撤市設(shè)區(qū)后，從化樓市是否仍然限價(jià)不限購(gòu)？在調(diào)控力度逐步加大之下，今年廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？昨日，廣州市房協(xié)發(fā)布《2013年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2014年展望》(以下簡(jiǎn)稱“白皮書”)，對(duì)2014年廣州樓市作出了最新預(yù)測(cè)。白皮書指出，在樓市政策無(wú)重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)2014年廣州新建商品房市場(chǎng)將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢(shì)，下半年樓市因新增供應(yīng)量增加預(yù)計(jì)樓價(jià)略有增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)計(jì)略低于2013年。

土地市場(chǎng)火爆

宅地平均樓面地價(jià)8060元/平方米

去年，廣州土地市場(chǎng)火爆，“地王”頻出。白皮書指出，去年全年廣州各類型房地產(chǎn)市場(chǎng)用地的成交量，主要集中在蘿崗區(qū)和南沙區(qū)，分別為185.10萬(wàn)平方米和125.56萬(wàn)平方米，占全市10區(qū)土地交易總量的29.6%和20 .1%。

白皮書顯示，去年廣州全市房地產(chǎn)市場(chǎng)用地成交的平均樓面地價(jià)為3800元/平方米，同比增長(zhǎng)17%。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)用地成交的整體溢價(jià)率為20 .8%，溢價(jià)率最高達(dá)152.9%。其中，去年廣州商品住宅用地的平均樓面地價(jià)為8060元/平方米，比2012年增長(zhǎng)11.1%。

去年，天河金融城成為廣州土地出讓最受熱捧的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年兩場(chǎng)金融城土地出讓地塊7宗，出讓金額累計(jì)已達(dá)186.68億元，占廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)用地出讓總金額的30.7%。金融城地塊的最高樓面地價(jià)從去年2月初的11101元/平方米到8月底的14847元/平方米，僅半年左右時(shí)間增幅超過(guò)33.7%。

房企資金充裕度提升

房企到位資金2324 .20億元

另外，房企資金充裕度提升，也是去年廣州樓市火爆的因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充裕度，主要反映房企的資金支出與收入的匹配程度。白皮書顯示，2013年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充裕度為147.1%，比2012年提升10.8個(gè)百分點(diǎn)。去年，廣州房企到位資金2324.20億元，同比增長(zhǎng)24.4%，增速較2012年大幅提升9.8個(gè)百分點(diǎn)。

“在國(guó)內(nèi)金融體系出現(xiàn)資金缺口的情況下，及時(shí)主動(dòng)通過(guò)海外融資等其他融資方式獲取發(fā)展資金，表明了房企適應(yīng)市場(chǎng)變化能力增強(qiáng)。”白皮書分析，廣州房企資金充裕對(duì)樓市的影響主要反映在房企投資意愿的回升，投資力度和步伐加大，如房屋新開工面積大增和土地市場(chǎng)火爆。受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，2014年將略有增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)同比增幅仍接近去年水平。

一手房中心六區(qū)供不應(yīng)求

天河最高均價(jià)35465元/平方米

去年，廣州10區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲明顯，由2012年的14044元/平方米漲至去年的15730元/平方米。

廣州市房協(xié)分析，盡管2013年初“新國(guó)五條”出臺(tái)迅猛、措辭嚴(yán)厲，但是沒(méi)有實(shí)際新增措施，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在短暫地消化了調(diào)控帶來(lái)的影響之后價(jià)格繼續(xù)上漲。

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，廣州等一線城市從2013年10月底開始相繼出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則(“穗六條”)。其中將二套房貸首付從之前的6成提升到7成，這對(duì)有意向購(gòu)買第二套中大戶型物業(yè)進(jìn)行換房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響將會(huì)較明顯，而他們的購(gòu)買力是當(dāng)前樓價(jià)的主要支撐。

廣州10區(qū)中，新建商品住宅成交均價(jià)以天河區(qū)最高，均價(jià)為35465元/平方米；其次是越秀區(qū)，均價(jià)為33140元/平方米。外圍四區(qū)的成交均價(jià)在9000元/平方米至16500元/平方米之間。

在成交量方面，去年，廣州市新建商品房成交總面積897.24萬(wàn)平方米，環(huán)比上半年增長(zhǎng)83.4%，同比減少7.4%。其中，花都、番禺兩區(qū)的成交量最大，兩區(qū)共成交350 .88萬(wàn)平方米，占全市總成交比重的49 .5%，而黃埔區(qū)和越秀區(qū)僅占全市總成交量的1.4%和1.2%。

對(duì)比外圍區(qū)域與中心城區(qū)的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，外圍四區(qū)商品住宅的成交量占據(jù)全市十區(qū)總成交量的72.9%，供求基本平衡。而中心六區(qū)商品住宅的成交量?jī)H占全市總成交量的27 .1%，供銷比為0 .87：1，供不應(yīng)求，市場(chǎng)足以消化存量。

●預(yù)測(cè)

今年“高位徘徊、略有升溫”

廣州市房協(xié)在白皮書中預(yù)測(cè)，在樓市政策無(wú)重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)2014年廣州新建商品市場(chǎng)將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢(shì)。其中，上半年樓市因供求相對(duì)平衡，樓市博弈依然存在，故樓市可能出現(xiàn)“價(jià)量均高位徘徊”；下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)樓價(jià)略有增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)計(jì)略低于2013年。

廣州市房協(xié)分析，隨著前期樓市調(diào)控政策效果的減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路業(yè)已明確，國(guó)家支持首套置業(yè)與合理性自住購(gòu)房需求的政策仍然對(duì)剛需購(gòu)房者有一定的刺激作用，而這部分的需求在廣州外圍區(qū)域依然十分旺盛。同時(shí)，2012年下半年的新開工項(xiàng)目將于2014年集中入市，廣州房企在一貫購(gòu)房款回籠的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理思維影響下，將加大新建商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量。

●存量

消化一手房庫(kù)存要9 .8個(gè)月

二手房?jī)r(jià)同比猛漲18 .9%

白皮書顯示，若不計(jì)算新增可售面積，截至2013年12月31日，廣州現(xiàn)有商品房可售庫(kù)存面積1390.96萬(wàn)平方米，商品住宅可售庫(kù)存面積577.79萬(wàn)平方米。在廣州樓市繼續(xù)實(shí)行“五限”政策(即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限外)的情況下，按照2013年12個(gè)月的月均銷售速度來(lái)推算，商品房和商品住宅的可售庫(kù)存面積消化時(shí)間分別為18.6個(gè)月和9.8個(gè)月。

從二手住宅區(qū)域市場(chǎng)交易情況分析，存量住宅交易市場(chǎng)依然主要集中在中心城區(qū)，但無(wú)論外圍或是中心城區(qū)的成交量均較去年同期大幅增長(zhǎng)。2013年廣州存量住宅的平均成交均價(jià)為11624元/平方米，同比增長(zhǎng)18.9%。

白皮書預(yù)測(cè)，2014年全年總體的成交量或會(huì)與2013年大致持平。“判斷的理由主要是：存量房的價(jià)格、樓市政策和房貸等對(duì)存量房的成交有實(shí)質(zhì)性影響的因素將維持現(xiàn)狀，加上中心城區(qū)有效供應(yīng)不足以及外圍新區(qū)新建商品住宅的分流影響。隨著存量房市場(chǎng)的恢復(fù)，二手樓價(jià)預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不變，但升幅估計(jì)低于2013年。”

從化

要不要限購(gòu)

昨日，由廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、市房協(xié)主辦的“從化房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”開幕，省內(nèi)房產(chǎn)、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的專家、學(xué)者為從化房地產(chǎn)發(fā)展“把脈”。多位專家建議，從化樓市暫不宜納入限購(gòu)范圍。

“限購(gòu)令”影響后市

廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，從化樓市的成交量逐年平穩(wěn)增加，但對(duì)比相鄰的白云等區(qū)域，從化樓市目前仍處于價(jià)格洼地。

“從化不限購(gòu)、不限價(jià)，形成外向型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更有利于從化樓市的健康發(fā)展。”

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，從化目前高端別墅較多，一旦限購(gòu)，將對(duì)旅游度假地產(chǎn)形成巨大沖擊。以從化溫泉鎮(zhèn)某一高端別墅的調(diào)查為例，其分析說(shuō)，首次置業(yè)買家只占3%，二次置業(yè)占61%，三次置業(yè)占比26%。“如果從化限購(gòu)，很多買家第二套房可能就不來(lái)從化買了。”相比而言，增城以剛需買家為主，若實(shí)行限購(gòu)，所受影響將比從化小。

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，開發(fā)商調(diào)整樓價(jià)不宜過(guò)快，否則容易招來(lái)“限購(gòu)令”，對(duì)從化房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展反而不利。

由政府統(tǒng)一規(guī)劃完善公建配套

“廣州撤市改區(qū)已經(jīng)有好幾個(gè)地方，從化應(yīng)該吸取番禺、南沙、花都的經(jīng)驗(yàn)。”暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛指出，“盡管現(xiàn)在從化已經(jīng)有了規(guī)劃，但撤市并區(qū)后，如何進(jìn)一步提高與廣州的聯(lián)系，這要在規(guī)劃里進(jìn)一步完善，包括公建配套等問(wèn)題。”

“從化現(xiàn)在走的還是跟老城區(qū)差不多的開發(fā)模式和建設(shè)路線，這么做下去的話，我是挺擔(dān)心的。”華南理工大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)趙紅紅認(rèn)為，國(guó)家的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，從化要避免“千城一面”，需要從“北優(yōu)”的城市地區(qū)來(lái)研究，制定結(jié)合地方特色的標(biāo)準(zhǔn)，“從環(huán)境質(zhì)量上比廣州城區(qū)建設(shè)得更好”。