春天來臨，樓市卻迅速降溫，3月份以來主要城市成交持續(xù)低迷。思路轉變的背景下，一、二線城市房價還會漲到什么時候？三、四線城市房價會跌到什么水平？

業(yè)內人士預測，在去年突如其來的爆發(fā)式高增長結束后，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調整期。

成交持續(xù)低迷

3月份以來，樓市繼續(xù)降溫，去年市場極度瘋狂與春風得意，終于不可避免地導致了“馬失前蹄”。

中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月全國樓市成交開始出現(xiàn)明顯下滑勢頭，而進入3月份，樓市成交更加低迷。

“監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示3月份市場持續(xù)低迷。”中原地產集團主席黎明楷說，“這對于房地產企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”。

值得注意的是，一線城市房價漲幅過高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價格也開始松動。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。

“去年樓價漲幅過快，尤其一線城市樓價漲幅過高，而太高的價格一定會抑制需求，包括投資需求與自住需求。綜合看今年房地產市場將面臨更大壓力”，經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說。

在區(qū)域差異日漸明顯的同時，房地產企業(yè)之間的分化也在加速進行。

數(shù)據(jù)顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億，銷售前10強企業(yè)總金額超過10000億元，龍頭萬科年銷售更是達到1700億元紀錄，成為超大型企業(yè)。

房地產進入調整期

成交繼續(xù)萎縮、庫存居高不下、市場信心明顯不足、信貸全面緊縮……越來越多的跡象表明，目前樓市面臨的形勢出現(xiàn)了根本性的變化，樓市正逐步步入調整。

“2014年將是房地產行業(yè)一個中長期的拐點，意味著房地產牛市結束，進入一個調整期。”王小廣說，“信貸趨緊、高房價抑制投機和自住需求以及目前樓市供應過剩，庫存水平居高不下，上述三個因素都導致樓市將進入調整”。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一預測：“經(jīng)濟增速放緩以及房地產市場經(jīng)過10多年發(fā)展后需求狀況和結構發(fā)生巨大變化，預計2014年及今后一個時期，房地產的走勢將更加平穩(wěn)和理性。”

“調整是一個比較長期的過程，但這是房地產行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛，只有經(jīng)歷了調整，今后才能健康發(fā)展。”王小廣說。

在調整成為大勢所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調控思路下，房價不會再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢，但也不會大起大落。

“一線城市地價實在是太高了”，卓越置業(yè)集團執(zhí)行總裁張遠感嘆，“今年一定是分化年”。

“一、二線城市情況最令人擔心，如果去掉投資需求，供給絕對是過剩的，政府需要防范泡沫破裂風險。”王小廣說。

房企面臨危機

業(yè)內人士認為，進入調整期也意味著房地產行業(yè)正步入全面深化改革的時期，政府需要落實好分類調控的政策，而企業(yè)也要積極防范風險，加快轉型升級步伐。

廣東房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，今年以來銀行房地產信貸與以往有很大不同，首套房貸款優(yōu)惠利率都上浮了15％，融資環(huán)境的變化凸顯風險，房地產行業(yè)高負債經(jīng)營必須把握好風險。此外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對房地產行業(yè)的顛覆影響與沖擊將越來越明顯。房地產企業(yè)必須加快轉型升級。

中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮說：“不再把房價作為調控目標是一個巨大進步。政府必須堅決抑制大城市發(fā)展，大中小城市要協(xié)調發(fā)展，這才是樓市調控長效機制。”

萊蒙國際執(zhí)行董事陳風楊說，以前政府完全控制要素市場，導致房地產價格極度扭曲，政府必須要改革和完善土地拍賣機制。同時積極引導城市人群分布。

“以往的調控過程中政府權力過大，不僅沒有把市場管理好，而且還造成了劣幣驅逐良幣的結果。要發(fā)揮市場決定性作用，政府應把不該管的全部交給市場。”陳淮說。

五礦建設董事總經(jīng)理何劍波表示，今年房地產由全面短缺變?yōu)槿孢^剩，市場與產品分化非常明顯，對企業(yè)要求更高。此外，雖然目前電商尚未對房地產行業(yè)構成很大沖擊，但面臨不小危機，未來將是一項重大挑戰(zhàn)。