庫(kù)存壓垮“小陽(yáng)春” 樓市難逃“倒春寒”
股權(quán)再融資或緩解房企資金壓力
        在經(jīng)過(guò)2013年的樓市“大豐收”之后，今年房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎變得不好過(guò)了。春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，到一二線城市部分項(xiàng)目降價(jià)，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產(chǎn)泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會(huì)問(wèn)，樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)究竟離我們還有多遠(yuǎn)？
        19日，兩家地產(chǎn)公司天保基建和中茵股份非公開(kāi)發(fā)行A股股票的申請(qǐng)獲批。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)再融資無(wú)疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對(duì)于早就設(shè)好“防火墻”的銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)別房企資金鏈斷裂的消息尚不構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，浙江的大部分銀行已開(kāi)始排查風(fēng)險(xiǎn)，但類似個(gè)案仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年的演變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性愈加凸顯。在庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)的壓力下，往年出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”，今年不僅難以再現(xiàn)，甚至有演變成“倒春寒”的風(fēng)險(xiǎn)。
債務(wù)違約案例料難避免
        3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機(jī)構(gòu)涉及其中。若該企業(yè)最終被認(rèn)定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并可能對(duì)當(dāng)?shù)氐慕鹑隗w系帶來(lái)不小沖擊。
       這個(gè)案例使市場(chǎng)頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)，且房地產(chǎn)業(yè)杠桿率較高的地區(qū)，一旦出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約，很容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其二，與當(dāng)前市場(chǎng)的大背景有關(guān)。2014年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫(kù)存過(guò)剩，有些地區(qū)的公職人員甚至被要求參與賣房。此后，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，且已經(jīng)蔓延到廣州、北京等一線城市。
        在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場(chǎng)調(diào)整，正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動(dòng)降價(jià)的樓盤項(xiàng)目是浙江杭州。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦浙江樓市發(fā)生大規(guī)模債務(wù)違約，很可能意味著房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)整的開(kāi)始。
        在資金面上，房地產(chǎn)業(yè)并未出現(xiàn)大的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增長(zhǎng)24.8%；自籌資金8256億元，增長(zhǎng)12.6%。
        分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對(duì)偏高，部分區(qū)域布局相對(duì)單一，很難形成足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)悉，興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)資金問(wèn)題只是“冰山一角”，一些產(chǎn)品線不合理的中小房企已經(jīng)遭遇到資金困境。
        某股份制銀行寧波分行人士透露：“據(jù)我了解，從去年下半年開(kāi)始，有幾家大房企也開(kāi)始收縮規(guī)模了。比如把地方分公司、子公司的資金調(diào)配權(quán)限收歸總公司，因?yàn)樵S多大房企都有自己的財(cái)務(wù)公司，一般數(shù)額不大的融資需求，他們內(nèi)部就可以消化，但去年下半年開(kāi)始也緊張起來(lái)了。”
        中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續(xù)擴(kuò)散，黃金般重要的信心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。而伴隨著這種調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況還將繼續(xù)出現(xiàn)。
樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)加大
        造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，很大程度上在于不斷積壓的庫(kù)存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積51397萬(wàn)平方米，比去年末增加2102萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬(wàn)平方米。按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度，足夠10個(gè)月消化。
        蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶指出，全國(guó)性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點(diǎn)只能反映大致趨勢(shì)，但市場(chǎng)整體庫(kù)存不斷增加卻是事實(shí)。其中，一些結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存情況頗為值得關(guān)注。
        首先，不同城市庫(kù)存及待售面積進(jìn)一步加劇分化。一線和部分二線城市供應(yīng)相對(duì)不足，甚至出現(xiàn)庫(kù)存告急，而溫州、常州、營(yíng)口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長(zhǎng)較快，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”。
        其次，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫(kù)存速度較快，而總價(jià)高、性價(jià)比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企中含有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相對(duì)于資產(chǎn)值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負(fù)。因?yàn)楣?yīng)量依然有增無(wú)減，可以預(yù)見(jiàn)今后持有資產(chǎn)評(píng)估增值和租金水平仍會(huì)繼續(xù)走低，庫(kù)存量和空置率會(huì)進(jìn)一步上升。這是商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨的窘境。
        第三，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發(fā)布年報(bào)的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，三家企業(yè)增長(zhǎng)30%以上，大名城增長(zhǎng)66%，中航地產(chǎn)增長(zhǎng)39%，陸家嘴增長(zhǎng)36%。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年末，萬(wàn)科存貨3311億元，同比增長(zhǎng)29.79%，比2012年末提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。
        宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個(gè)別項(xiàng)目，許多項(xiàng)目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進(jìn)入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業(yè)及開(kāi)發(fā)商的資金警鐘。
        野村證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度供給問(wèn)題會(huì)持續(xù)惡化，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增加。供給過(guò)剩、庫(kù)存持續(xù)增加、勞動(dòng)力回流等問(wèn)題均會(huì)加大房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)主要集中于三四線城市。2014年房地產(chǎn)行業(yè)分化或更明顯，過(guò)度供給問(wèn)題也會(huì)更加突出。。

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