北京上調(diào)二手房指導(dǎo)價 禁止商品房預(yù)售價掛鉤地價

北京仍在試圖“退燒”樓市。相關(guān)政策同時針對商品新房和二手房市場。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，北京上調(diào)了二手房指導(dǎo)價格；與此同時，相比2013年，今年對商品房的預(yù)售價審批中將掛鉤地價，諸如精裝拆分等規(guī)避限價的情況，亦被禁止。

市場人士將其與京津冀一體化戰(zhàn)略聯(lián)系在一起。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2014年1季度，北京新建商品住宅簽約套數(shù)為1.36萬套，累計簽約總額為534.7億，同比下調(diào)31.7%，這也是2012年一季度來，連續(xù)8個季度，北京商品房住宅簽約額首次低于700億。

全國形勢也有類似情況。“一線城市透支地價上漲空間，二三線城市透支未來購買力，年輕人透支未來消費，”3月29日，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

由此，一些地區(qū)開始主動或被動放松調(diào)控，然而戲劇性的是，北京樓市調(diào)控依然繼續(xù)從嚴(yán)。

針對北京進(jìn)一步“堅持并從嚴(yán)”干預(yù)房地產(chǎn)市場的理由，一位國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，根據(jù)其和政府溝通了解的信息發(fā)現(xiàn)，上述政策，與合理控制城市人口規(guī)模的社會治理手段有關(guān)。

北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人亦曾公開表態(tài)，如何控制和疏解非首都功能人口是面臨的重要問題，今年上半年，北京將出臺控制人口年增量數(shù)字。

從嚴(yán)執(zhí)行限價

“三個透支加在一起，成為影響2014年房地產(chǎn)市場的重要因素，前景很難說。”毛大慶說。

年初，諸如泰禾北京院子、紫辰院、五礦萬科 如園等多個超過4萬元每平方米的高價項目入市，被市場解讀為北京限價“松口”。

“其實不然，上述項目依然在限價，為完成2013年調(diào)控目標(biāo)，多個高價項目被要求延期，2013年已過，自然開始入市，”據(jù)一位不方便透露姓名的房企人士介紹。

據(jù)其了解，此前延遲審批的項目預(yù)售價格最終幅度相比年前大概漲了5%不到，這個漲幅相比延期的資金成本，并不能形成充抵。

與此同時，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，在限價政策依然從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，諸如精裝拆分等規(guī)避限價政策的賣房策略，在2014年被明確禁止。

“2013年，在北京趨嚴(yán)的限價政策背景下，開發(fā)商在審批價外，會再捆綁幾千元的精裝修價格，導(dǎo)致實際上總價款并無太大變化”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹。

“現(xiàn)在預(yù)售證審批已嚴(yán)格禁止精裝拆分，向北京住建委報批價格時，會要求看合同，核定裝修成本，并批價格：一個毛坯價，一個精裝價，只能批一個，不準(zhǔn)捆綁，” 上述不便透露姓名的房企人士說。他介紹，一般來說，精裝修會比毛坯房批的預(yù)售價高，但幅度可能僅覆蓋精裝成本，要求非常嚴(yán)格，開發(fā)商漲價空間很有限。

以3月18日萬科橙項目為例，21680元每平方米的毛坯成交均價，較市場預(yù)期低了近3000元每平方米，引起廣泛關(guān)注，并被多個媒體解讀為北京項目降價的信號。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶解釋“降價”質(zhì)疑就稱，該項目是萬科配合政府做好房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，接受了政府價格指導(dǎo)的原因。

和2013年頻現(xiàn)的精裝捆綁情況大不同，2014年北京的市場上幾乎很少有這樣的項目。除了禁止精裝拆分外，上述房企人士介紹，北京的限價亦要求掛鉤地價，這個掛鉤有兩層含義，第一，會對照項目的拿地地價來審批商品房預(yù)售價格；第二，要求開發(fā)商不能因為項目周邊或者項目后期地價上漲，就作為此前低地價項目抬價的理由。

除了繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的行政化調(diào)控手段外，諸如二手房交易稅費的市場化手段，亦現(xiàn)收緊信號。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到， 3月31日，位于宋家莊區(qū)域的政馨家園、鑫兆雅園等部分小區(qū)合同網(wǎng)簽，將實行新的指導(dǎo)價。

“剛調(diào)整了指導(dǎo)價，應(yīng)該是漲了一兩千元，” 3月31日，鏈家地產(chǎn)宋家莊店的一位店員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹。

按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，但在北京建委進(jìn)行網(wǎng)簽時則會以官方的區(qū)域最低計稅指導(dǎo)價為網(wǎng)簽價格，由于最終的稅費繳納以網(wǎng)簽價格為基數(shù)，因此二手房區(qū)域最低計稅指導(dǎo)價一旦提高，意味著購房人繳納的稅費也將隨之提高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者亦向北京住建委核實近期二手房指導(dǎo)價上調(diào)。北京住建委的一位人士核實稱，北京當(dāng)前的二手房指導(dǎo)價已采取動態(tài)調(diào)整，近期的確進(jìn)行了調(diào)整，但為了防止買賣雙方簽訂“陰陽合同”避稅，指導(dǎo)價不對外公開。

所謂二手房交易指導(dǎo)價的動態(tài)調(diào)整，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭解釋稱，當(dāng)前的二手房最低計稅價格是一房一價模式，項目樓層、建設(shè)時間、位置不同，指導(dǎo)價都不同，也就是說，一個小區(qū)的樓盤指導(dǎo)價都有差異。

另外，張旭表示，項目的調(diào)整會結(jié)合市場變化，換手快、價格漲得高的樓，就被認(rèn)為是投資屬性比較重的，指導(dǎo)價會調(diào)整得高些，反之就低些，甚至不調(diào)。

“每次的調(diào)整價格都不同，大概的幅度是10%-30%不等”，鏈家地產(chǎn)的宋家莊店員解釋，調(diào)整的幅度也將根據(jù)具體項目而調(diào)整。據(jù)其了解，去年有的小區(qū)調(diào)了3次，其中，4月份漲幅最高，大概是3000元，7月份調(diào)整一次，年底又調(diào)整了一次，大概是1000元。

在北京房價連漲的背景下，二手房指導(dǎo)價一漲再漲。以政馨家園、鑫兆雅園為例，上述店員介紹，早在2010年，上述兩個項目的指導(dǎo)價，分別在5000多和6000多左右，如今調(diào)整后，這兩個項目的指導(dǎo)價約是21000元、21500元。