住房問題是當(dāng)前中國老百姓最為關(guān)注的問題之一。在最近舉辦的中國發(fā)展高層論壇2014年會上，無論行業(yè)領(lǐng)袖還是專家學(xué)者們都越來越清晰地認(rèn)識到，曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正發(fā)生改變，2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地制宜的新思路已然清晰可見。
        “中央提出要雙向調(diào)控，我覺得是很正確的。對房地產(chǎn)市場，要區(qū)別情況來進(jìn)行引導(dǎo)，未來的房地產(chǎn)市場，整體來看還是有很大的市場空間。”綠地集團(tuán)董事長張玉良說。
        十二屆全國人大二次會議閉幕后回答記者提問時(shí)，國務(wù)院總理李克強(qiáng)就表示，對房地產(chǎn)市場要因城因地進(jìn)行分類調(diào)控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示，房地產(chǎn)將實(shí)行雙向調(diào)控。
        事實(shí)上，房地產(chǎn)市場因地制宜進(jìn)行調(diào)控正是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。目前，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化程度正進(jìn)一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市備受青睞，一邊是多地三四線城市房價(jià)暴跌，“鬼城”“空城”屢屢出現(xiàn)。
        “與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示。
        華潤集團(tuán)董事長宋林認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化仍將繼續(xù)。“一線城市房價(jià)上漲的動力與其他三四線城市不一樣，未來還有繼續(xù)上漲的空間。至于三四線城市房價(jià)，我想已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。”他說。
        房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化的背后是供求關(guān)系的不平衡。“一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達(dá)到14至16個(gè)月。供不應(yīng)求使得一線城市價(jià)格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價(jià)格同比漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線和三四線城市。”任興洲表示。
        在非熱點(diǎn)的二線以及相當(dāng)數(shù)量的三四線城市，當(dāng)前房地產(chǎn)市場卻面臨著持續(xù)增大的去庫存壓力。
        任興洲認(rèn)為，防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點(diǎn)防范的主要風(fēng)險(xiǎn)。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時(shí)候，盲目地刺激，繼續(xù)增加供給，這會加劇供給過剩，增加房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
        事實(shí)上，今年年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控工作時(shí)，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個(gè)住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購政策和差別化的信貸政策。同時(shí)要求房價(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度。對此，業(yè)界紛紛評論認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)。
        除了針對不同地區(qū)采取不同的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控其他方面似乎也在發(fā)生變化。繼萬科B轉(zhuǎn)H股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天保基建再融資預(yù)案也于日前獲批，受到市場高度關(guān)注。人們紛紛猜測，管理層對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路正從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。
        黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。顯然，在未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，市場手段的作用將越來越突出。
        國泰君安證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告就指出，房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。一方面，通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方面在房價(jià)上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機(jī)性購房需求，使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。