房貸收緊成為最近一段時(shí)期的熱搜詞。種種跡象表明，今年房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃龃?，由此帶來的一系列連鎖反應(yīng)也會(huì)相繼呈現(xiàn)。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例達(dá)28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個(gè)百分點(diǎn)。

“目前房地產(chǎn)信貸存在各類風(fēng)險(xiǎn)，如目前很多房企在樓市降價(jià)潮等陰影下，存在開發(fā)貸違約的跡象。所以，很多商業(yè)銀行希望捂緊腰包，惜貸心理很重。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向新華網(wǎng)記者分析。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，對于購房者來說，在剛需購房者這塊依然會(huì)有比較明顯的政策偏袒，但對于二套房貸等，商業(yè)銀行不敢貸，原因是此類購房者的投機(jī)色彩比較重，而國家對此類置業(yè)需求目前持排斥的態(tài)度。甚至很多二套房貸購房者的第一套房貸還沒有清算完畢，就開始嘗試用二套房的租金來繳納第一套房的按揭額，但這樣的一種做法，明顯會(huì)把有限的信貸資源揮霍掉。

兩會(huì)期間，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林指出，平臺(tái)融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，嚴(yán)防單體風(fēng)險(xiǎn)傳染和擴(kuò)大。

目前房地產(chǎn)信貸的重心是處理去年遺留下來的、未處理完的信貸申請，所以今年很多購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)信貸的難度加大，各類優(yōu)惠措施在減少。尤其在類似余額寶吸儲(chǔ)大戰(zhàn)的競爭下，最近商業(yè)銀行表現(xiàn)出很團(tuán)結(jié)的一面。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，一方面是在零售業(yè)務(wù)上紛紛推出各類優(yōu)惠措施，加大利率，吸引資金。另一面是在特定的利差水平下，不約而同地提高了信貸利率，比如在基準(zhǔn)利率上提高5%-10%的水平。這樣一來，房企在信貸的定價(jià)權(quán)上會(huì)比較強(qiáng)硬，反映在房地產(chǎn)市場上，在2014年金融環(huán)境整體偏緊的情況下，信貸市場是一個(gè)賣方市場，即商業(yè)銀行更為強(qiáng)勢。

伴隨房貸風(fēng)險(xiǎn)，在杭州、常州等二三線城市出現(xiàn)樓市降價(jià)潮后，近日，媒體又爆出南京有樓盤同樣出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，單價(jià)比銷售許可價(jià)低了約5000元/平米。盡管相關(guān)人士分析，在326個(gè)住宅項(xiàng)目中，僅2個(gè)項(xiàng)目價(jià)格下跌并不能代表整個(gè)南京市場“風(fēng)向”，由此帶來的觀望情緒卻不斷滋長。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以一二線城市和三四線城市作為“風(fēng)險(xiǎn)劃線”方式，在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部開始廣泛運(yùn)用。其認(rèn)為一二線城市房地產(chǎn)市場仍將火爆，投融資業(yè)務(wù)受影響較??；三四線城市房地產(chǎn)漸至拐點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

萬科董秘譚華杰表示：“從大概率角度看，我相信溫和而緩慢的上升，是未來10年主要城市房價(jià)的大趨勢。而從結(jié)構(gòu)差異性來看，部分內(nèi)地三四線城市房價(jià)下滑的可能性更大。”

全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森“兩會(huì)”期間接受媒體采訪，談到三四線城市發(fā)展面臨風(fēng)險(xiǎn)的話題時(shí)表示，每個(gè)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

那么，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警對三四線城市將產(chǎn)生怎樣的影響？嚴(yán)躍進(jìn)分析，三四線城市目前的信貸市場基本上比較穩(wěn)定。一方面，此類城市的剛需購房者比重較大，投資投資型的色彩較淡。另一方面，從三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)不多，房地產(chǎn)業(yè)依然是城市中比較較大甚至是最大的行業(yè)。所以，從銀行信貸的逐利角度看，信貸市場收緊的可能性不大。