一位接近萬科的知情人士則透露，住總萬科橙在報批時上報了兩套價格方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修的，批復的價格與萬科報批的價格預期相距甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當。
繼杭州、南京等地之后，北京再次出現(xiàn)新盤遠低于預期售價的情況。隨著住總萬科橙領證價格低于預期2000-3000元/平方米入市，引發(fā)關于一線城市房價是否出現(xiàn)崩盤的討論，包括萬科本身在內的業(yè)內認為，北京樓市當前正在因為“一大波”自住房入市而暗生變局。在此背景下，作為區(qū)域定價風向標的萬科率先實際降價，標志著剛需項目的開發(fā)商開始未雨綢繆跑量，但并不意味著整個市場出現(xiàn)大規(guī)模下降的危機。

精裝變毛坯實際降價

北京市住建委網站顯示，位于南六環(huán)外天宮院板塊的萬科橙于3月14日獲得預售許可證，當天下午舉行了網絡公開搖號，共1140名搖號人爭奪333套房源。 從2012年下半年開始，天宮院區(qū)域新房售價從1.15萬元/平方米一路猛漲，至當年底進入2萬元時代，隨后由于監(jiān)管部門嚴格控制新房價格上漲幅度，不少希望大幅提價的項目遭遇預售證卡殼的情況，直到今年3月，保利首開熙悅春天、鑫苑鑫都匯、中國水電云立方和金融街融匯相繼開盤。其中，鑫都匯和云立方為毛坯房，均價都在2.1萬元左右，精裝修的融匯成交價也僅為2.18萬元。
“2.1萬元/平方米比原來售樓小姐報的低多了，雖然是毛坯，但還是降了。”一位搶到房的購房者坦言，此前銷售曾表示按照萬科傳統(tǒng)定價比周邊同類項目貴的思路，萬科橙的最終均價可能在2.3萬元/平方米左右，最好的樓層和戶型要賣到2.5萬-2.6萬元/平方米，同時每平方米還要再捆綁3000元的精裝費用。“雖然從精裝變成了毛坯，但每平方米還是實際降價了2000-3000元。”
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也認為，萬科橙明顯降低價格預期，一方面是監(jiān)管部門對于取證項目的價格監(jiān)管仍未放松，開發(fā)商為了領證有所妥協(xié)；另一方面也是和周圍項目的主流價格接軌，否則定價過高，銷售壓力會增大，難以快速消化。

剛需項目搶時機跑量

“不是萬科想賣這么便宜，這是批復的價格就這么低。”一位接近萬科的知情人士則透露，住總萬科橙在報批時上報了兩套價格方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修的，批復的價格與萬科報批的價格預期相距甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇了毛坯房入市。
“開發(fā)商跑量的心態(tài)很明顯”，北京中原地產首席分析師張大偉表示，從春節(jié)過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現(xiàn)了微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現(xiàn)轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局已經悄然生變。

尚未出現(xiàn)嚴重危機

在郭毅看來，北京樓市正在處于分化的狀態(tài)，中高端項目依然前景可期，而剛需項目已經受到了自住型住房的威脅，這也是當前開發(fā)商加緊跑量的根本原因。
持續(xù)關注樓市的人士可能還記得，2010年萬科在北京宋家莊的項目萬科紅就曾經精裝變毛坯，降價銷售，此后不久樓市調控開始起效，市場寒冬來臨。時隔四年，這一歷史是否會重演？已經消失兩年的跑量重現(xiàn)樓市，是否意味著市場已經面臨較為嚴重的危機？
郭毅對此表示，今年北京的市場遠沒有那么嚴峻，目前市場基本依然面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金，上述行為更多是一種未雨綢繆式的自我調整，主要出于對未來市場預期的不確定性。預計萬科之后，未來會有更多的剛需盤低價搶跑。