行政調(diào)控手段逐漸退出
住建部“棄用”城市年度房價控制目標
部署地方政府以“針對性”措施調(diào)控樓市，“限購政策”的退出尚無時間表
針對房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控手段正在拉開退場的序幕。盡管“限購政策”的退出尚無時間表，但作為2010年以來另一項最具代表性的行政性調(diào)控手段——城市年度房價控制目標將從2014年開始退出樓市調(diào)控手段的“政策儲備”序列。
作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)在2014年已經(jīng)不再要求地方政府上報并向社會公布當(dāng)年度房價控制目標。而從2009年開始，住建部一直要求地方政府上報并公布年度房價控制目標，并對未完成房價控制目標的城市主要行政負責(zé)人進行約談或處罰。
與“房價年度控制目標”的“退場”同步，住建部已經(jīng)部署地方政府以“針對性”措施對樓市進行調(diào)控。對于北上廣深四城市仍提出從嚴調(diào)控的要求外，對于溫州、鄂爾多斯等城市，則明確要求“消化存量”、“確保市場穩(wěn)定”。
“目標”退場
在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，并不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價控制目標”一項，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價控制目標”做出硬性或強制性的要求。
“今年住建部部署給我們的工作里面，沒有當(dāng)?shù)胤績r控制目標這一項，無論是制定或者是公布的要求，到目前還都沒有。”3月13日，某計劃單列市一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，在2014年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議期間，住建部各級官員也并未向各省市主管部門負責(zé)人解釋這一政策變化的原因。
所謂年度房價控制目標，是指設(shè)區(qū)地級市、直轄市、計劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、過往銷售情況等，制定當(dāng)年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標與任務(wù)。并根據(jù)這一已制定的目標和任務(wù)，制定當(dāng)年度本地房地產(chǎn)地方調(diào)控政策。
山西省、山東省、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的相關(guān)人士，也都向本報記者表示，在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，并不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價控制目標”一項，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價控制目標”做出硬性或強制性的要求。
這與往年的狀況迥異。從2010年開始，為進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控工作過程中地方政府的責(zé)任，國務(wù)院制定了“省級政府負總責(zé)、地市級政府抓落實”的總體原則。作為這一總體原則的落實與分解，住建部在此后歷年部署房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)時，都將制定并公布當(dāng)年度本地房價控制目標作為一項重要工作進行布置。
2010年~2013年，在國務(wù)院、住建部的督促下，各地均制定了年度本地房價控制目標。地方各城市基本采用的是將房價控制目標與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐鲩L掛鉤的方式，而北京等特大城市則適時提出了“穩(wěn)中有降”、“保持穩(wěn)定”。
行政“驅(qū)動”
大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價數(shù)據(jù)”的指標，“確保數(shù)據(jù)能達標”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。
從2010年開始，地方政府被強制要求制定并公布本地當(dāng)年度房價控制目標，同時，由住建部代表國務(wù)院，對年度本地房價控制目標的完成情況進行考核。對于未完成房價控制目標，且在落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策不力主要行政負責(zé)人進行約談、誡勉直至進行行政處分，從而形成了對地方政府的壓力。
同樣從這一年開始，住建部開始聯(lián)合監(jiān)察部共同監(jiān)督地方政府落實房地產(chǎn)調(diào)控和本地當(dāng)年度房價控制目標的完成情況。住建部2013年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月，住建部會同監(jiān)察部總計分四批約談了10個以上房價上漲過快、落實調(diào)控政策不力的城市行政首長，并督促布署了相關(guān)整改措失。
“地方當(dāng)時很多的調(diào)控政策實際上是倒推出來的，即確定了年度房價控制目標，用哪些手段能夠使房價數(shù)據(jù)達到這個標準，以免被問責(zé)。”3月12日，一位不愿具名的北京市前任城建部門負責(zé)人告訴記者。
他表示，大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價數(shù)據(jù)”的指標，“確保數(shù)據(jù)能達標”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。北京從2011年開始，在限購的基礎(chǔ)上，開始通過各種變相的“限價”措施，以確保年度本地房價控制目標能夠完成。
2010年~2013年，為達到“穩(wěn)中有降”、“保持平穩(wěn)”等房價控制目標，北京市開始對房地產(chǎn)預(yù)售價格在審批時予以干預(yù)。提出了包括新開樓盤價格漲幅不得超過區(qū)域均價10%、后期價格不超過一期均價等政策，同時，在部分時間段內(nèi)要求開發(fā)企業(yè)出具“不漲價”承諾書，在達標壓力最大時，還一度暫停了4萬元以上高價樓盤的預(yù)售審批。
強化“針對性”
北京幾個預(yù)計單價超過10萬元的住宅項目，也有望于2014年二季度獲批。
不過，隨著2014年“當(dāng)?shù)胤績r年度控制目標”不再成為地方樓市調(diào)控的“必選題”，部分城市行政干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段，或?qū)⒅鸩椒潘伞?ldquo;但是，這也是要針對具體情況、具體城市的，今年房地產(chǎn)調(diào)控的整體方向，是加強針對性。”住建部一位官員稱。
前述部分地區(qū)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的內(nèi)部人士告訴記者，在部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作和任務(wù)時，住建部除了不再要求地方制定并公布當(dāng)?shù)胤績r控制目標外，還強調(diào)地方政府應(yīng)加強調(diào)控的針對性，“穩(wěn)控”房價。
記者了解到，住建部已經(jīng)明確北京、上海、廣州、深圳四個城市，在2014年中須從嚴落實房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)政策。同時要求上述四城市要繼續(xù)執(zhí)行限購政策。
“原來為了數(shù)據(jù)達標，很多行政性手段的運用，實際上加劇了市場的供需矛盾，比如預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏進行控制，雖然削平了房價上漲的數(shù)據(jù)，但在相當(dāng)大的程度上人為加劇了供需矛盾，為以后的市場埋下了更大的隱患。”中國房地產(chǎn)學(xué)會一位專家告訴記者。
由于房價控制目標不再成為調(diào)控的“必選題”，所以包括北京在內(nèi)，除限購以外的行政性干預(yù)市場措施，都在一定程度上尋求退出的“節(jié)奏”。記者了解到，北京市對房地產(chǎn)預(yù)售許可審批過程中的干預(yù)措施力度，已經(jīng)開始相對減弱。2013年一季度，北京已經(jīng)陸續(xù)已經(jīng)批準了多個價格超過6萬元的高價樓盤。
與此同時，北京幾個預(yù)計單價超過10萬元的住宅項目，也有望于2014年二季度獲批。“現(xiàn)在政府試圖通過更多、更豐富的住房供應(yīng)體系，來解決特大城市的供需矛盾，而不再是簡單地一味進行行政干預(yù)，僅僅數(shù)字達標是沒有意義的。”中原地產(chǎn)一位分析師告訴記者。