兩會(huì)后，我們認(rèn)為2014年樓市調(diào)控繼續(xù)以現(xiàn)行的限購(gòu)限貸為核心，仍將通過加大保障房、中小戶型供應(yīng)，以及抑制投機(jī)投資性需求來(lái)防止房?jī)r(jià)大幅上漲；房地產(chǎn)稅現(xiàn)階段仍以立法、試點(diǎn)為重點(diǎn)，全國(guó)實(shí)行尚需時(shí)日。擺脫全國(guó)一刀切模式后，各地對(duì)樓市調(diào)控的自主性增加，將會(huì)根據(jù)具體情況開展差異化的調(diào)控措施。

供應(yīng)端：加強(qiáng)保障房供給

加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)；提高大城市保障房比例；推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行；增加中小套型商品房，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。

對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)于昆明類似的城市政策保持不變。

需求端：支持剛需、抑制投資

1.以市場(chǎng)規(guī)律為主：一方面政府加大保障房建設(shè)，解決城市低收入人群住房需求，起到了穩(wěn)定社會(huì)的作用。另一方面政府遵循樓市的市場(chǎng)規(guī)律，進(jìn)一步弱化行政調(diào)控，間接通過金融體系風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、影子銀行監(jiān)督，利率市場(chǎng)化改革等調(diào)節(jié)市場(chǎng)，保證市場(chǎng)健康發(fā)展。

2.分類指導(dǎo)：剛需投資分類調(diào)控，市場(chǎng)主流仍為剛需，增加中小套型商品房支持剛需，對(duì)于供給量大的城市從實(shí)際情況控制供給，對(duì)于昆明這樣的城市相對(duì)影響較弱，庫(kù)存量處于正常的水平，因此今年政府依然將按照供給目標(biāo)供給土地，利于昆明市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展。

政策模式：限購(gòu)限貸主導(dǎo)，房地產(chǎn)稅著手推進(jìn)

房地產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過嚴(yán)肅的立法程序，也需要不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和資產(chǎn)評(píng)估體系兩項(xiàng)技術(shù)手段的完善，全國(guó)落地執(zhí)行的時(shí)間跨度較長(zhǎng)，現(xiàn)階段主要影響市場(chǎng)預(yù)期，短期內(nèi)并未具備實(shí)施可能性。

調(diào)控主體：中央放權(quán)，地方分類調(diào)控

主要為不同城市調(diào)控分化做鋪墊，今年不同城市政策收緊和放松將同在。一線城市將繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)：調(diào)控措施更加遵循市場(chǎng)規(guī)律

政府注重市場(chǎng)的決定性作用和政策的連續(xù)性、間接通過對(duì)影響市場(chǎng)的金融體系進(jìn)行監(jiān)管，在保證金融體系健康的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康。

房地產(chǎn)稅全面推行條件未成熟，限購(gòu)限貸仍為主導(dǎo)：現(xiàn)階段限購(gòu)限貸仍為樓市調(diào)控的核心，差別化的信貸政策保持不變，剛性需求仍為市場(chǎng)主流而投機(jī)投資性需求仍受到抑制。另一方面，房地產(chǎn)稅仍不具備全面推行的條件。

地方政府調(diào)控自主權(quán)增加，城市分化擺脫全國(guó)一刀切模式：報(bào)告首次提出針對(duì)不同城市分類調(diào)控，表明中央鼓勵(lì)地方因地制宜采用差異化調(diào)控措施。

落地昆明，我們認(rèn)為2014年宏觀政策面趨穩(wěn)，昆明樓市量增價(jià)穩(wěn)、總體平穩(wěn)：在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和樓市調(diào)控政策不加碼的情況下，持續(xù)旺盛的剛需需求成為主要的支撐能力，市場(chǎng)成交平穩(wěn)，對(duì)于有購(gòu)買能力的客戶來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常良好的購(gòu)買機(jī)會(huì)，更容易選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品；另外一方面?zhèn)€別城市個(gè)別樓盤的價(jià)格調(diào)整，僅為當(dāng)?shù)匾痪€城市限價(jià)所致，并非普遍現(xiàn)象，而且合理的價(jià)格制定，市場(chǎng)需求依然旺盛。