申銀萬(wàn)國(guó)證券最新發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告稱，中國(guó)房?jī)r(jià)未到崩盤(pán)時(shí)，目前全國(guó)的房地產(chǎn)供需比為119%，呈現(xiàn)供需相對(duì)均衡的狀態(tài)，但城市之間分化嚴(yán)重，全國(guó)房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩城市的比例約為37.14%。
當(dāng)前市場(chǎng)供需基本均衡
申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓思怡、陳天誠(chéng)分析認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，但根本原因是供需反轉(zhuǎn)趨勢(shì)的確立，有時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)階段性回調(diào)，但這并不是供需真正反轉(zhuǎn)，而是受一些外部因素（限購(gòu)、限貸、輿論情緒）影響而導(dǎo)致供需預(yù)期的短暫改變，使得供需雙方觀望。要判斷房?jī)r(jià)是否到了拐點(diǎn)，首先應(yīng)當(dāng)判斷現(xiàn)在的供需狀況。
按照申萬(wàn)的定義，供需比等于統(tǒng)計(jì)年限內(nèi)出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積總和除以統(tǒng)計(jì)年限內(nèi)住宅銷售面積總和。經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)70個(gè)城市2005-2013年間供需數(shù)據(jù)的分析，申萬(wàn)認(rèn)為：
全國(guó)住宅市場(chǎng)目前供需基本均衡。全國(guó)供需比為119%，但城市之間分化嚴(yán)重。其中，一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴(yán)重，具體來(lái)看，上海>北京>廣州>深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，具體來(lái)看，太原、西寧、濟(jì)南、武漢供給嚴(yán)重過(guò)剩，過(guò)剩比例為44%；三四線城市供給輕度過(guò)剩，供需比為125%，具體來(lái)看，營(yíng)口、鄂爾多斯、張家界過(guò)剩最為嚴(yán)重，但仍有部分城市供給不足。
全國(guó)房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩城市的比例約為37.14%。70個(gè)城市中，有26個(gè)城市供給相對(duì)過(guò)剩，占比37.14%；17個(gè)城市供需基本均衡，占比24.29%；供給相對(duì)不足的有27個(gè)，占比38.57%。分地域來(lái)看，供給過(guò)剩的省份（含嚴(yán)重和輕度過(guò)剩）有11個(gè)，分別是內(nèi)蒙古、青海、山西、山東、湖北、湖南、吉林、黑龍江、重慶、貴州、云南、天津，區(qū)域面積達(dá)379萬(wàn)平方公里，占國(guó)土面積的39.5%；供需基本均衡的省份有5個(gè)，分別是新疆、甘肅、河南、江蘇、江西，區(qū)域面積達(dá)255萬(wàn)平方公里，占國(guó)土面積的26.6%；供給相對(duì)不足的省份有11個(gè)，分別是寧夏、陜西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、廣東、廣西、海南，區(qū)域面積達(dá)200萬(wàn)平方公里，占國(guó)土面積的20.8%。
房?jī)r(jià)下跌直接誘因是貨幣緊縮
對(duì)比日本1975年、1992年以及中國(guó)2008年、2012年的房?jī)r(jià)下跌周期，申萬(wàn)認(rèn)為緊貨幣周期是刺激房?jī)r(jià)下跌的直接因素。
日本在1971-74和1988-91年經(jīng)歷了兩次快速加息周期（1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%），隨后導(dǎo)致地價(jià)在1975和1992年出現(xiàn)明顯調(diào)整；中國(guó)在2007-08年經(jīng)歷了6次加息、16次提升準(zhǔn)備金，利息提升1.35%，2011-12年經(jīng)歷了6次加息、12次提升準(zhǔn)備金，利息提升1%，隨后導(dǎo)致2008和2012年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回調(diào)。
同時(shí)，下跌周期在加長(zhǎng)，幅度在加大。日本上世紀(jì)70年代加息周期結(jié)束時(shí)，房?jī)r(jià)增速經(jīng)歷了1975-1978三年的低速增長(zhǎng)而后漸漸企穩(wěn)恢復(fù)，但1992年的下跌則開(kāi)啟了失落二十年的序幕；中國(guó)2008年環(huán)比下跌周期4個(gè)月，而2012年則接近9個(gè)月，調(diào)整范圍也較2008年更為普遍（2008年主要是一線城市調(diào)整，而2011年則幾乎遍及全國(guó)），區(qū)間跌幅由2008年的下跌10.4%擴(kuò)大到2012年的下跌13.6%。
商業(yè)地價(jià)連續(xù)下跌是崩盤(pán)領(lǐng)先信號(hào)
從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)初期，由于重工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)最快；隨著居民收入的提升，住宅地價(jià)增長(zhǎng)最快；而在泡沫形成的后期，商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)最快。相反，當(dāng)泡沫破裂時(shí)，商業(yè)地價(jià)最先下跌，且在泡沫破裂后的每個(gè)階段跌幅都是最大的，住宅地產(chǎn)其次，工業(yè)地產(chǎn)最后。據(jù)此，申萬(wàn)認(rèn)為：
商業(yè)地價(jià)連續(xù)下跌往往是房?jī)r(jià)崩盤(pán)的領(lǐng)先信號(hào)。日本在泡沫發(fā)生期間的1986-1991年間，商業(yè)地價(jià)的年均漲幅在10.45%，遠(yuǎn)高于全國(guó)地價(jià)8.38%、住宅地價(jià)7.17%和工業(yè)地價(jià)7.26%的漲價(jià)幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商業(yè)地價(jià)的年均跌幅近6.68%，遠(yuǎn)高于全國(guó)地價(jià)4.01%、住宅地價(jià)2.54%和工業(yè)地價(jià)1.95%的跌幅。商業(yè)地價(jià)的連續(xù)大幅下跌可看作是住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)下跌的信號(hào)。
不過(guò)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值還有待挖掘。中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)不像日本，在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展初期就大幅增長(zhǎng)，這與我國(guó)特殊的開(kāi)放和招商政策有關(guān)，工業(yè)地價(jià)被人為壓低。日本在地產(chǎn)發(fā)展初期的10年（1956-1965年），工業(yè)地價(jià)年均漲幅達(dá)25.23%，超過(guò)商業(yè)21.97%和住宅21.87%的水平。而我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)。2008年和2012年更是下跌近20%，后續(xù)工業(yè)地產(chǎn)有待盤(pán)活。