“現(xiàn)在打分的話，是70分。按照商業(yè)地產(chǎn)的基本邏輯，從開業(yè)到比較平穩(wěn)大概是3~6個月，從目前經(jīng)營回報來看基本滿足要求。”萬科集團執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶昨日（3月10日）在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，對萬科在北京打造的首個購物中心——金隅萬科廣場的營運狀況做出了評價。
但毛大慶也表示，“現(xiàn)在需要改善的是市場推廣，還是有點弱。”毛大慶直言，由于此前缺乏此類經(jīng)驗，商業(yè)運營的同事與商戶之前還較為陌生，促銷活動能否轉(zhuǎn)化為銷售額還有待進一步觀察。
據(jù)了解，萬科去年在北京獲取的土地總規(guī)劃面積大約在80萬平方米，其中商業(yè)辦公面積占到了70%以上，而住宅面積僅占30%。土地出讓中大量配建的商業(yè)地產(chǎn)促使萬科不得不“加碼”商業(yè)。同時，社區(qū)養(yǎng)老也是其發(fā)力的另一個新方向。
此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，毛大慶指出萬科商業(yè)將走“輕資產(chǎn)”路線，“項目預(yù)計年凈租金將在8000萬元至1億元之間，北京這幾個商業(yè)項目若將來都開業(yè)了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求。”毛大慶對記者表示，“我現(xiàn)在的目標是能夠達到開一個商業(yè)項目就盡量爭取‘資本化’一個，然后以收取管理費等方式來自己運營。”
美橋投資集團執(zhí)行總裁陳曉鷗在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，目前萬科所做的商業(yè)項目更偏向于大社區(qū)型，“這更需要很強的團隊，如何去體現(xiàn)資產(chǎn)價值，包括上游的資金從何而來，下游證券化的市場怎么對接，這都是萬科面臨的挑戰(zhàn)。”
“未來每一個萬科社區(qū)都會形成社區(qū)養(yǎng)老，每個項目留一棟樓不銷售自持，用作養(yǎng)老。”毛大慶告訴記者。
實際上，早在2010年位于北京房山區(qū)的萬科幸福匯項目便是其在社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域的一次探索。根據(jù)當時的項目規(guī)劃，其中老年公寓總體量大約在146套，并采取租售并舉的方式。
談及養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利預(yù)期，毛大慶表示，具體的定價根據(jù)客戶需求程度有所差異，但一定要維持盈利，“沒有純公益的經(jīng)營模式。”
對于養(yǎng)老地產(chǎn)，投身進入的開發(fā)商都在尋求新的盈利模式。此前在接受記者采訪時，遠洋地產(chǎn)總裁李明同樣表示，一定要做盈利的養(yǎng)老機構(gòu)，因為企業(yè)如果沒有盈利做驅(qū)動，就無法提高辦事效率和質(zhì)量。
但對于轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)的動因，毛大慶表示，基于對客戶的了解，目前來看，住宅銷售的頂點是在10年之內(nèi)，雖然不同城市快慢不同，但遲早都會到來。根據(jù)中國社科院此前發(fā)布的一項報告指出，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。
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