商業(yè)地產(chǎn)“并購(gòu)狂人”黃茂如再度出手。
商業(yè)城2月19日公告，公司原大股東與中兆投資管理有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者將接盤前者所持有的商業(yè)城2090.794萬股股份。交易完成后，中兆投資將持有商業(yè)城29.22%股份，成為商業(yè)城控股股東，黃茂如變?yōu)楣緦?shí)際控制人。
歷時(shí)5年，黃茂如終于得償夙愿。
“對(duì)商業(yè)城的收購(gòu)從2008年就開始了，這是一項(xiàng)戰(zhàn)略投資。”黃茂如在2013年業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示。
在A股資本市場(chǎng)上，這已是黃茂如的第三次并購(gòu)。截至目前，黃茂如已控股3家上市商業(yè)地產(chǎn)公司，分別是商業(yè)城、城商集團(tuán)、茂業(yè)物流；在全國(guó)18個(gè)城市經(jīng)營(yíng)及管理40家門店。
然而，公司業(yè)績(jī)并未因攤子鋪大而耀眼。
茂業(yè)國(guó)際（前述中兆投資母公司，黃茂如任董事長(zhǎng)）2013年年報(bào)顯示，2013年財(cái)務(wù)成本與稅前運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)為14.6億元，溫和增長(zhǎng)6.3%，“反映了中國(guó)百貨商店市場(chǎng)上來自購(gòu)物中心與電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)加劇”，穆迪副總裁、高級(jí)分析師高翔稱，“但其評(píng)級(jí)未受影響，原因是該公司有商業(yè)地產(chǎn)可售，并一直能夠扭轉(zhuǎn)百貨零售業(yè)務(wù)的不利局面”。
匯豐則下調(diào)了茂業(yè)盈利預(yù)測(cè)，“雖然物業(yè)部分去年下半年開始錄得盈利，但核心的百貨店經(jīng)營(yíng)溢利按年跌6%，令市場(chǎng)失望。”
商業(yè)城風(fēng)雨飄搖 茂業(yè)入主前途未卜
拿下商業(yè)城控股權(quán)還不足10天，黃茂如就開始迫不及待地對(duì)商業(yè)城董事會(huì)動(dòng)手。
2月26日商業(yè)城公告稱，公司董事會(huì)決議增選公司董事，股東方提名了6名新董事。而在2月21日，商業(yè)城原董事會(huì)中6位高管在同一天提交了書面辭職申請(qǐng)。
就在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)啟動(dòng)前，商業(yè)城發(fā)布了一份業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)2013年凈虧損2.5億元。由于商業(yè)城在2012年就已凈虧損1.28億元，公司股票將被上海證券交易所實(shí)施“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”的特別處理。如果在2014年商業(yè)城不能扭虧為盈，則面臨退市處理。
無論從哪項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)看，商業(yè)城的狀況都堪稱惡劣，為何黃茂如能堅(jiān)持5年對(duì)商業(yè)城鍥而不舍？
“看好商業(yè)城這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其地段繁華，經(jīng)營(yíng)面積大，有改造空間和重新崛起的潛力。”中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社記者采訪時(shí)表示。
克而瑞沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)分析師孫瑜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，商業(yè)城位于沈陽(yáng)核心商圈，中街商圈日均人流量大約在30萬左右，足以支撐現(xiàn)有的商業(yè)體量。軌道交通也可直通商業(yè)城，能使人流很好地導(dǎo)入。
“如果能進(jìn)行重新的商業(yè)定位和品牌調(diào)整，很有希望扭虧為盈。”孫瑜指出。
除了此次入主沈陽(yáng)商業(yè)城，茂業(yè)國(guó)際在沈陽(yáng)還有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——沈陽(yáng)茂業(yè)中心和東方時(shí)代廣場(chǎng)，也因此，此次收購(gòu)違反了證監(jiān)會(huì)關(guān)于上市公司不能構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的條例。
如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，是黃茂如首先要解決的難題，而黃茂如將這一時(shí)間設(shè)定在了36個(gè)月之內(nèi)。
據(jù)孫瑜介紹，沈陽(yáng)茂業(yè)中心和東方時(shí)代廣場(chǎng)兩家店經(jīng)營(yíng)狀況都不是很好，這與項(xiàng)目的選址有一定關(guān)系，茂業(yè)入主商業(yè)城應(yīng)該是看上了商業(yè)城的發(fā)展前景。
“無論未來如何，這符合茂業(yè)系資產(chǎn)規(guī)模壯大的意圖。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出。
吃下去容易 消化難
黃茂如之所以被稱為“并購(gòu)狂人”，概因其在資本市場(chǎng)并購(gòu)上的屢屢得手。
從并購(gòu)旅程上來看，黃茂如所瞄準(zhǔn)的收購(gòu)標(biāo)的往往屬于價(jià)值低估、大股東持股比例較小、兼有商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)百貨，且通過收購(gòu)能加快估值修復(fù)的境內(nèi)上市公司，這也方便了其在資本市場(chǎng)上的再融資。
2005年拿下成商集團(tuán)后，因負(fù)債沉重，黃茂如不能從成商集團(tuán)獲取擴(kuò)張資金。2008年，黃茂如通過分拆茂業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)百貨，將全部商業(yè)百貨資產(chǎn)包括成商集團(tuán)打包在港交所上市，成立了茂業(yè)國(guó)際，成就了其深圳首富的地位。
此后黃茂如開始了瘋狂的資本運(yùn)作，通過在二級(jí)市場(chǎng)舉牌上市公司，獲取控制權(quán)來實(shí)施其“商業(yè)+地產(chǎn)”模式，將茂業(yè)物流、商業(yè)城收入麾下。這期間，對(duì)茂業(yè)物流的多次增持延續(xù)了1年多才得以控股，對(duì)商業(yè)城則持續(xù)了5年。
而茂業(yè)國(guó)際股價(jià)則從上市時(shí)的3.1港元最低探至0.3港元，而今股價(jià)1.1港元。強(qiáng)勢(shì)并購(gòu)之后，茂業(yè)國(guó)際能否整合消化得了呢？
成商集團(tuán)、茂業(yè)物流2013年業(yè)績(jī)并不理想。
成商集團(tuán)在2013年年初曾提出營(yíng)業(yè)收入24億元的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，而實(shí)際營(yíng)業(yè)收入22.12億元；而茂業(yè)物流凈利潤(rùn)則同比下降15.75%，虧損579.17萬元。其中百貨零售同比上升8.18%，房地產(chǎn)則同比下降49.53%。
“茂業(yè)物流業(yè)績(jī)不盡如人意，主要是資源整合不力，且在這方面缺乏相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。”朱文嘉指出。
“對(duì)于茂業(yè)來說，并購(gòu)初衷是憑借較好的資產(chǎn)收購(gòu)和零售門店改造經(jīng)驗(yàn)盤活資產(chǎn)。但收購(gòu)標(biāo)的培育期過長(zhǎng)，非零售業(yè)務(wù)帶來牽制，導(dǎo)致投資回報(bào)預(yù)期落空。對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的估值修復(fù)計(jì)劃并沒有真正落實(shí)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。
而商業(yè)城則連續(xù)兩年凈虧損且面臨退市，形勢(shì)更為不妙，能否扭虧為盈，難以預(yù)料。
不過，通過對(duì)上市公司的并購(gòu)，茂業(yè)國(guó)際擴(kuò)大了區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模且擁有了更多的融資平臺(tái)，融資對(duì)其來說并不是難事。
“地產(chǎn)+百貨”模式的軟肋
黃茂如在業(yè)績(jī)會(huì)上曾透露，目前茂業(yè)仍以零售為主，之所以參與地產(chǎn)開發(fā)，主要是出于零售需要。
然而，正是地產(chǎn)這個(gè)所謂的“副業(yè)”支撐了零售業(yè)下滑的業(yè)績(jī)。2013年，茂業(yè)國(guó)際商店周邊配套住宅項(xiàng)目銷售加快，租金收入提高，因此該公司房地產(chǎn)銷售與租賃收入同比增長(zhǎng)96%，達(dá)到6.77億元。這兩部分占集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總收入與運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的18%和19%。
“地產(chǎn)+百貨”的商業(yè)模式一直被黃茂如引以為傲。茂業(yè)對(duì)其75%的商店有所有權(quán)，這在業(yè)內(nèi)屬于最高的水平之一。“每年會(huì)新增2至4家門店，每家門店的開銷在10億～20億元，未來還是以自有物業(yè)為主。”黃茂如表示。
“地產(chǎn)開發(fā)為百貨經(jīng)營(yíng)提供場(chǎng)地，降低經(jīng)營(yíng)成本，且地產(chǎn)項(xiàng)目自持+出售可回收部分資金，降低經(jīng)營(yíng)壓力；百貨業(yè)可為地產(chǎn)項(xiàng)目提供持續(xù)的資金來源，且企業(yè)自營(yíng)百貨，會(huì)更加注重整體商圈的營(yíng)造，可以提高入駐商鋪的信任度，利于商業(yè)物業(yè)招商。”朱文嘉分析道。
然而，這種模式真的能令其在各個(gè)城市屢試不爽、所向披靡嗎？
“首先單純的零售業(yè)受到電商沖擊，業(yè)績(jī)肯定受影響；從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來看，一些地區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目過于集中，項(xiàng)目定位雷同，導(dǎo)致區(qū)域生態(tài)環(huán)境惡劣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，致使地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間也受到擠壓，這兩方面的負(fù)面影響，對(duì)當(dāng)前模式有較大沖擊。”朱文嘉指出。
“地產(chǎn)業(yè)務(wù)容易受樓市大環(huán)境影響，而零售業(yè)務(wù)容易受宏觀環(huán)境和居民收入水平影響。這兩類環(huán)境目前依然在波動(dòng)，牽制‘地產(chǎn)+百貨’模式的推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。
“從自建物業(yè)的角度看，大量成本投入地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，會(huì)分散零售業(yè)務(wù)的資金投入。而從收購(gòu)物業(yè)的角度看，茂業(yè)系和收購(gòu)的零售品牌之間的契合度不能有效實(shí)現(xiàn)，在短期中將耗費(fèi)各類成本，并制約了整個(gè)公司的業(yè)績(jī)提振。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析道。
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