今年春節(jié)后，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項目降價的嘗試，正向更多熱點城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺背景下，房地產(chǎn)項目降價的蔓延體現(xiàn)了市場的自發(fā)調(diào)整。不過，市場對房價信號的解讀，恐怕還不夠深入，對風(fēng)險的認(rèn)識還不夠深刻。
在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價格信號處于末端。在房地產(chǎn)項目出現(xiàn)大規(guī)模降價前，市場往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應(yīng)過剩、銷售遲緩現(xiàn)象。盡管價格信號可反過來指導(dǎo)投資行為，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長，對價格信號的反應(yīng)相對遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價現(xiàn)象，通常意味著區(qū)域內(nèi)房屋供應(yīng)已出現(xiàn)階段性過剩。
在這種情況下，如市場供應(yīng)進(jìn)一步增加或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個邏輯鏈條的啟動：房價下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地方經(jīng)濟(jì)受到拖累。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應(yīng)”的作用下，房價下降引發(fā)的后果往往難以逆轉(zhuǎn)。
今年兩會期間，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興表示：“房價分化現(xiàn)象將來會越來越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”雖然仇保興的發(fā)言提振了市場信心，但對區(qū)域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來說，還不能說真地吃下了“定心丸”。
那么，如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象呢？一方面，一些三四線城市已出現(xiàn)房屋供應(yīng)過剩現(xiàn)象，甚至房價下跌。由于這些城市體量較小，房價變動沒有納入到官方統(tǒng)計中，只能通過媒體報道和民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露。但是，更大的風(fēng)險可能正在醞釀。
另一方面，部分一二線城市房價出現(xiàn)下調(diào)跡象，雖有促銷考慮，也說明房價已背離市場購買力的真實狀態(tài)。一二線城市無疑聚集了大量市場需求，但當(dāng)房價超出合理區(qū)間時，真正有效的需求就會減少，迫使價格回歸。對這部分城市而言，如不能解決供應(yīng)緊張、地價高企問題，更多的房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象就會發(fā)生，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。
的確，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾背景下，提及“崩盤”似乎不合時宜。不過，在時間更早、動力更足的城市化初級階段，海南、溫州、鄂爾多斯均發(fā)生過樓市崩盤事件。盡管這些案例背后的種種因素錯綜復(fù)雜，但是，這些地方當(dāng)年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻與當(dāng)前一些三四線城市有著驚人的相似：投資狂熱、需求乏力。
多年來，房地產(chǎn)市場習(xí)慣于被稱做“政策市”，意思是說，除政策調(diào)控頻繁外，還包括有關(guān)部門多次在市場低迷時出手救市。多數(shù)市場參與者似乎習(xí)慣了房價只漲不跌的邏輯，強(qiáng)化了房地產(chǎn)投資屬性。
值得注意的是，無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，還是今年的政府工作報告，都未提出實質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，而是進(jìn)一步強(qiáng)化市場主導(dǎo)的調(diào)控思路。這意味著，市場邏輯將更多地發(fā)揮作用，房價漲跌將成為常態(tài)，再次出現(xiàn)部分地區(qū)樓市崩盤的情況未必如想象中那般遙遠(yuǎn)。