地產(chǎn)私募基金幾年來(lái)突飛猛進(jìn)，數(shù)量和金額均創(chuàng)出高位，不過(guò)隨著地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下行壓力凸顯，而以往地產(chǎn)私募基金基于“房?jī)r(jià)必漲”的商業(yè)模式將難以為繼。實(shí)際上，年初上海星浩基金與LP矛盾爆發(fā)就折射出行業(yè)所面臨的困局。事實(shí)上，行業(yè)的變化已使得一些敏感的地產(chǎn)私募基金正在謀求新模式的突破，如投資更加前端，設(shè)計(jì)更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
行業(yè)轉(zhuǎn)“涼”：高收益“糖衣炮彈”變味
        從最初承諾的“35%”到目前的“16%”，今年年初號(hào)稱“市場(chǎng)化運(yùn)作下中國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一”的星浩資本，將最初承諾的預(yù)期收益攔腰砍半。而此舉直接導(dǎo)致其投資人與基金管理人的激烈沖突。盡管在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，基金收益率在存續(xù)期間有波動(dòng)，是比較正常的現(xiàn)象。但是，預(yù)期收益的大幅下降引起投資人的憤怒，投資人開始質(zhì)疑基金管理人所執(zhí)行的任務(wù)中存在多項(xiàng)違背投資者利益的行為。
        由于預(yù)期收益率的降低，而引發(fā)投資人與地產(chǎn)基金管理人之間矛盾的案例，這并不是孤例，如2013年9月，中金佳成房產(chǎn)基金將產(chǎn)品收益率從13%被調(diào)整至8%，而此舉亦引發(fā)資產(chǎn)重組糾紛。事實(shí)上，由于行業(yè)的景氣度下降，房地產(chǎn)私募兌付正在進(jìn)入敏感的時(shí)刻，“幾年前，行業(yè)景氣度比較高，對(duì)公司項(xiàng)目收益的預(yù)估也較高，但是現(xiàn)在市場(chǎng)變化得非?？?，尤其是一些二三四線城市的項(xiàng)目，目前很難達(dá)到當(dāng)初預(yù)測(cè)的收益。”深圳一房地產(chǎn)私募基金人士說(shuō)。
        上述地產(chǎn)私募基金人士坦言，降低收益率也是沒(méi)有辦法的事情，現(xiàn)有的地產(chǎn)私募基金商業(yè)模式都是采取債權(quán)或者明股實(shí)債的模式，期限一般是三年以內(nèi)，這種模式建立在房?jī)r(jià)會(huì)上漲的基礎(chǔ)之上，也就是收益建立在資本利得的基礎(chǔ)上；如果市場(chǎng)出現(xiàn)大的變化，不太容易按照預(yù)期收益率支付。
        德邦證券的調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)上已實(shí)現(xiàn)退出的基金最好業(yè)績(jī)回報(bào)水平高于50%，而當(dāng)前最低業(yè)績(jī)水平在7%-9%左右。大多數(shù)的股權(quán)類投資項(xiàng)目的回報(bào)率高于20%，集中在20%-50%區(qū)間內(nèi)。而債權(quán)類投資項(xiàng)目的回報(bào)率約在15%上下。隨著市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的下降，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率將很難保持以往的高水平，也就是說(shuō)這種建立在“房?jī)r(jià)必然上漲”的商業(yè)模式，將難以為繼。