，沒有實質(zhì)進展，就可能隨時回落。此時投資環(huán)北京樓盤，就是賭博。

RET睿意德董事商十磊認(rèn)為，京津冀一體化是國務(wù)院總理李克強在2014年3月5日作政府工作報告時指出的，習(xí)近平總書記也強調(diào)實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個重大國家戰(zhàn)略；可見中央政府對京津冀一體化的重視，京津冀一體化是大勢所趨，前景可觀。

但商十磊也認(rèn)為，房地產(chǎn)的銷售價格是取決于供求關(guān)系及成本的。從供求關(guān)系來看，雖然京津冀一體化的規(guī)劃正在緊鑼密鼓的實施當(dāng)中，但由紙上規(guī)劃到實際落實是需要很長時間，津、冀房地產(chǎn)項目也無法替代北京房地產(chǎn)項目在購房客戶心中的地位，北京的房地產(chǎn)市場需求新增量是很大的，整體市場不會被津、冀一帶的房地產(chǎn)市場削弱，北京市場的需求會持續(xù)，從供需影響房價方面看，房價受影響不大。從開發(fā)成本看，土地成本占開發(fā)成本的一大部分，是取決后續(xù)銷售價格的重要因素之一，北京的土地供給是有限的，隨著土地價格不斷攀升，房價并不具備下降的條件。

另外，從市場角度分析，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場不太可能比北京更熱。歷史上也從來沒有出現(xiàn)過，環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場，與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，京津冀等區(qū)域樓市應(yīng)謹(jǐn)防通州在2010-2011年出現(xiàn)的市場暴跌風(fēng)險。他認(rèn)為，在沒有利好落地的情況下，房價先漲，非常不利于經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)?shù)丶词故菚l(fā)展承接北京部分功能的區(qū)域，主要居住人群依然是當(dāng)?shù)厝?，房價高了對收入相對較低的當(dāng)?shù)厝烁皇呛檬隆?/p>