樓盤營銷“傍名校”成風

位于杭州灣新區(qū)的杭州灣世紀城于2011年11月開盤，憑著“黃岡中學學區(qū)房”的承諾，盡管樓盤均價高于周邊樓盤近3000元，仍有不少購房者選擇。黃岡中學寧波分校開工儀式時曾宣稱：“學校建成后將在2014年秋季首次招生”。但是情況在今年2月25日發(fā)生了變化，杭州灣新區(qū)管委會的一紙說明，宣告與黃岡中學中止辦學合作，換成了鎮(zhèn)海中學的民辦分校。奔著名校“學區(qū)房”購房的業(yè)主們叫苦不迭，要求開發(fā)商對不能實現的承諾予以補償。

“傍名校”在樓盤營銷是一條屢試不爽的策略，在杭州也有不少樓盤打著名校“學區(qū)房”的“金字招牌”。前段時間以降價吸足眼球的城北橋西板塊樓盤德信北海公園和天鴻香榭里，主打宣傳都是“與在杭州有良好口碑的賣魚橋小學簽約”。同一板塊即將開盤的耀翔悅尚，甚至在銷售展示大廳醒目位置，擺著帶有鮮紅印章的“賣魚橋小學”簽約協(xié)議。

然而，購房者看中的“學區(qū)房”是否真的是板上釘釘、萬無一失呢？前不久，杭州樓市中的“學區(qū)房”糾紛也接二連三發(fā)生，首先是轉塘的“學軍校區(qū)”改名風波，接著是下沙寶龍城市廣場的“文海學區(qū)”消失，不少購房者在收房時發(fā)現，說好的“名校”學區(qū)不見了蹤影。

記者在致電杭州城北橋西板塊幾個樓盤咨詢時，他們都承諾“只要有房有戶口，入讀賣魚橋小學基本沒問題，我們是和學校簽約的。”但是當記者提出，萬一適齡兒童太多，如何保證小孩一定能就讀時，樓盤銷售人員開始支支吾吾，承認存在一定約束條件和變數。

“教育局給學校的招生指標，每年情況可能會不同，我們也無法控制名額。如果人太多，肯定要從距離學校的遠近來考慮。另外落戶拱墅區(qū)的話，房款必須一次性付清或者還完貸款才能申請。”一位天鴻天鴻香榭里的銷售人員說。同時，該銷售人員還明確表示，“學區(qū)房這個事情不會寫進購房合同。”
“學區(qū)房”宣傳貓膩多

巨幅廣告牌、宣傳冊、燈箱廣告……開發(fā)商在各種媒體渠道花大價錢為自己的“學區(qū)樓盤”吆喝，開發(fā)商抓住家長希望孩子上名校的心理，在學區(qū)房上做足文章，只要解決孩子上學問題，房價都成為次要考慮因素。但“學區(qū)房”真的如廣告中那般“高大上”嗎？目前市民看到的各類“學區(qū)房”宣傳其實都暗藏貓膩。

一是號稱“簽約名校”，實際“純屬忽悠”。杭州市拱墅區(qū)教育局一位工作人員的話給橋西板塊熱火朝天宣傳“學區(qū)房”的房產商潑了盆冷水，“目前橋西板塊聲稱和賣魚橋小學簽約的事都是不存在的，房產商這么做，無非是想給購房者一顆定心丸。”他還提到，只要在相應的學區(qū)范圍內，該招的學生都會招，并不存在某一樓盤和學校簽約，就會招收住在該樓盤的學生，而不考慮距離學校更近的樓盤生源。

賣魚橋小學校長王怡芳也對此事作出回應稱：“我們學校未和任何房地產商簽約，但是這幾個樓盤所在區(qū)域附近的賣魚橋小學北軟校區(qū)確實是在規(guī)劃當中，預計明年9月開始招生，具體的招生范圍和名額要根據教育局的規(guī)定執(zhí)行。”

二是宣稱“百年名校”，其實是“新建分校”。許多樓盤在營銷時，都會隱去對賣房子不利的信息，如“名校學區(qū)房”，“住在這里就等于半條腿跨進北大清華”，這樣夸大其詞的口號隨處可見。而實際上樓盤周邊的學校其實是名校的分校，甚至只是分校的分部，無論從師資力量、硬件設施、社會口碑都與本部有差異，宣傳過程中回避“分校”這個信息，購房者容易被錯誤引導，把對名校的好感轉移到樓盤上。

三是承諾“即刻入學”，其實為“規(guī)劃建設”。所有的售樓中心都會有沙盤和區(qū)位示意圖，把周邊的配套設施都盡可能的放入其中，甚至把規(guī)劃圖中一個“學校”的標志，做成美輪美奐的學校教學樓模型，力圖全方位展現“未來實景”在客戶眼前。

然而，政府的城市規(guī)劃建設并非一朝一夕完成，不少樓盤周邊的學校還需要多年才能建成，政府規(guī)劃也可能發(fā)生變化，原本的“學區(qū)房”也許就會在學區(qū)范圍之外，開發(fā)商并不會提醒購房者這些變數的存在，而是從房子開賣起，就挖掘周邊配套的學校資源，不管是確定的還是待定的，只要能沾上“學區(qū)房”的邊，都卯足勁宣傳。
警惕掉入“學區(qū)房”陷阱

據杭州市教育局相關負責人介紹，教育局對學區(qū)的劃分每年都會依據樓盤交付時間、產生的實際生源數量、學校容納數量、地理位置上的就近原則等進行調整。

一些杭州知名小學負責人也表示，在某一區(qū)域開辦學校，學校的規(guī)模、師資安排會根據教育局對該區(qū)的調研情況，如果某一年學生數量特別多，而學校容量有限，可能原本劃入該學區(qū)的樓盤也會被劃出去。

杭州市拱墅區(qū)教育局提醒購房者，對于開發(fā)商“學區(qū)房”的宣傳廣告，一定要向相關部門進行核實。在不少情況下，很多人買房時會在開發(fā)商廣告的引導下，將“周邊學校資源”誤認為“學區(qū)”的概念，這也是交房后產生糾紛的一個原因。

購房者在向開發(fā)商、教育主管部門了解清楚房源是否真正能夠劃入學區(qū)同時，還要實時關注學區(qū)變化動態(tài)，以免錯過最新的學區(qū)信息，優(yōu)先考慮距離因素，理性選擇合適的學區(qū)房。

浙江省社會科學院教授楊建華認為，開發(fā)商之所以會把“學區(qū)房”當作招牌，主要是因為當前社會教育資源相對短缺，尤其在均衡配置上存在問題。“以杭州為例，優(yōu)質的學校資源都集中在城西，從而這個區(qū)域的學區(qū)房價格最高，購房者也是趨之若鶩。”楊建華說。

楊建華認為，要改變開發(fā)商在“學區(qū)房”問題上過度炒作，關鍵是從兩方面著手：一是政府合理規(guī)劃優(yōu)質教育資源配置，兼顧各個區(qū)域的平衡發(fā)展；二是消費者要改變教育理念，老百姓對名校學區(qū)房追捧源于應試教育觀念的根深蒂固。“唯分數論、唯名校論的觀念一定要轉變。”楊建華說。