據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道 3月17日，率先報道了浙江興潤置業(yè)投資有限公司及關(guān)聯(lián)公司（以下簡稱興潤置業(yè)系）資金斷鏈資不抵債、負(fù)債35億元的消息。

在銀行要停止房地產(chǎn)貸款傳聞的背景下，興潤置業(yè)系因債務(wù)中逾24億元為銀行貸款，涉及將近24家銀行，引發(fā)關(guān)注，被視為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)違約的第一單。甚至，外界將此與整個房地產(chǎn)行業(yè)的走勢、金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險以及中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相聯(lián)系。

從昔日風(fēng)光到如今沒落，壓垮“駱駝”的最后一根稻草究竟是什么？3月19日～21日，記者再赴寧波和奉化，調(diào)查發(fā)現(xiàn)“興潤置業(yè)系”事件或只是當(dāng)?shù)匾黄鸸铝⒌膫鶆?wù)風(fēng)波，興潤置業(yè)中途接手的舊村改造項(xiàng)目和土地跌價，可能是造成企業(yè)資不抵債的主要因素。

土地跌價令資產(chǎn)縮水

官方統(tǒng)計顯示，“興潤置業(yè)系”現(xiàn)有資產(chǎn)30億元，負(fù)債35億元，其中銀行貸款逾24億元，民間借貸7億元，還有4億元是拖欠的工程款和員工工資。

對于興潤置業(yè)的資不抵債，奉化官方認(rèn)定企業(yè)經(jīng)營不善、被高利貸搞垮是主因。不過也有當(dāng)?shù)毓賳T曾向記者表示，地價下跌對“興潤置業(yè)系”造成的傷害非常大。比如，興潤置業(yè)高端別墅項(xiàng)目 “桃源府邸”，2010年1月11日拍下該項(xiàng)目地塊時，樓面價是7853元平方米，共斥資6.6億元。而2013年12月11日，世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍下同地段的地塊，樓面價只有3204元平方米，跌幅達(dá)59.2%。

“桃源府邸”一期和二期開盤后，雖然根據(jù)別墅朝向位置分別定價1500萬元套、800萬元套和500萬元套，但項(xiàng)目現(xiàn)場的門衛(wèi)告訴記者，銷售并不理想。奉化當(dāng)?shù)匾晃还賳T告訴記者，“桃源府邸”虧本是毫無疑問的。

此外，“興潤置業(yè)系”參與的長汀村舊村改造項(xiàng)目，被認(rèn)為是公司最大的資產(chǎn)蒸發(fā)。有當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T告訴記者，當(dāng)年興潤置業(yè)實(shí)際控制人沈財興接手長汀村項(xiàng)目時，綜合成本估價高達(dá)1000萬元畝，銀行也按此價值抵押放貸。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價格僅328萬元畝。粗略估算，在此項(xiàng)目上“興潤置業(yè)系”資產(chǎn)縮水至少10億元。

記者從當(dāng)?shù)刂槿耸刻幜私獾剑?ldquo;興潤置業(yè)系”的某高層在企業(yè)控制人沈財興、沈明崇父子被捕后曾表示，前幾年樓市好的時候，土地起拍價定得很高，現(xiàn)在樓市低迷，為了提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，特別是跟興潤置業(yè)相鄰的地塊，這對企業(yè)影響很大，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)縮水。該知情人士認(rèn)為，企業(yè)負(fù)債的原因并不能完全歸結(jié)為經(jīng)營管理混亂。

舊村改造6年未完拖累資金鏈

長汀村舊村改造項(xiàng)目是沈財興和他的興潤置業(yè)半途接手的。資料顯示，奉化市錦屏街道長汀村舊村改造項(xiàng)目，啟動于2003年，要新建村民安置房19萬平方米。項(xiàng)目實(shí)行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作模式，以村民安置房+貨幣的方式，換得村里土地的商業(yè)開發(fā)。

2004年，當(dāng)時寧波著名的洛茲集團(tuán)下屬的寧波洛茲置業(yè)有限公司（以下簡稱洛茲置業(yè)）著手長汀項(xiàng)目。但因?yàn)檗r(nóng)村關(guān)系復(fù)雜，再加上征地、補(bǔ)償?shù)让埽糜谏虡I(yè)開發(fā)的地塊拆遷緩慢。在代建完一期、二期安置房后，洛茲置業(yè)于2007年徹底退出長汀村項(xiàng)目。

就是這樣一個 “燙手山芋”，沈財興和他的興潤置業(yè)卻主動 “身陷泥潭”，最終大量資產(chǎn)被拖累，原因令人不解。

長汀村支書張善明告訴記者，商業(yè)開發(fā)的面積是129畝，后來洛茲置業(yè)因?yàn)闆]錢賺，搞不下去只好退出，2007年整體轉(zhuǎn)給興潤置業(yè)。至于多少價格轉(zhuǎn)讓，興潤置業(yè)為何要接手，張善明表示不知情，從頭到尾都是 “洛茲和興潤雙方自己在談”，村里沒有參與。

奉化一位官員也向記者強(qiáng)調(diào)，自始至終都是興潤置業(yè)自己要求接手，和洛茲置業(yè)直接接觸的。

然而，寧波市鄞州區(qū)金融辦的官員則給出了不一樣的說法。對方稱，洛茲置業(yè)退出是因?yàn)檎疬w完不成，而企業(yè)付了錢卻開發(fā)不了，只好讓政府還錢退出。至于后面誰接盤，就不得而知。

洛茲集團(tuán)董事長羅奇華向 記者表示，退出長汀項(xiàng)目是企業(yè)和政府談的，最后政府給了興潤置業(yè)，洛茲置業(yè)和興潤置業(yè)之間沒有關(guān)系。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界人士表示，興潤置業(yè)接手后，在安置房上至少投入了5～6億元，但商業(yè)開發(fā)部分卻始終沒有動靜，長久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價進(jìn)入，興潤置業(yè)原本寄予厚望的地產(chǎn)大幅縮水，最終剩下建完尚未分配的三期800余套安置房和未開發(fā)的土地。據(jù)官方估算，目前長汀項(xiàng)目土地值6億元，已建房產(chǎn)值4億元。

此后，民間借貸加深了“興潤置業(yè)系”資金鏈危機(jī)。沈財興、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示，此犯罪行為開始于2008年。此前記者從可靠渠道得到的消息顯示，“興潤置業(yè)系”4年前已經(jīng)資金鏈斷裂，這一切都發(fā)生于興潤置業(yè)接手長汀村項(xiàng)目之后。

一些寧波房產(chǎn)界人士向記者表示，長汀村項(xiàng)目開發(fā)將近6年至今無果，消耗了興潤置業(yè)大量元?dú)?，再加上近幾年奉化土地價格下滑，使得“興潤置業(yè)系”在銀行的信貸抵押資產(chǎn)不斷縮水，企業(yè)又試圖通過民間借貸支撐資金流，最終無力回天。