“雙向調(diào)控！”在談到2014年樓市調(diào)控方向時(shí)，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新只點(diǎn)出這樣一個(gè)關(guān)鍵詞。

 

其內(nèi)涵可以從李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中窺得大要。在論及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，報(bào)告指出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

 

緊接著，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥就“雙向調(diào)控”做出了詳細(xì)解釋——所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出，而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

 

這樣的表述和外界的前期猜測并無太大差異，即在市場明顯分化的背景下，樓市調(diào)控將因地制宜，不再“一刀切”，變堵為疏，注重增加供給。

 

多名接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分類調(diào)控的思路體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的思維，目前，國內(nèi)樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，調(diào)控難度加大，根據(jù)不同城市自身需求來調(diào)控，會更有利于區(qū)域的發(fā)展，也更有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

 

“地王”與“鬼城”并存

 

在剛剛過去的2013年，眾多品牌房企們瘋狂地涌入一二線城市，這一集體“用腳投票”的舉動不僅讓一二線城市房價(jià)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，也讓多數(shù)三四線城市倍感凄涼。日前，又有包括綠地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)在內(nèi)的多家房企高層對本報(bào)記者表示，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，原則上不再進(jìn)入三四線城市。

 

2013年以來，不論是70個(gè)大中城市房價(jià)走勢，還是各類城市土地成交情況均表明，國內(nèi)樓市的分化特征已經(jīng)非常明顯。

 

住建部政策研究中心主任秦虹在近日舉行的一次論壇上表示，目前，房地產(chǎn)市場分化的格局更加明顯，體現(xiàn)差異化的地方政策開始發(fā)揮作用。“北上廣深四個(gè)一線城市在去年11月份，房價(jià)同比上漲全部都超過了20%，但70個(gè)大中城市平均房價(jià)上漲幅度同比不到10%。全國657個(gè)設(shè)市城市的房價(jià)同比平均漲幅，估計(jì)連5%都不到。”

 

秦虹表示：“目前已經(jīng)很難用一個(gè)詞來形容國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是漲還是跌，因?yàn)樗霈F(xiàn)了一個(gè)分化。特大城市房價(jià)過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價(jià)格也不斷攀升，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。中小城市住房供給超過需求，實(shí)際上是透支了未來的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)沉淀了大量資金，將會影響金融的安全性，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展帶來威脅。”

 

這樣的分化效應(yīng)同樣出現(xiàn)在土地市場上，克而瑞研究中心今年2月發(fā)布的報(bào)告顯示，目前來看，各線城市土地市場成交進(jìn)一步分化，一線城市土地市場成交持續(xù)火熱，三四線城市從去年至今并無起色，二線城市去年表現(xiàn)相對較好，但也開始顯露出趨冷苗頭，尤其是部分房價(jià)偏高、市場過熱的二線城市。

 

去年參加了全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會組織的全國房地產(chǎn)系統(tǒng)調(diào)研的全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)的情況比2013年要復(fù)雜多變一點(diǎn)，整體市場出現(xiàn)明顯分化。

 

梅興保表示，房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)目前還難以判斷，但個(gè)別地方和個(gè)別企業(yè)以及一些三四線城市，前兩年在土地財(cái)政的驅(qū)使之下，很多土地的優(yōu)惠政策，引起了一些一二線城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至，蓋了大量的商品性住宅，但學(xué)校、醫(yī)院等周圍設(shè)施不配套，可能會扛不住。

 

一家大型開發(fā)商提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，過去三年，國內(nèi)人均新增建筑面積最多的城市，多數(shù)是三四線城市，其中部分城市如鄂爾多斯、營口、溫州已經(jīng)爆發(fā)危機(jī)，同時(shí)，少數(shù)二線城市，如沈陽等，也面臨供過于求的壓力。相對來說，一線城市則供不應(yīng)求，未來房價(jià)上漲的壓力仍較大。

 

顯然，一二線樓市的過熱和部分三四線樓市的低迷，都不是好的現(xiàn)象，樓市分化也給房地產(chǎn)調(diào)控帶來難度。在這樣的背景下，全國性的“一刀切”政策不僅缺乏針對性，效果也將大打折扣。

 

分類調(diào)控告別“一刀切”

 

李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告給地產(chǎn)調(diào)控定下了“分類指導(dǎo)”的基調(diào)，這也意味著全國“一刀切”的調(diào)控政策或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。事實(shí)上，新一屆政府執(zhí)政以來，確實(shí)沒有出臺過全國性的調(diào)控政策。

 

值得注意的是，2013年，樓市低迷的溫州、蕪湖等城市變向放松樓市調(diào)控得到默許，而房價(jià)上漲過快的一二線城市則在年底集體收緊政策，彼時(shí)“分類調(diào)控”的思路已現(xiàn)端倪。

 

在去年年底進(jìn)行的全國住房城鄉(xiāng)工作會議上，姜偉新表示，2014年要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

 

姜偉新同時(shí)指出，要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。北上廣深等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

 

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，對于房價(jià)領(lǐng)漲的一線城市，調(diào)控層面繼續(xù)保持高壓是大概率事件。新一屆政府執(zhí)政后，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的主基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機(jī)制的形成無疑應(yīng)是一個(gè)漸進(jìn)過程，對于市場供求壓力大、房價(jià)上漲動力充足的一線城市而言，以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不具備全面退出的條件，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量做好準(zhǔn)備。

 

相比一線城市的普遍強(qiáng)勢，二線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的分化，去年底還在收緊調(diào)控的浙江杭州，出人意料地打響馬年降價(jià)第一槍，顯示這樣的分化趨勢或?qū)⒊沙B(tài)。

 

旭輝集團(tuán)董事長林中對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示：“杭州在未來一年多的時(shí)間內(nèi)，去庫存壓力會比較大。因?yàn)楹贾菰谌ツ晖瞥龅耐恋靥嗔?。杭州今年的房價(jià)會趨于平穩(wěn)，個(gè)別板塊供應(yīng)量過大會導(dǎo)致個(gè)別開發(fā)商采取降價(jià)措施，特別是一些中小型開發(fā)商。”

 

克而瑞研究中心一位分析師認(rèn)為，二線城市政策面或?qū)⒖傮w寬松，但部分熱點(diǎn)城市將和一線城市保持同步收緊。大多數(shù)房地產(chǎn)市場供求矛盾總體可控的二線城市，政策環(huán)境較2011年將大為改觀，在結(jié)束全國“一刀切式”調(diào)控的背景下，多數(shù)二線城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。

 

此外，在分類調(diào)控的指導(dǎo)方針下，“鬼城”頻出的三四線城市未來很可能將告別政策調(diào)控。近幾年，多數(shù)三四線城市房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，這類城市房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，2014年這類城市回歸市場化將是大趨勢。

 

當(dāng)然，另外有一小部分三四線城市過去兩年投資熱度過高，市場供應(yīng)巨大，但從新一屆政府的執(zhí)政方略上看，大抵也會讓其市場本身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，不會出臺過于針對性的政策。

 

疏導(dǎo)調(diào)控長效機(jī)制“起錨”

 

有機(jī)構(gòu)梳理歷年政府工作報(bào)告內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，李克強(qiáng)總理的報(bào)告是十年以來政府工作報(bào)告中首次沒有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的，其重點(diǎn)則是對住房保障機(jī)制做了大篇幅描述。報(bào)告指出，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。

 

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在這個(gè)階段，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房工作，是希望通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，在長效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會并存，但經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會逐漸突出。

 

去年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，可見高層在推進(jìn)供應(yīng)釋放的決心之大。

 

去年12月召開的中共中央政治局會議又提出，要走新型城鎮(zhèn)化道路，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將住房保障和房市調(diào)控并行提出，透露了中央要將房市調(diào)控工作重心放在大力增加保障房供應(yīng)上的意圖。

 

對此，張宏偉認(rèn)為，種種跡象表明，政府正在努力做到從堵到疏，積極為建立調(diào)控長效機(jī)制做準(zhǔn)備。“推進(jìn)保障房建設(shè)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等都將逐步推進(jìn)，為限購等行政手段的最終退出做鋪墊過渡。”

 

事實(shí)上，房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等問題屢屢在今年兩會上被提及。國土部部長姜大明在兩會期間接受記者采訪時(shí)表示，今年國土部推行不動產(chǎn)登記要做四件事，包括制度建立、地級市不動產(chǎn)登記局等機(jī)構(gòu)的建立、不動產(chǎn)登記條例的出臺以及信息共享平臺的建立。

 

兩會期間，十二屆全國人大二次會議副秘書長、發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅的立法工作都在研究當(dāng)中；全國人大常委會法工委副主任闞珂表示，房地產(chǎn)稅已由全國人大相關(guān)工作部門和國務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)共同起草，條件成熟時(shí)會依法提請審議。

 

張宏偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)“分類指導(dǎo)”的表態(tài)，整體上對房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好，全國性“一刀切”的政策肯定不會出現(xiàn)，今年二季度，暫時(shí)低迷的樓市有望逐步回暖。

 

旭輝集團(tuán)總裁林峰預(yù)測，2014年的國內(nèi)樓市將會呈現(xiàn)“量減少、價(jià)微調(diào)、城市分化”的特點(diǎn)。“全國房地產(chǎn)的成交量不太可能超過2013年，估計(jì)會和2012年持平。由于成交量受到限制，房價(jià)也會有下行的壓力。我們預(yù)計(jì)，房價(jià)不會大漲大跌，微漲或微跌的可能性最大。城市分化會越來越明顯，甚至同一個(gè)城市的不同區(qū)域也會出現(xiàn)分化。”