“分化”，成為定義房地產(chǎn)行業(yè)在今年第一季度表現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵詞。
在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各類(lèi)城市間的分化、不同房企間的分化、樓市內(nèi)部不同項(xiàng)目間的分化，無(wú)一不是越來(lái)越明顯。從以往一個(gè)一榮俱榮的行業(yè)，到目前處處分化，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)“斜率”正越來(lái)越平緩。
城市之間：回暖時(shí)點(diǎn)分化
在不同的城市，樓市分化的表現(xiàn)較為明顯。3月份，監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1306萬(wàn)平方米，環(huán)比增加40%，同比減少37%。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市率先回暖，新建商品住宅成交面積為265萬(wàn)平方米，環(huán)比增加91%。
二線(xiàn)城市的成交則緩慢復(fù)蘇。3月，15個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為824萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線(xiàn)城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個(gè)二線(xiàn)城市成交在2月份“全軍覆沒(méi)”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中漲幅排名前3位的城市分布是杭州、成都和武漢，增幅分別達(dá)到80%、72%和67%。杭州之所以出現(xiàn)較大幅度的上漲，和2月份基數(shù)過(guò)低有關(guān)。
而三線(xiàn)城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為218萬(wàn)平方米，環(huán)比持平。三線(xiàn)城市成交回暖帶有滯后性，其中淮安、茂名、莆田、揚(yáng)州、九江和泉州6個(gè)城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅分別為42%、40%、35%、15%和9%。
對(duì)于今年各線(xiàn)城市的走勢(shì)，某研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線(xiàn)城市供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以緩解，成交量將與去年基本持平，房?jī)r(jià)整體下降可能性不大；二線(xiàn)城市將顯著分化，部分二線(xiàn)如南京、成都、武漢等市場(chǎng)供求比較均衡的城市，項(xiàng)目去化將維持既有節(jié)奏，降價(jià)可能性不大；而供大于求、市場(chǎng)失衡壓力較大的二線(xiàn)城市如杭州、寧波、長(zhǎng)春等降價(jià)風(fēng)波不斷，市場(chǎng)觀(guān)望情緒累積，成交量也將回落，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將下滑。
房企之間：業(yè)績(jī)?cè)鏊俜只?/strong>
同樣，樓市分化亦體現(xiàn)在房企身上。克爾瑞研究中心最新發(fā)布《2014年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50》排行榜可以發(fā)現(xiàn)，大型房企業(yè)績(jī)依然良好，但三四梯隊(duì)房企績(jī)?cè)龇毡橄禄?，部分房企業(yè)績(jī)甚至不如去年同期。
2014年第一季度，大型房企依靠將去年年底留存的銷(xiāo)售放至今年，使得銷(xiāo)售數(shù)據(jù)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。行業(yè)龍頭萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額528億元，完成2000億元目標(biāo)的26%，繼續(xù)領(lǐng)銜金額榜。碧桂園緊隨其后，盡管其擴(kuò)張模式近期受到資本界的質(zhì)疑，但是至少現(xiàn)在來(lái)看，這種模式還是能夠延續(xù)，從一季度碧桂園在三明、高淳等地的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)表現(xiàn)便能看出。相對(duì)而言，提出了2400億超高銷(xiāo)售目標(biāo)的綠地，則由于其主要推案集中在二季度之后，導(dǎo)致企業(yè)在一季度銷(xiāo)售額僅完成全年2400億銷(xiāo)售目標(biāo)的14%。但是3月份158億元的銷(xiāo)售額已經(jīng)預(yù)示綠地今年的業(yè)績(jī)會(huì)低開(kāi)高走，年底與萬(wàn)科的老大爭(zhēng)奪會(huì)異常膠著。
而三四梯隊(duì)的房企一季度銷(xiāo)售增幅明顯減緩。由于今年一季度市場(chǎng)環(huán)境較為低迷，從房貸利率上調(diào)的全國(guó)鋪開(kāi)，到降價(jià)風(fēng)波的持續(xù)發(fā)酵，推案量的減少，樓市成交呈下滑趨勢(shì)。今年一季度100億元以下處于三四梯隊(duì)內(nèi)的房企，業(yè)績(jī)?cè)鏊僖糙吘彛糠址科髽I(yè)績(jī)不如去年同期。從而導(dǎo)致一季度TOP50房企成交金額和面積門(mén)檻與去年同期分別下降25%和6%。
樓市內(nèi)部：成交結(jié)構(gòu)分化
上海德佑地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海新房市場(chǎng)單價(jià)在2萬(wàn)至5萬(wàn)元/平方米之間的剛需住宅成交均價(jià)為29997元/平方米，環(huán)比下跌39%；而單價(jià)在5至8萬(wàn)元/平方米之間的中高端住宅成交均價(jià)則依然在58937元/平方米，環(huán)比2月基本保持穩(wěn)定，無(wú)明顯下降。
從另外一份數(shù)據(jù)也可看出上海郊縣剛需自住型樓盤(pán)目前面臨的降價(jià)窘境。在德佑地產(chǎn)提供的上海嘉定區(qū)在售新盤(pán)成交均價(jià)表中，包含了10個(gè)公寓和1個(gè)別墅項(xiàng)目，售價(jià)均在3萬(wàn)元/平方米以下，除了兩個(gè)項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)外，其余9個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)均明顯低于項(xiàng)目此前的對(duì)外報(bào)價(jià)。例如佳兆業(yè)1號(hào)項(xiàng)目此前最低報(bào)價(jià)為24200元/平方米，最高報(bào)價(jià)為28000元/平方米，而如今的成交價(jià)僅為22711元/平方米；另一項(xiàng)目嘉寶夢(mèng)之灣的降價(jià)幅度更大，其公寓房源此前報(bào)價(jià)為21900-26700元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)僅17400元平方米。
在北京，自住剛需項(xiàng)目與中高檔住宅間的分化同樣明顯。就在上周，地處房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊的首創(chuàng)·新悅都以21800元/平方米的相對(duì)低價(jià)入市；位于長(zhǎng)陽(yáng)的首創(chuàng)·新悅都開(kāi)盤(pán)價(jià)格與周邊同類(lèi)項(xiàng)目相比每平方米也低了4000-6000元。此外，繼“萬(wàn)科橙”之后，北京通州區(qū)亦有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。其中，東亞·印象臺(tái)湖毛坯改精裝，售價(jià)從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米調(diào)整至2.2萬(wàn)元/平方米起；東亞·尚品臺(tái)湖預(yù)期售價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在則為2.09萬(wàn)元/平方米起售。
與京郊剛需盤(pán)形成鮮明對(duì)比的是，3月北京中高端住宅市場(chǎng)價(jià)格異常堅(jiān)挺，甚至不降反升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，售價(jià)在40000元/平方米以上的中高端住宅及別墅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格與上期開(kāi)盤(pán)相比普遍上揚(yáng)，平均漲幅為13%。
“不僅是城市之間的分化愈加明顯，同一城市中樓市內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)的分化也日趨明顯。”克爾瑞房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)薛建雄表示，剛需項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商加速跑量的心態(tài)十分明顯，且這類(lèi)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體早晚都要買(mǎi)房，只要降價(jià)幅度達(dá)到預(yù)期，購(gòu)房者就會(huì)出手，對(duì)銷(xiāo)售起到明顯的促進(jìn)作用；而中高端住宅的開(kāi)發(fā)商則仍抱有一定的惜售心態(tài)，降價(jià)動(dòng)力不充分，且高端住宅的購(gòu)買(mǎi)需求并不“剛性”，往往買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，越是降價(jià)越不敢買(mǎi)，降價(jià)對(duì)銷(xiāo)售的刺激作用比較弱。
