小產(chǎn)權(quán)房從瘋狂到淡定,一路起伏,究竟會何去何從?低收入者買小產(chǎn)權(quán)房來居住,投資者則覬覦小產(chǎn)權(quán)房的升值空間,小產(chǎn)權(quán)房最終將如何處理?近日,記者采訪了多位專家,探討小產(chǎn)權(quán)房的處理方式。
小產(chǎn)權(quán)房多是未批準的舊村改造項目
濟南市建委有關(guān)人士透露,“小產(chǎn)權(quán)房”其實多數(shù)是打著舊村改造旗號建的違章建筑,多數(shù)是未經(jīng)批準建設(shè)的舊村改造項目。
在城市發(fā)展建設(shè)過程中,尤其在兩個城區(qū)的搭界處,不少城中村被納入到城區(qū),自然會按照“城市建設(shè)模式”改造建設(shè)。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎(chǔ)設(shè)施等因素,都是吸引購房者的原因之一,更是助長了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
山東省政府參事、山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海說,小產(chǎn)權(quán)房類型較為復(fù)雜,既有在集體建設(shè)用地上開發(fā)的,也有在非法占用的耕地上開發(fā)的;既有符合規(guī)劃,以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”的名義申請批準后開發(fā)的,也有違法亂建的;既有歷史上形成的,也有新開發(fā)和在建的;既有出售的,也有出租的等等。
“處理方式不能‘一刀切’,要對癥下藥,區(qū)別對待,在一個個小產(chǎn)權(quán)項目的處理中積累經(jīng)驗。”在省住建廳副廳長宋守軍看來,小產(chǎn)權(quán)房的問題需要從經(jīng)驗中尋找辦法。
成規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房不能“一刀切”
對于在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”,國家有了明確的態(tài)度:堅決遏制。對于已經(jīng)形成規(guī)模入住的小產(chǎn)權(quán)房片區(qū),又該如何處理?
“小產(chǎn)權(quán)房成因、建設(shè)主體、購買主體和動機,包括房屋的情況,太復(fù)雜,處理起來,就有一些難度。”省國土廳副廳長王玉志坦言,這些歷史上形成規(guī)模的,要劃分類別進行慎重處理。先摸清家底,然后提出相應(yīng)的處理方案。
從小產(chǎn)權(quán)房的購買主體上看,絕大多數(shù)是沒有能力購買商品房的人,這也恰恰是住房保障覆蓋不到的群體。“這種情況在處理時,就要很慎重,不能簡單地一刀切,所以要摸清情況。”王玉志說,但是對于建設(shè)主體,包括違規(guī)頒發(fā)建設(shè)許可、規(guī)劃許可或者證件的,必須要嚴肅處理。此外,像一些不符合質(zhì)量安全的房子,必須要拆除。
部分小產(chǎn)權(quán)房可完善手續(xù)
“對于一些符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,是可以考慮完善手續(xù)的。”王玉志說,隨著城市的發(fā)展,有些小產(chǎn)權(quán)房同時符合了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,像這類情況,在一定的時期內(nèi),補交一定的土地出讓金,變成合法的房屋和土地。有了合法的房屋和土地手續(xù),就可以取得正規(guī)的合法用地手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)的住房,是可以的。
“但是這樣辦起來難度很大,現(xiàn)在建設(shè)主體很難找到了,誰來完善手續(xù)是個問題。”王玉志說。假設(shè)由購買小產(chǎn)權(quán)房的人來辦,但是有些人不想交,有的人想交,意見達不成統(tǒng)一,也很難處理。
對此,郭松海表示,在處理的過程中,既要保證老百姓的利益,又要有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。郭松海建議,在處理中,要把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的區(qū)分開,還要把歷史遺留問題、符合規(guī)劃開發(fā)合法的與違法開發(fā)的區(qū)分開;此外,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開。
“對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住宅,以及部分已形成規(guī)模、符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目,可以考慮與有關(guān)部門共同制定相應(yīng)政策,適當放開。”郭松海說,對于城市規(guī)劃區(qū)外違法建設(shè)尤其是占用耕地的,應(yīng)依法取締。
“我省已展開排查違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房專項行動。”王玉志說,此次行動從1月15日開始,至4月20日結(jié)束。按照國家的要求,對發(fā)現(xiàn)的在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為要堅決叫停,嚴肅查辦。對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售,造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件,要公開曝光,掛牌督辦,堅決拆除一批,教育一片,發(fā)揮警示和震懾作用。
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