未來(lái)10年，由于城市化的推進(jìn)，而目前人均居住面積仍處合理范圍，我國(guó)地產(chǎn)需求仍有潛力。但人口紅利的下降則給未來(lái)的需求帶來(lái)了不確定性，要看本輪改革能否處理得當(dāng)，從而提升勞動(dòng)生產(chǎn)率，抵消人口紅利下降的負(fù)面影響。如果能夠改革成功，則未來(lái)10年需求增長(zhǎng)確定性更強(qiáng)。從未來(lái)1-2年的中期來(lái)看，我國(guó)地產(chǎn)整體有些供過(guò)于求。

當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫明顯

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)在6000元上下，基本位于歷史最高點(diǎn)。2014年2月末，北上廣深四個(gè)一線城市的平均價(jià)格為29783元/平方米，位于歷史高點(diǎn)，同比增幅為同比增長(zhǎng)17.7%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房?jī)r(jià)收入比位于歷史最高點(diǎn)。此處對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義為，一套100平方米的商品房相當(dāng)于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我們知道，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)基本上在2007年末及2010年中達(dá)到了最高點(diǎn)，這兩個(gè)時(shí)間四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)收入比分別為20.5及23.3倍，而2014年2月末的房?jī)r(jià)收入比為23.4，達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。

從租金回報(bào)率來(lái)看，2014年初，一線城市租金回報(bào)率基本上為歷史最低。此處的租金回報(bào)率定義為月租金乘以12，再除以總房?jī)r(jià)。在北京、深圳及廣州的市內(nèi)旺地抽樣調(diào)查的樓盤租金回報(bào)率平均僅為1.9%，遠(yuǎn)低于銀行理財(cái)資金收益率。這說(shuō)明，以租金來(lái)衡量，房?jī)r(jià)非常貴，買房不如租房。

房貸緊縮抑制房?jī)r(jià)

經(jīng)過(guò)多年依賴出口及投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量（M2）目前達(dá)到了一個(gè)驚人的高度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。而美聯(lián)儲(chǔ)QE退出導(dǎo)致的人民幣貶值預(yù)期是國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的外部風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，我國(guó)將經(jīng)歷去杠桿周期，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金偏緊。

我國(guó)將經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的去杠桿。美國(guó)QE退出，人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的外部因素。而國(guó)家也為了調(diào)結(jié)構(gòu)，防金融風(fēng)險(xiǎn)而主動(dòng)降杠桿。國(guó)家降杠桿的大政策導(dǎo)致資金偏緊，而利率市場(chǎng)化又提升了銀行的資金成本，再考慮到房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，銀行逐步減少了利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會(huì)降低買房者的杠桿，打擊購(gòu)房需求，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。經(jīng)驗(yàn)表明，銀行收緊按揭貸款，則房?jī)r(jià)難有好的表現(xiàn)。例如2007年12月及2010年3月，受銀行收緊按揭的影響，全國(guó)按揭貸款余額同比增速?gòu)母呶幌禄?，隨后房?jī)r(jià)表現(xiàn)不佳。而放松按揭貸款，則房?jī)r(jià)有好的表現(xiàn)。例如，2008年末及2012年終，受銀行增加按揭貸款的影響，全國(guó)按揭貸款余額增速反彈之時(shí)，后續(xù)房?jī)r(jià)上漲。主要銀行2013年下半年以來(lái)都在收緊個(gè)人按揭貸款，按揭貸款余額增速已經(jīng)開始下滑，在政策性限購(gòu)及限貸比較嚴(yán)重的情況下，這對(duì)房地產(chǎn)的成交量及價(jià)格有進(jìn)一步的負(fù)面影響。

短期看空風(fēng)險(xiǎn)在于政策

短期看空的風(fēng)險(xiǎn)在于政府的政策。如果為了保增長(zhǎng)又開始加大投資，勢(shì)必會(huì)放松房地產(chǎn)，則房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。當(dāng)然這會(huì)延緩改革，并帶來(lái)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的后遺癥。

從未來(lái)10年來(lái)看，我國(guó)的房子還不算嚴(yán)重過(guò)剩。因此，長(zhǎng)期還是有不少需求。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策對(duì)地產(chǎn)的影響還是比較大。今年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理設(shè)立2014年我國(guó)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，并稱要守住就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線。在反腐、改革及調(diào)結(jié)構(gòu)的大背景下，這是一個(gè)偏樂(lè)觀的目標(biāo)。而如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，導(dǎo)致此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，不排除政府為了保經(jīng)濟(jì)而再次放松貨幣和投資。目前看，這個(gè)概率應(yīng)該不是很大，但也不能排除。如果政府真這樣做了，并大規(guī)模放松限貸及限購(gòu)，且鼓勵(lì)銀行提供房地產(chǎn)貸款，則房?jī)r(jià)會(huì)重拾升勢(shì)。這會(huì)延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整，給經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下嚴(yán)重隱患。