“現(xiàn)在的問題是，小幅度降價還達(dá)不到購房者的心理預(yù)期，故對需求提振不大。只有降價幅度較大的，才能夠迅速成交”

去年因“自貿(mào)區(qū)效應(yīng)”而房價飆漲的上海外高橋板塊風(fēng)光不再。上海多家大型中介機(jī)構(gòu)提供給《第一財經(jīng)日報》的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的二手房價已悄然松動。

“外高橋板塊的二手房價格已經(jīng)普降5%左右，個別房源的降幅更大。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的一位人士告訴本報記者，2014年1、2月，外高橋板塊二手房成交量較2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑約三成，外高橋板塊二手房市場跌幅遠(yuǎn)超全市整體。

“外高橋板塊的降價屬于意料之中的事情。”上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍表示，自貿(mào)區(qū)成立之前，外高橋板塊二手房價維持在1.8萬元/平方米，而到去年9月，板塊單價已突破2.4萬元/平方米，漲價速度可謂驚人。去年年底，不動產(chǎn)登記、滬七條等調(diào)控信號傳出，使得板塊內(nèi)的供應(yīng)遠(yuǎn)超需求。

在經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研后，上海中原地產(chǎn)市場研究部也向記者反饋稱，自去年12月起至今，外高橋板塊的熱度出現(xiàn)明顯下降，整體陷入“量價齊跌”的窘境。

小幅降價購房者仍不買賬

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐高橋季景分行王經(jīng)理對記者表示：“1、2月樓市低迷主要受春節(jié)影響，但是進(jìn)入3月后，行情依然未見起色。3月外高橋板塊樓市成交較春節(jié)前的1月同期依然下降10%，往昔‘小陽春’行情被濃重的觀望氛圍取代。”

王經(jīng)理表示，目前在外高橋板塊內(nèi)，無論是老公房還是次新房價格，較1月同期都下滑了1000元/平方米左右。“如最近成交了潼港八村的一套60平方米左右的二室一廳，1月份成交總價為130萬元，而3月份的成交總價下降至124萬元，降幅接近5%。”

據(jù)漢宇地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，去年外高橋板塊的房價普漲20%以上，個別樓盤的漲幅甚至達(dá)到50%。例如，位于外高橋板塊的樓盤“金地未來”，2012年11月的均價為2.3萬～2.4萬元/平方米，2013年11月，該樓盤的均價為3.3萬～3.5萬元/平方米，價格漲幅約50%。

去年9月，本報記者曾到外高橋?qū)嵉卣{(diào)查，由于受到上海自貿(mào)區(qū)獲批消息的刺激，這一區(qū)域的房價出現(xiàn)一夜飆漲。當(dāng)時，因不少賣家在自貿(mào)區(qū)概念落地后主動“撤牌”，導(dǎo)致去年9月外高橋區(qū)域內(nèi)二手房掛牌量較8月減少兩成左右，繼續(xù)掛牌者，則把價格較8月提高約10%。

“2012年底我這套89平方米房子的掛牌價是190萬，2013年3月份是230萬，5月份是250萬，上個月我掛280萬，現(xiàn)在290萬到手，不還價！”去年9月，在外高橋板塊一個名為中冶尚城的樓盤里，職業(yè)炒房客李明對《第一財經(jīng)日報》記者表示，“現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)概念這么熱，加上這邊配套逐漸成熟，這個價格我很自信，根本不愁賣。”

如今，外高橋房源“不愁賣”的現(xiàn)象已經(jīng)成為歷史。一位在外高橋板塊從事房產(chǎn)中介的人士向記者抱怨稱：“現(xiàn)在的問題是，小幅度降價還達(dá)不到購房者的心理預(yù)期，故對需求提振不大。只有降價幅度較大的，才能夠迅速成交。”

“永久城市、瑞禾明苑等原自貿(mào)區(qū)管委會周邊的次新樓盤，其1、2月的均價穩(wěn)定在3萬~3.1萬元/平方米，3月份則下降到2.8萬元/平方米，降價幅度達(dá)到10%左右。”上述中介人士稱。

區(qū)域樓市被嚴(yán)重透支？

作為去年樓市火爆的一個標(biāo)志性區(qū)域，上海外高橋板塊的房價松動，會否成為點燃樓市“降價潮”的星星之火。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，目前外高橋板塊行情冷清主要是三方面因素導(dǎo)致。首先，近期房貸收緊和二三線城市出現(xiàn)降價現(xiàn)象加重了購房者觀望的情緒；其次，去年外高橋板塊受到大市上漲、自貿(mào)區(qū)利好的雙重影響房價整體漲幅達(dá)兩成，房價高企導(dǎo)致購房者出現(xiàn)“抗性”；最后，自貿(mào)區(qū)管委會搬遷意味著自貿(mào)區(qū)發(fā)展重心由外高橋轉(zhuǎn)移至臨港新城，對外高橋樓市造成一定負(fù)面影響。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對《第一財經(jīng)日報》記者表示，國內(nèi)樓市整體形勢不容樂觀，外高橋房價回調(diào)帶來的心理效應(yīng)很容易被放大，從而成為壓垮“金三銀四”樓市回暖的最后一根稻草。

不僅是外高橋板塊，近期整個上海二手房市場的交投都較為低迷。德佑地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2014年2月，上海市二手住宅成交量共計11612套，環(huán)比下跌18.91%，同比下跌20.41%，成交量創(chuàng)下最近24個月新低，二手住宅成交均價為19612元/平方米，環(huán)比下跌4%。

德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，2月由于春節(jié)因素的影響成交量有所下滑是意料之中的事情，從目前市場的情況來看，市場正處于逐步回暖的過程當(dāng)中，不少業(yè)主對后市的預(yù)期仍然比較高，相信兩會后，今年房地產(chǎn)的調(diào)控政策勢必會進(jìn)一步明朗化，屆時二手房市場的走勢也將進(jìn)一步清晰。