一手房均價(jià)15605元/㎡環(huán)比上漲0.9%；二手房成交縮水一半

專家稱：福州樓盤不會(huì)出現(xiàn)所謂“降價(jià)潮”，最大風(fēng)險(xiǎn)來自金融

剛剛過去的三月，全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)相繼“失守”，樓市崩盤論仍然充斥市場(chǎng)。但福州新房市場(chǎng)（五城區(qū)，下同）成交量、房?jī)r(jià)卻雙雙走高。難道福州樓市在傳統(tǒng)“金三月”上演了一出逆襲戰(zhàn)？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從總體市場(chǎng)上看，福州樓市成交仍然處于低谷，未來樓市風(fēng)險(xiǎn)存在于金融方面。

3月新房成交量創(chuàng)8個(gè)月新高

但市場(chǎng)仍低迷，同比跌五成

福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，3月份福州一手房成交1556套，較2月份的943套增加613套，環(huán)比大漲60.01%。這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了去年7月份以來的最高成交值。

值得注意的是，去年3月份，福州一手房成交也出現(xiàn)暴漲。數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，福州一手房成交量達(dá)到了3250套，環(huán)比暴漲90%，一舉創(chuàng)下三年多以來的月成交最高值。這也意味著，福州今年3月份一手房成交量同比下跌了52.12%。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，雖然從短期數(shù)據(jù)看，3月超1500套的成交量和2月不足千套相比，增加幅度較大，但福州樓市整體氛圍還是謹(jǐn)慎。“從總體上看，第一季度除了京津唐，其他地區(qū)的樓市成交都比較冷。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然這兩年3月份都出現(xiàn)成交量暴漲，但成交量走高的原因并不同。去年3月份，“國(guó)五條”頒布了，福州公積金新政出臺(tái)了，福州房?jī)r(jià)控制目標(biāo)公布了，樓市在一系列政策的刺激下風(fēng)頭大盛。而今年，樓市持續(xù)低迷，尤其今年前兩個(gè)月福州一手房月成交量都沒過1000套，“三月份的暴漲也是因?yàn)榄h(huán)比基數(shù)低的緣故。”

據(jù)了解，去年7月份，福州一手房成交量環(huán)比下跌近50%，此后，福州一手房成交量一蹶不振，再也沒有超過1500套，其中還有4個(gè)月的月度成交量不足1000套。

王阿忠也表示，即便在樓市調(diào)控之后，福州正常的一手房月成交量也會(huì)在2000-2500套，現(xiàn)在的市場(chǎng)還是處于低迷期。

一手房環(huán)比漲幅居全國(guó)第17

較去年同期上漲1515元/㎡

市場(chǎng)成交低迷并沒有阻止房?jī)r(jià)走高。昨日，國(guó)家指數(shù)研究院發(fā)布3月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，福州一手房均價(jià)15605元/平方米，環(huán)比上漲0.9%。環(huán)比漲幅在全國(guó)100個(gè)城市中位居第17位。不得不提的是，我省另一個(gè)城市廈門上個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.76%，漲幅在東莞、太原之后，位居全國(guó)第三。

根據(jù)該研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，福州房?jī)r(jià)在連漲四個(gè)月后首度下跌，跌幅0.66%。此次房?jī)r(jià)再度上漲0.9%，已經(jīng)超出降價(jià)前的價(jià)格。這意味著，福州新房?jī)r(jià)格再度刷新歷史紀(jì)錄。

據(jù)了解，去年3月份，福州樓市在政策刺激下大爆發(fā)，除了成交量大漲，房?jī)r(jià)也達(dá)到歷史最高值。當(dāng)時(shí)指數(shù)研究院公布的價(jià)格為14090元/平方米。隨后的4-5月，一手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌，均價(jià)一度跌破14000元/平方米。至去年5月份，福州新房?jī)r(jià)格跌至13887元/平方米，隨后房?jī)r(jià)一路看漲。到去年8月，福州新房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破15000元/平方米。雖然期間房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次小幅下跌，但始終沒能回到14000元/平方米區(qū)間。

從同比數(shù)據(jù)看，目前福州房?jī)r(jià)較去年同期上漲了1515元/平方米，同比上漲10.75%。

對(duì)此，有人提出質(zhì)疑：多地樓市都出現(xiàn)降價(jià)樓盤，為何福州房?jī)r(jià)在樓市成交低迷的情況下還能上漲？

業(yè)內(nèi)人士透露，近期福州推的樓盤主要以高端大戶型為主，單價(jià)本來就相對(duì)較高。加之近期樓市優(yōu)惠層出不窮，不少開發(fā)商報(bào)價(jià)的時(shí)候有意識(shí)地推高價(jià)格，再以大幅度優(yōu)惠來促進(jìn)成交。

二手房成交縮水一半

近期成交價(jià)已下跌5%

如果說一手房數(shù)據(jù)具有滯后性、統(tǒng)計(jì)不完善等問題，難以反映真實(shí)市場(chǎng)，那么一直被喻為樓市“晴雨表”的二手房市場(chǎng)則更加直觀、及時(shí)地體現(xiàn)樓市面貌。

雙安房產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭愛新介紹，3月份福州二手房成交量環(huán)比下滑了30%，“去年全年福州二手房成交量在3萬套左右，現(xiàn)在月成交量就剩1000多套，少了一半多。”

事實(shí)上，福州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了去年3月份的“過戶潮”之后，就一直走低。尤其是從去年下半年起，樓市成交量不斷下探。

據(jù)了解，隨著成交不斷縮水，不少中介已經(jīng)將業(yè)務(wù)中心轉(zhuǎn)移到租賃，還有中介開始涉足金融業(yè)務(wù)，謀求轉(zhuǎn)型。一些小中介的門店相繼關(guān)門。業(yè)內(nèi)人士透露，一家大型中介機(jī)構(gòu)近期就關(guān)了15家門店。

二手房難成交，只能靠拉低價(jià)格來推動(dòng)。鄭愛新表示，近期福州二手房成交價(jià)已經(jīng)下跌了5%。

據(jù)了解，此前，福州二手房市場(chǎng)議價(jià)空間一度擴(kuò)大到5%-10%。當(dāng)然，既然是議價(jià)空間，說明并不是所有的房源都可以降價(jià)。而如今成交價(jià)下跌，這意味著所有成交房源價(jià)格都出現(xiàn)下滑。

市民陳先生介紹，去年手上有套房子要出售，當(dāng)時(shí)掛出的價(jià)格是185萬元，自己一直沒下決心賣，于是就拖到了今年。“今年中介和我說，現(xiàn)在掛185萬元肯定賣不出去，讓我把價(jià)格調(diào)到175萬元左右。”

樓市未來走勢(shì)不明

最大的風(fēng)險(xiǎn)在金融

相比多地樓市，第一季度福州市場(chǎng)不管是成交量，還是價(jià)格變動(dòng)，都相對(duì)平穩(wěn)。接下來，福州樓市將走向哪里？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前杭州等地出現(xiàn)樓盤降價(jià)，很大部分原因是庫存量太高。目前，福州樓市存量房數(shù)量也不容小覷，接下來的市場(chǎng)并不樂觀。

福州市房地產(chǎn)交易登記中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，福州五城區(qū)可售商品住宅24454套，相比今年初上漲44.88%。按照目前市場(chǎng)消化的速度，新房庫存能賣近16個(gè)月。

去年上半年，福州新房庫存量最高值時(shí)也曾突破2萬套，但基本都是剛過兩萬。以5月14日為例，福州可售商品房總套數(shù)20353套。庫存最低值出現(xiàn)在11月左右，11月20日市區(qū)可售商品房總套數(shù)14335套。進(jìn)入2014年，成交量迅速萎縮，福州樓市庫存量再度攀上高位。

不過，房產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，此前出現(xiàn)在南京的降價(jià)潮是集中在供應(yīng)量大的一個(gè)區(qū)域。福州目前雖然整體供應(yīng)量較大，還沒有出現(xiàn)新盤供應(yīng)高度集中在同一個(gè)區(qū)域的現(xiàn)象。因此未來福州出現(xiàn)樓盤降價(jià)也是有可能的，但不會(huì)出現(xiàn)所謂的“降價(jià)潮”。

王阿忠認(rèn)為，未來房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于金融方面。“房地產(chǎn)玩的就是錢，房地產(chǎn)只是資金的載體。”王阿忠表示，房地產(chǎn)是靠資金量來推動(dòng)的，未來樓市走勢(shì)需要看開發(fā)商的資金量情況。

王阿忠認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，歸根到底就是“錢都去哪兒了”。每年央行投入市場(chǎng)的錢都不少，為什么房地產(chǎn)行業(yè)的資金量卻不斷趨緊？“一套房子的價(jià)格中，地價(jià)占了50%，開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)保守估計(jì)占10%，這意味著將近60%的資金都被政府拿走，流出房地產(chǎn)系統(tǒng)。而其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各種稅費(fèi)基本都不到20%。”王阿忠稱，政府不是投資者，這些財(cái)政收入很難再進(jìn)入市場(chǎng)，這意味著在市場(chǎng)中運(yùn)轉(zhuǎn)的錢越來越少。在這種情況下，開發(fā)商的資金壓力不言而喻。