隨著不動產(chǎn)登記、自住商品房等多項消息的釋放，北京房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著悄然的轉(zhuǎn)變，人民財經(jīng)記者調(diào)查北京樓市發(fā)現(xiàn)，炙手可熱的“日光盤”已經(jīng)越來越少，“看房的多，入手的少”，這是目前北京樓市最真實的狀態(tài)。

而多項房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，無論是從二手房交易量，還是新建商品住宅成交量，都創(chuàng)下了多個新低。人民財經(jīng)記者走訪房山區(qū)新盤，市區(qū)二手房中介市場等地，也感受到了北京樓市的“冷清”，甚至部分二手房中介一個月僅賣了4套房。

北京二手房量價齊低半個月減價20萬

北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300萬人民幣，這在魏公村這種黃金地段來說，已是相對便宜的了。然而等到要交訂金的時候，郭先生猶豫了。媒體對于房價的報道讓他難以抉擇， “一邊說在降，一邊又在說漲，”郭先生想再等等看。

房東聽說郭先生猶豫了，連續(xù)主動兩次打來電話表示“關(guān)心”，房子的價格也從最初的300萬降到了280萬，這相當(dāng)于半個月少了20萬，看到房東這么著急，郭先生卻越下不了決心，依然三個字，“等等看！”

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量價齊跌，網(wǎng)簽僅8943套。盡管環(huán)比2月份有所上漲，但卻創(chuàng)下了自2009年以來歷史同期的最低值。成交均價方面，3月份北京二手房成交均價為每平方米3.14萬元，與2月份成交均價3.16萬元相比，下調(diào)0.6%，且跌幅比2月有所放大。

人民財經(jīng)走訪二手房中介市場，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部轉(zhuǎn)到了租房市場。在鏈家地產(chǎn)的魏公村韋伯豪店，半個小時的時間里，竟然沒有一個顧客來光顧。銷售顧問坦言，現(xiàn)在賣出一套房不容易，在她給記者出示的賣房記錄表上，記者看到2月份該店僅有4套房成交，相對之前的1月份，銷售額下降了近50%。銷售表示，3月份的買房記錄暫沒公布，但比2月的成交還要少。

在另一家北京中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，當(dāng)有人表示想看看二手房，該店銷售很是詫異，“因為現(xiàn)在都是租房的多，買房的少”。銷售坦言，大多數(shù)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)方向，都從賣房轉(zhuǎn)向了租房。“二手房市場最近很是慘淡。”該中介銷售透露，二手房的成交量大不如從前。人民財經(jīng)記者了解到，魏公村附近的二手房價格，大概在5萬至6萬一平方米，“這個價格從2012年就差不多如此，漲幅不大”，銷售表示。

不過這些都完全不影響中介機構(gòu)的收益，“房子賣不出去，但是房子租得出去。”與二手房市場的冷清相比，租房市場就異?；鸨?。魏公村毗鄰高校，所以租房的不少，記者了解到，魏公村附近一個兩居室的房子，出租價格早已在5000元左右。

北京新樓盤售樓處冷清庫存創(chuàng)新高

日前媒體報道，繼天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙低于市場預(yù)期的價格入市之后，通州臺湖東亞-印象臺湖項目也從最初預(yù)計的2.6萬元/平方米(毛坯房)變成2.2萬元/平方米起(精裝修房)平價入市。接連出現(xiàn)的平價入市項目，被業(yè)內(nèi)解讀為北京樓市的風(fēng)向悄然變動。

事實究竟如何呢？人民財經(jīng)走訪北京多個樓盤發(fā)現(xiàn)，昔日炙手可熱的“日光盤”已經(jīng)越來越少，而一些地產(chǎn)商以廣告促銷噓頭來招徠消費者，卻依然效果甚微。在房山良鄉(xiāng)大學(xué)城的旭輝天地樓盤售樓處，記者看到前來看房的寥寥無幾，等了近一個小時才看到一名看房人過來咨詢，據(jù)這名看房人表示，他已經(jīng)看了好幾個樓盤了，但一直沒下定決心是否出手。“都聽說其他樓盤降價了，我過來看看這邊降沒降。”

銷售張先生告訴人民財經(jīng)，去年10月旭輝天地一期開盤時，均價在2.2萬每平方米，如今的價格是2.5萬每平方米。對于是否看好北京的房價，劉先生拍著胸脯給記者保證，“絕對上漲”。他舉了一串?dāng)?shù)字印證他的說法，目前北京可居住房屋有430萬套，再加上期房庫存有6萬套，每套房按3口居住計算，有1308萬人有房住，這還不包括其中的房嬸、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300萬人，這意味著還有近1000萬人沒住房。“因此，北京的房價不可能降。”張先生表示。

在房山區(qū)的首開-熙悅睿府樓盤的售樓大廳，同樣是冷清的狀態(tài)，門口保安告訴人民財經(jīng)記者，最近來看房的明顯減少，周末時候人會多點。該樓盤銷售主管范先生對記者表示，他們樓盤推出的都是小戶型的商住房，但依然搶手，“現(xiàn)在純住宅的樓盤都不多了，大家都在搶商住房”。

然而，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場研究報告顯示，3月，在包括北上深廣等一線城市在內(nèi)的這20個城市中，有14個城市庫存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象。其中北京的庫存上升幅度較大，環(huán)比增幅達到10.0%。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量為7289套，環(huán)比2月份增長227%，較今年1月份的6908套小幅增漲5.5%，與去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

從季度來看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量為16418套，環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為05年以來季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3個百分點。其中，一季度新建純商品住宅成交量為11621套，環(huán)比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均價為27863元/平，環(huán)比上漲10.4%，同比上漲26.6%。

自住商品房釋放“冷淡”信號加劇房客觀望

多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，新房市場成交量下滑，和北京推出自住房關(guān)系很大，大量買房人開始在自住商品房和普通商品住宅之間觀望。這也使得一些開發(fā)商下調(diào)了開盤預(yù)期價格，例如通州臺湖的東亞?印象臺湖等；部分樓盤單次推盤量也在減少。

人民財經(jīng)了解到，自去年11月30日首個自住型商品房項目啟動網(wǎng)上申購，到目前為止，北京已經(jīng)有多個自住型商品房項目正式入市，合計向市場提供的房源超過1.2萬套。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然尚未達成實際成交，但是從數(shù)字上來看，自住房供應(yīng)套數(shù)已經(jīng)占到了一季度約1.6萬套新房成交量的78%，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，中低價位商品房占據(jù)供應(yīng)主體。而隨著自住型商品房陸續(xù)簽約，樓市成交結(jié)構(gòu)也將隨之發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，樓市整體交易均價將會被拉低，從而加劇普通商品房購房者的觀望心態(tài)。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認為，自住型商品房的作用不可小覷。對于具有高價格敏感度的剛需購房人來說，目前上市的自住房普遍僅相當(dāng)于周邊在售的商品房項目的60%左右，極具吸引力，雖然短期內(nèi)自住房的供應(yīng)量有限，難以覆蓋全部剛需購房人，但是未來隨著上市項目量的增多、供應(yīng)規(guī)模的增大，對購房需求的分流作用將會愈發(fā)明顯。這也將進一步促使剛需樓盤開發(fā)商加速出貨，低價換量。

此外，房地產(chǎn)專家也表示，受房貸緊縮、住房信息聯(lián)網(wǎng)、限購等政策影響，也限制了部分市場剛性需求，使得部分資金實力較差的購房者不得不暫時取消或延后購房計劃。