【兩會聲音回放】

針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

——摘自《政府工作報告》

【專家解讀】

■分城施策

依據(jù)不同供求把握住房用地的供應節(jié)奏

■完善供應體系

用共有產權住房解決“夾心層”需求

■補位兜底

保障性住房供給力度不減、管理優(yōu)化

一問

為何需要分類調控

記者：今年《政府工作報告》提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。怎么理解“針對不同城市情況分類調控”？

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹：這是針對我國當前住房市場的主要矛盾已經變化做出的實事求是的決策。經過十幾年的快速發(fā)展，當前住房市場的主要矛盾已經從過去的絕對短缺，轉變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。

主要表現(xiàn)在：大中小城市住房市場的供求關系差異很大，有的供不應求，有的供過于求；不同人群住房資源的占有差異很大，有的有很多套房，有的買不起房；城鎮(zhèn)戶籍低收入居民與新增常住人口的低收入人群住房消費水平差異很大，前者保障程度高，后者保障覆蓋面低；城鎮(zhèn)戶籍居民本身住房改善的速度差異很大。2012年城鎮(zhèn)人均住房面積已達32.9平方米，但今年需要改造的棚戶區(qū)還有幾百萬戶。

記者：分類調控有何重要意義？

秦虹：在住房市場出現(xiàn)了新變化、新形勢下，再采取“一刀切”的調控政策已無必要，政府對住房市場的調控及時進行優(yōu)化調整也是十分必要的。

其意義就在于，在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向不變的前提下，具體政策從過去的多為“一刀切”的政策轉為“分類調控、分城施策”，從過去偏重需求端的調控轉為供給端與需求端并重的“雙向調控”，從過去對房價的直接調控轉為對住房供求關系的調整，其目的就是真正實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。

二問

分類施策難點在哪

記者：分類調控的難點在哪兒？

秦虹：難點就是要深入研究當?shù)刈》渴袌龅奶攸c，準確預判市場發(fā)展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調錯方向，反而加劇市場的不平衡。特別是，地方政府應從產業(yè)發(fā)展入手推動經濟發(fā)展，而不能為了一味地依賴土地收入解決財政需求，住宅建設用地的供給必須依據(jù)需求決定。

記者：分類調控地方政府應該重點注意什么？

秦虹：重點在于調整供應結構。一是分城施策，依據(jù)不同城市的供求關系把握住房用地的供應節(jié)奏。在人口增長快的特大城市，增加住房建設用地的供給；在人口增長緩慢的地方，調整開發(fā)節(jié)奏，減少供給。住房市場以“人的需求”為核心而不是以“城市的建筑”為核心。

二是完善供應體系，用“共有產權”住房解決大城市“夾心層”居民的住房需求。目前針對城市首次購房的“夾心層”群體的住房政策相對薄弱，雖然政策規(guī)定首次購房者貸款利率可以下浮，但由于是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實并不穩(wěn)定。所以，在供求矛盾緊張的大城市，增加“共有產權”住房的供應，可以降低“夾心層”群體的購房難度，滿足其住房需求，減輕政府建設保障房的財政壓力，最大限度地調動購房者的積極性和能動性，有效地將保障與市場有機地結合。政府將過去“包攬式的保障”轉變?yōu)?ldquo;賦予能力的支持”，四兩撥千斤。

三是“補位兜底”，保障性住房供給的力度不減、管理優(yōu)化。今年還要實現(xiàn)廉租房和公租房的兩房并軌，提高保障性住房供給的效率。

三問

地方怎樣因地制宜

記者：前不久鄂爾多斯(行情,問診)提出“3年內不再新批建商品房開發(fā)項目，嚴格控制中心城區(qū)商品房開發(fā)規(guī)模”，政府為何做出這樣的決定？3年的時間是怎么計算的？

內蒙古鄂爾多斯市副市長宮秉祥：截至2013年底，鄂爾多斯還有近4萬套住宅待售，這些住宅主要集中在中心城區(qū)。目前全市商品房銷售量年均2萬余套，預計用2到3年的時間，我市的存量住房能夠全部得以消化。

做出這樣的決定主要是基于3點考慮：首先要解決供需矛盾的問題，現(xiàn)在明顯的問題就是供大于求。其次是經濟轉型的需求。因為鄂爾多斯是個資源型城市，同時也是孤島型城市，在發(fā)展的黃金期一定要考慮產業(yè)轉型升級。地產作為經濟發(fā)展的重要組成部分，如果過度發(fā)展，將是不可持續(xù)的。借助這一輪經濟危機，倒逼產業(yè)結構的調整，使產業(yè)更符合鄂爾多斯可持續(xù)發(fā)展的實際。還有就是借助契機，規(guī)范地產秩序。前幾年開發(fā)過熱的時候，地產企業(yè)達到500多家，但是二級以上資質的才50多家，良莠不齊。

記者：根據(jù)實際情況，今年鄂爾多斯市如何調控樓市？

宮秉祥：下一步，除保障性住房項目外，我們要認真落實“3年不再新批建商品房項目”的政策。同時做好房地產促銷工作，引導國有大型企業(yè)和重大項目建設單位團購商品住房，并在開發(fā)旅游地產項目上做足文章，有效盤活市場存量。在符合法律法規(guī)和國家政策的前提下，我們還會回購部分商品房作為保障性住房。

記者：今年上海會不會延續(xù)限價的思路？當前樓市調控政策，諸如信貸政策、稅收政策會不會發(fā)生變動？

上海市住房保障和房屋管理局相關負責人：近年來，上海堅決貫徹國家各項房地產市場調控政策，嚴格執(zhí)行住房限購、差別化信貸稅收政策，率先開展個人住房房產稅試點工作，調控取得成效。

為有效抑制房價過快上漲，去年3月和11月，上海按照中央要求，兩次出臺相關措施，嚴格執(zhí)行抑制投機投資購房需求的各項調控政策。11月份提出的“七條”措施，核心內容是增加供給，包括土地供量和保障性住房供應，控制投資投機性需求。去年下半年，新建商品住房環(huán)比漲幅從7月份的1.9%回落至12月份的0.6%，2014年2月繼續(xù)回落至0.4%。

記者：共有產權房真正緩解剛需了嗎？

上海市住房保障和房屋管理局相關負責人：上海2009年實施共有產權保障住房制度，基本覆蓋了中等及偏下收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。2013年，上海還對4類住房特別擁擠的復合家庭，實施“先扣減、再核算”的住房面積核查政策，同時降低單身申請人士年齡，切實解決了復合家庭的分戶居住和適齡青年的結婚用房等剛性住房問題。經統(tǒng)計，截至2013年批次結束，歷年累計購房簽約的家庭約為6.5萬戶。結合近幾年申請供應情況分析，房源供應數(shù)量可以滿足申請需求量。