喊了十年“避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”空口號(hào)的魯商集團(tuán)的地產(chǎn)整合之路終于成行。魯商置業(yè)日前公告稱，為更好理順項(xiàng)目公司股權(quán)，公司購(gòu)買(mǎi)了山東銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的泰安銀座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10%股權(quán)和東營(yíng)銀座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司15%股權(quán)，交易金額分別為1528.50萬(wàn)元和794.90萬(wàn)元。
據(jù)了解，上述公司均屬魯商集團(tuán)旗下資產(chǎn)，此次銀座久信地產(chǎn)出售所持有的房地產(chǎn)股權(quán)資產(chǎn)，或?yàn)轸斏碳瘓F(tuán)整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信號(hào)。但這與魯商集團(tuán)此前的承諾及眾多投資者的期待大不相同。
銀座股份發(fā)展存憂
據(jù)了解，目前魯商集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊共有兩個(gè)上市公司融資平臺(tái)，其中，上文提到的魯商置業(yè)主攻住宅地產(chǎn)，銀座股份于2003年借殼上市，主攻零售商業(yè)。由于歷史包袱沉重，魯商集團(tuán)在2003年之前效益并不好。截至2003年年底，魯商集團(tuán)總資產(chǎn)為46.59億元，凈資產(chǎn)為5.45億元，凈利潤(rùn)為-4445萬(wàn)元。
正是在擁有銀座股份這個(gè)平臺(tái)前后，魯商集團(tuán)百貨超市業(yè)務(wù)開(kāi)始得到長(zhǎng)足發(fā)展。從2009年開(kāi)始，銀座系始終保持每年約20家門(mén)店的開(kāi)店數(shù)量。而遍地開(kāi)花的“銀座”品牌商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)則是分屬銀座商城和銀座股份兩家公司，前者是非上市公司，同歸魯商集團(tuán)控制，屬于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
正因如此，魯商集團(tuán)在銀座股份上市之初便立下承諾，將集團(tuán)內(nèi)的“商業(yè)零售業(yè)務(wù)”注入上市平臺(tái)，所指就是銀座商業(yè)這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
一位長(zhǎng)期關(guān)注魯商集團(tuán)人士認(rèn)為銀座商城并無(wú)獨(dú)立上市可能：“銀座商城股東利益要想兌現(xiàn)，還是要實(shí)現(xiàn)股份上市，可是獨(dú)立上市無(wú)法繞開(kāi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，最好的方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)注入。”
而涉及到此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的泰安銀座和東營(yíng)銀座均為魯商置業(yè)的控股子公司。其中，泰安銀座注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)、房屋租賃，魯商置業(yè)占股87%，銀座久信地產(chǎn)占股10%，東營(yíng)銀座注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，魯商置業(yè)占股85%，其余15%為銀座久信地產(chǎn)持股。
根據(jù)銀座久信地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介，公司由山東銀座商城股份有限公司與臺(tái)灣久信金屬股份有限公司和臺(tái)灣甲山林房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司合資成立。主要從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)代理等業(yè)務(wù)。其中工程技術(shù)人員大都參加過(guò)銀座商城、索菲特銀座大飯店、銀座會(huì)展中心等著名標(biāo)志性建筑的施工和管理工作。
銀座股份上市十年后，在魯商集團(tuán)的地產(chǎn)整合之路終于開(kāi)啟時(shí)，銀座商業(yè)參股的資產(chǎn)卻是由魯商置業(yè)接盤(pán)，而非銀座股份上市平臺(tái)。
銀座股份2013年開(kāi)始業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)有較大幅度下滑，2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入135.36億元，同比增長(zhǎng)24.1%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.47億元，同比增長(zhǎng)199.59%。2013年前3季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.9億元，同比增長(zhǎng)11.18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.95億元，同比微增0.85%。
魯商集團(tuán)將銀座商城資產(chǎn)左手挪右手，不僅沒(méi)有踐行消除同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等承諾，反而使魯商置業(yè)與銀座股份兩家上市平臺(tái)今后同門(mén)相爭(zhēng)。魯商置業(yè)證券部工作人員對(duì)于公司接手銀座商城資產(chǎn)表示：“收購(gòu)是為理順項(xiàng)目公司股權(quán)，只是市場(chǎng)行為，銀座股份今后發(fā)展與我們無(wú)關(guān)。”
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，魯商置業(yè)在擴(kuò)張期間已經(jīng)負(fù)債高企，2013年中報(bào)的負(fù)債率為92.9%，為所有房企中負(fù)債率最高的企業(yè)。中報(bào)顯示，公司上半年負(fù)債共232.7億元，其中221.3億元為流動(dòng)負(fù)債。
挪騰資產(chǎn)或?yàn)楣墒刑桌?/strong>
記者發(fā)現(xiàn)，魯商集團(tuán)負(fù)債頗高。去年7月15日，魯商集團(tuán)曾轉(zhuǎn)讓旗下四家公司股權(quán)。
分別為金平福源礦業(yè)有限公司70%股權(quán)、煙臺(tái)藝林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司85%股權(quán)、寬城滿族自治縣永興礦業(yè)有限責(zé)任公司73%股權(quán)、山東金帝科信息工程有限公司5%股權(quán)。標(biāo)的資產(chǎn)掛牌價(jià)格總計(jì)達(dá)3.33億元。
不久前的3月7日，魯商集團(tuán)在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行15億元短期融資券。發(fā)行公告顯示，此次債券無(wú)擔(dān)保，采用固定利率，期限365天，到期一次性還本付息。募集資金將用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金元。
值得關(guān)注的是，雖然此次為魯商集團(tuán)發(fā)行的2014年度第一期短期融資債券，但近3年來(lái)，魯商集團(tuán)已經(jīng)發(fā)行過(guò)3期短期融資券、1期中期票據(jù)、3期定向工具和1期企業(yè)債券。截至此次短融發(fā)行前，魯商集團(tuán)存續(xù)期直接債務(wù)融資余額已達(dá)91億元，其中，短期融資券余額23億元，中期票據(jù)31億元，定向工具30億元，企業(yè)債券余額7億元。
公開(kāi)資料顯示，魯商集團(tuán)近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長(zhǎng)，2010至2012年末及2013年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.58%、74.97%、75.92%和77.86%。長(zhǎng)江證券研報(bào)分析稱，判斷2014年魯商集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力難以得到有效緩解，業(yè)績(jī)較難出現(xiàn)大幅反彈。但認(rèn)為集團(tuán)戰(zhàn)略符合零售行業(yè)目前的發(fā)展方向。
一位不愿具名的券商人士分析稱，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入二級(jí)市場(chǎng)往往有極強(qiáng)的放大效應(yīng)。資產(chǎn)注入概念一經(jīng)推出便會(huì)受到投資者的追捧，想象空間以及增值潛力都是巨大的。中糧地產(chǎn)、東華實(shí)業(yè)等上市企業(yè)皆是如此。
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