德信·北海公園和天鴻香榭里分別以單價(jià)3000元和6000元的降幅，撕開了杭州樓市的溫情面紗。“一些冒進(jìn)的開發(fā)商，只能吞下自己釀成的苦果。”杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛說(shuō)。

降價(jià)的背后是高庫(kù)存，高庫(kù)存的背后卻是土地市場(chǎng)的瘋狂。

房?jī)r(jià)天花板已出現(xiàn)？

多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，目前杭州的主力消費(fèi)群體是剛性需求，隨著房貸政策的變化和降價(jià)預(yù)期的形成，剛需能承受的購(gòu)房能力正在被擠壓，市場(chǎng)購(gòu)買力的價(jià)格天花板已經(jīng)出現(xiàn)。

“上周降價(jià)之后市場(chǎng)成交略有放量，本周成交均價(jià)比上周有大約600元／平方米的降幅。”中原地產(chǎn)杭州公司戰(zhàn)略投資中心經(jīng)理張佩琴指出。

“2011年以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，嚴(yán)重影響了之前活躍在杭州樓市的溫州、臺(tái)州投資客群的資金實(shí)力，再加上雙限政策的嚴(yán)厲調(diào)控，目前杭州樓市的投資需求被大大壓縮。杭州本地的改善型需求也在壓縮，尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成，是造成去年下半年以來(lái)樓市交易量快速下降的主要原因。”房地產(chǎn)資深人士煙客認(rèn)為，杭州樓市不排除進(jìn)一步下行的可能。

降價(jià)壓力集中體現(xiàn)在大城北、運(yùn)河新城、城東新城、余杭區(qū)臨平這幾個(gè)板塊。由于前幾年的產(chǎn)業(yè)新城概念炒作，杭州推出了大量土地，這些地塊短時(shí)間內(nèi)都會(huì)有降價(jià)壓力。

根據(jù)杭州市房產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)，截至2014年2月底，市區(qū)可售商品房112499套。來(lái)自住杭網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州某些板塊全部房源的去化時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)75個(gè)月。

杭州3月份還有37個(gè)樓盤即將入市，其中新開盤數(shù)10個(gè)左右。2013年，杭州市區(qū)集中向市場(chǎng)投放了107宗住宅和商業(yè)用地，總供地量516.62公頃，可建面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目大部分將從今年下半年陸續(xù)有產(chǎn)品入市。

“杭州主城區(qū)以外極有可能會(huì)全面降價(jià)。”一位業(yè)內(nèi)資深人士列舉了四點(diǎn)理由：一是去年杭州瘵二套首付提高至七成后，銷售乏力；二是杭州樓市現(xiàn)有庫(kù)存12萬(wàn)套，而今年新增供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；三是今年銀行按揭額度收緊，首套利率上調(diào)，阻擋部分剛需入市；四是德信和天鴻的降價(jià)行為，給市場(chǎng)傳達(dá)出明確的降價(jià)預(yù)期，樓市的價(jià)格體系出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

無(wú)處安放的地王們

杭州某上市房企高管稱，高庫(kù)存背后，隱現(xiàn)高價(jià)地身影。

2010年進(jìn)入史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控周期之后，杭州地價(jià)卻屢創(chuàng)新高。這一年宅地平均樓面價(jià)歷史性地突破萬(wàn)元大關(guān)，高達(dá)10777元/平方米，同比漲15.5%。2010年杭州共有9幅地塊創(chuàng)下區(qū)域樓板價(jià)新高。與杭州遙相呼應(yīng)，溫州、廣州、武漢、南京等城市也是地王頻出。

杭州2010年的地王們，大多數(shù)難逃虧本銷售的厄運(yùn)。以德信北海公園為例，該項(xiàng)目土地取得于2010年10月，樓面地價(jià)10047元/平方米，是當(dāng)年的區(qū)域地王。按開發(fā)建設(shè)成本3500元/平方米、稅費(fèi)成本12%、財(cái)務(wù)成本按10%/年估算，項(xiàng)目開發(fā)成本在17000元/平方米以上。該盤2012年4月以12680元/平方米均價(jià)首開，本輪降價(jià)以15800元/平方米均價(jià)清盤，均低于成本價(jià)。

再如2010年底以10081元/平方米奪得下沙商住用地的寶龍地產(chǎn)，2012年2月首次開盤，均價(jià)僅為12500元/平方米，其商業(yè)地產(chǎn)部分至今還未建成；目前在售均價(jià)約10000元/平方米的碧桂園下沙項(xiàng)目，其2010年11月的拿地價(jià)格為6196元/平方米。

更有甚者，中華企業(yè)于2009年底拿下江干區(qū)章家壩地塊，樓板價(jià)高達(dá)18206元/平方米，至今仍無(wú)法開盤。目前該項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)在2.5-2.8萬(wàn)元／平方米左右。

杭州土地市場(chǎng)在2011年短暫陷入低迷狀態(tài)，主城區(qū)全年賣地收入為316.7081億元，創(chuàng)過(guò)去3年來(lái)的新低。此時(shí)綠城、濱江、萬(wàn)科、保利、宋都、九龍倉(cāng)、德信等前兩年的拿地大戶集體缺席，取而代之的是深耕外地的中小企業(yè)和國(guó)企。

但2012年房企剛緩過(guò)來(lái)，再度不惜成本拿地。中海、萬(wàn)科、嘉里建設(shè)、龍湖等房企成為買地大戶。2013年杭州土地市場(chǎng)火熱指數(shù)更是直線上升，外來(lái)房企在土地市場(chǎng)的成交金額占全市的77%。包括旭輝、萬(wàn)科、恒大、招商、九龍倉(cāng)、雅居樂和合景泰富地產(chǎn)等15家房企首次進(jìn)入杭州。

2013年杭州土地成交額達(dá)1327億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)117%，繼北京和上海之后列全國(guó)第三。

近四年來(lái)，杭州區(qū)域地王（總價(jià)、單價(jià)）已經(jīng)超過(guò)20幅。其中，2012－2013年涌現(xiàn)的這一波地王，將會(huì)集中于今年入市。去年招商地產(chǎn)首進(jìn)杭州拿下的雍華府地塊、恒大在蕭山南部臥城片區(qū)拿下的樓板價(jià)地王，目前項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、定價(jià)也不確定

而2009-2011年誕生的地王們，除少數(shù)已經(jīng)入市外，絕大多數(shù)都還在沉默中等待市場(chǎng)回暖。以勾莊板塊為例，2012年該片區(qū)所出讓的地塊樓板價(jià)大多數(shù)為8500元／平方米，越秀地產(chǎn)去年搶到了9300元／平方米的樓板價(jià)。但今年德信和天鴻的價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致板塊房?jī)r(jià)跌回13000多元／平方米，去年拿地的企業(yè)短期內(nèi)幾乎無(wú)法開盤。

極端案例則是，2013年6月24日，雅戈?duì)栆远ń?.84億元的巨額代價(jià)，止損兩年半前拿的申花地王。

不過(guò)，張佩琴指出，盡管杭州目前市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，但后續(xù)土地供應(yīng)不足。

江浙：高端項(xiàng)目滯銷

杭州降價(jià)，整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域也無(wú)法獨(dú)善其身。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江等地，溢價(jià)過(guò)高的高端項(xiàng)目已經(jīng)陷入滯銷。以無(wú)錫綠城香樟園為例，由于蓄客量不足，該盤從去年8月初開始宣布封盤，原本春節(jié)前開盤，再度延期至4月份。此前均價(jià)為2.5萬(wàn)元／平方米。與之一路之隔的路勁天御，實(shí)際成交價(jià)僅在1.3萬(wàn)元／平方米左右，去化也相當(dāng)緩慢。常州、鎮(zhèn)江等地也出現(xiàn)類似滯銷情況。

“假如限購(gòu)限貸不放開，三、四線城市和大部分的二線城市后續(xù)也會(huì)面臨困境。”一名房企高管說(shuō)，“降價(jià)不是因?yàn)楹贾?，而是因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)本身就是下滑或滯漲的趨勢(shì)。銀行信貸的緊縮、融資成本的抬升，加上市場(chǎng)銷售疲軟，都會(huì)加大開發(fā)商資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)程度。尤其是三、四線城市的中小開發(fā)商，沒有正常的項(xiàng)目融資渠道，只能通過(guò)民間借貸，卻面臨銷售去化速度緩慢，價(jià)格漲幅難以抵消資金借貸成本，要想活命，就只能通過(guò)降價(jià)以求快速回籠資金以確保資金鏈不會(huì)斷裂。”

區(qū)域地王滯銷的一個(gè)另典型案例是，位于錢江新城非核心區(qū)域的御道路一號(hào)，是中海地產(chǎn)在2010年所拿三幅地塊打造的，剔除保障房配建面積，樓板價(jià)分別為22886元／平方米，26463元／平方米，31014元／平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士透露，該項(xiàng)目原本去年10月要開盤的，但出于市場(chǎng)行情、高端項(xiàng)目預(yù)售證停發(fā)等原因，一直拖到現(xiàn)在。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，目前一批不臨江的毛坯房要拿出來(lái)銷售，均價(jià)3.5-4萬(wàn)元／平方米，“按照一般規(guī)律，實(shí)際成交價(jià)格比銷售人員報(bào)價(jià)低2-3000元／平方米。”

上述業(yè)內(nèi)人士分析，照當(dāng)年所拿地塊最低的樓板價(jià)匡算，這批貨量也是保本或低溢價(jià)銷售的，“當(dāng)然中海會(huì)通過(guò)后期產(chǎn)品的臨江資源和精裝修等賣出高溢價(jià)。但這是比較理想的市場(chǎng)走勢(shì)才能達(dá)到的狀態(tài)，以該項(xiàng)目的區(qū)位地段以及目前高總價(jià)產(chǎn)品難賣的市場(chǎng)行情來(lái)看，中海御道路一號(hào)要做到高溢價(jià)還需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn)。”