“零首付”、“1.5成首付”、“商業(yè)只付三成”等促銷方式五花八門 是“羊毛出在羊身上”還是“房價(jià)普降前兆”？

在房貸趨緊和各路利空消息蔓延的樓市氛圍下，開發(fā)商也相應(yīng)作出了一些調(diào)整。近日，記者在市場上了解到，“低首付”又在深圳的市場出現(xiàn)。比如，首套房的首付低于三成，開發(fā)商來墊付一部分。

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墊首付的這一現(xiàn)象，目前主要發(fā)生在一些供應(yīng)大、地段較偏遠(yuǎn)的樓盤，另外，一些商務(wù)公寓也出現(xiàn)了這樣的促銷措施。當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士指出，其中很多這樣的所謂“墊首付”只是營銷噱頭。

“零首付”、“1.5成首付”、“商業(yè)只付三成”等促銷方式五花八門

近日，深圳特區(qū)報(bào)記者接到熱心讀者爆料，“零首付”重現(xiàn)江湖。根據(jù)爆料人提供的線索，記者致電大亞灣一個(gè)名為御璽山大峽谷的樓盤，該樓盤的銷售人員李先生給記者進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。

“女士，我們這里現(xiàn)在是零首付，只需三萬塊錢的定金就能買房”，李先生介紹道，“對于首次置業(yè)者，開發(fā)商墊付三成首付，這些首付在一年內(nèi)還清，并且是免息的。對于二次置業(yè)者，則只需付三成首付，剩下的同樣由開發(fā)商墊付。”

見記者問得比較詳細(xì)，李先生還拋出一個(gè)“重磅優(yōu)惠”：買房子還能抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品是小區(qū)樓下商鋪三年使用權(quán)。

事實(shí)上，在大亞灣片區(qū)，開發(fā)商以各種名目墊首付的現(xiàn)象已屢見不鮮，畔山名居的一成首付、陽光圣菲的0.8成首付，三遠(yuǎn)大愛城的零首付……由于超高的供應(yīng)量和較低的需求，這一片區(qū)樓盤的銷售壓力之大可想而知。

這一股“墊首付”的促銷方式，也已經(jīng)在深圳出現(xiàn)。據(jù)記者了解，這種現(xiàn)象目前主要出現(xiàn)在龍崗一些交通并非十分方便的區(qū)域的某些樓盤，另外一些首付成數(shù)本身較高的商務(wù)公寓也出現(xiàn)了“墊首付”的促銷。

位于龍崗五聯(lián)新村的百合盛世，據(jù)銷售人員介紹，從今年1月起就推出了1.5成首付的活動(dòng)，其余的1.5成由開發(fā)商免息墊付一年，并且開發(fā)商還贈(zèng)送18個(gè)月的按揭款。等于購房的前一年半，是免月供的。

該樓盤旁邊的“兄弟樓盤”承翰陶源也打出的是“1.5成首付”，剩下的1.5成由涉足信貸的世聯(lián)行提供，購房者根據(jù)需要在半年到三年之內(nèi)付清，產(chǎn)生的利息則由開發(fā)商來支付。

與這兩個(gè)項(xiàng)目基本屬于同一片區(qū)的鴻威de森林，近日也是吸引了市場的眼球，推出了一些每平方米9980元的特價(jià)房，讓深圳市場似乎又有了萬元以下的房子可買。據(jù)記者了解，早在去年的7月份，項(xiàng)目就打出了“1.5成首付”，開發(fā)商可以兩年內(nèi)免息墊付另外1.5成。

據(jù)了解，上述樓盤中，墊付首付并不是全盤皆可，而是主要針對一些大戶型或某些有明顯缺點(diǎn)的戶型。

另外，一些原本需首付五成的商務(wù)公寓也出現(xiàn)了“付三成，開發(fā)商墊兩成”的促銷措施。商務(wù)公寓的供應(yīng)大增，也使得銷售出現(xiàn)了一定的壓力。如羅湖的幸福萬象等商務(wù)公寓，便采取了“三成首付”的措施。

是“羊毛出在羊身上”還是“房價(jià)普降前兆”？

從年初開始看房的葉小姐對于所看樓盤出現(xiàn)的“墊首付”現(xiàn)象有些心動(dòng)，“確實(shí)能緩解一些資金壓力，本來就看上了房子，還能既有低首付又有免息，我覺得挺好的。”葉小姐已經(jīng)興致勃勃準(zhǔn)備出手。

“墊首付”這種情況在深圳過往的樓市也并不少見。2010年和2011年底至2012年年初，樓市相對較為僵持的時(shí)候，市場上以“墊首付”吸引購房者的開發(fā)商就涌現(xiàn)出來。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦樓市趨冷，市場各方尤其是購房者觀望情緒濃重，可能就會(huì)促使開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變策略，或許就會(huì)出現(xiàn)“墊首付”這種措施，以實(shí)現(xiàn)快速回款和規(guī)避后市風(fēng)險(xiǎn)。

日前，克而瑞發(fā)布的2014年3月“中住288指數(shù)”報(bào)告顯示，2014年3月，中國城市住房（一手房）價(jià)格漲幅較上月縮小了0.27個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲8.14%，環(huán)比和同比上漲增速連續(xù)五個(gè)月回落，一手房價(jià)格指數(shù)漲幅收窄。

值得注意的是，盡管漲幅收窄，但價(jià)格并未出現(xiàn)所謂的“降”。“墊首付”這種行為會(huì)是市場變化的明顯信號(hào)嗎？

市場對此有不同的看法。一家正在“墊首付”的樓盤的一位負(fù)責(zé)營銷的人士私下對記者說：“其實(shí)這都是羊毛出在羊身上，你以為開發(fā)商給你免息了，其實(shí)這都提高到售價(jià)里面去了，占不到多少便宜的。只是噱頭而已。要注意，這并不是降價(jià)，只是一種促銷手段。”

經(jīng)過記者調(diào)查了解，事實(shí)上，目前市場出現(xiàn)的“墊首付”多出于兩個(gè)原因：第一是出于目前銀行信貸緊縮，開發(fā)商這時(shí)墊首付能快速回款。第二，其實(shí)就是一種營銷方式，吸引眼球，達(dá)到樓盤的快速成交。

“墊首付”不會(huì)成為趨勢 購買初期“壓力山大”

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言：房企墊首付不會(huì)是趨勢。對此他有三點(diǎn)理由：首先，變相降低首付，違反了首付規(guī)定；其次，分期支付，違反與銀行的按揭貸款協(xié)議，有騙貸之嫌；再次，大部分企業(yè)現(xiàn)金流并不支持。

有業(yè)內(nèi)人士警告：“墊首付”中，開發(fā)商并沒為你掏過一分錢。這也是一種博弈，博弈的是房價(jià)走勢。總之，購房者需要把首期款還給開發(fā)商，而一旦房價(jià)下跌，購房者就有風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，一些通過低首付來購房的置業(yè)者，在購房頭兩年，還款壓力會(huì)非常大。因?yàn)槌嗣吭略鹿┩?，還需還清首付中所墊付的款項(xiàng)。

交通銀行景田支行的一位貸款經(jīng)理對記者分析到：這些墊首付的方式，在風(fēng)險(xiǎn)上購房者自己必須考慮清楚。要根據(jù)自己的實(shí)際支付能力來購房，否則資金壓力會(huì)非常大。這位貸款經(jīng)理還給記者舉了一個(gè)例子，假設(shè)一套120萬的房子，三成首付為36萬元，按30年的還款期、基準(zhǔn)利率來算，每個(gè)月的月供為5337元。假設(shè)首付1.5成即18萬元，剩下的18萬在兩年內(nèi)無息還清，那么每月需要指出7500元首付款，也就是說，在購房的前兩年，每月需支出將近13000元。購買一套120萬的房子，兩年內(nèi)每月支出1.3萬元，對不少人來說，應(yīng)該都是不輕的負(fù)擔(dān)，因此需要謹(jǐn)慎考慮。