隨著部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，引發(fā)樓市崩盤(pán)猜想。廣州市房協(xié)昨日發(fā)布了《2013年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2014年展望》報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)，其中提出，在樓市政策無(wú)重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)2014年廣州新建商品市場(chǎng)將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢(shì)。其中，下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)樓價(jià)略有增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)計(jì)略低于2013年。

去年十區(qū)一手房?jī)r(jià)及地價(jià)漲幅均超一成

盡管去年將增城、從化納入廣州一手房統(tǒng)計(jì)后，廣州樓市完成年度樓市調(diào)控目標(biāo)，涉險(xiǎn)“過(guò)關(guān)”。但是，廣州十區(qū)一手房的上漲仍然讓不少準(zhǔn)購(gòu)房客壓力山大：廣州全市十區(qū)商品住宅成交均價(jià)由2012年的14044元/平方米漲至去年的15730元/平方米，同比2012年上漲12%，環(huán)比上半年略跌2.2%。

在廣州全市十區(qū)中，新建商品住宅成交均價(jià)以天河區(qū)最高，均價(jià)為35465元/平方米；其次是越秀區(qū)，均價(jià)為33140元/平方米。外圍四區(qū)的成交均價(jià)在9000元/平方米至16500元/平方米。

與廣州一手房?jī)r(jià)的上漲遙相呼應(yīng)的是地價(jià)的水漲船高。進(jìn)入2013年，廣州土地市場(chǎng)伴隨著樓市回暖日益火爆，龍頭企業(yè)集中拿地，全年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)用地成交的整體溢價(jià)率超過(guò)20%，溢價(jià)率最高達(dá)152.9%。數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州商品住宅用地的平均樓面地價(jià)為8060元/平方米，同比2012年增長(zhǎng)11.1%。

最近一段時(shí)間，部分城市樓市庫(kù)存高企拉響了警鐘。廣州樓市庫(kù)存狀況如何？報(bào)告顯示，若不計(jì)算新增可售面積，截至2013年12月31日，廣州現(xiàn)有商品房可售庫(kù)存面積1390.96萬(wàn)平方米，商品住宅可售庫(kù)存面積577.79萬(wàn)平方米。在廣州樓市繼續(xù)實(shí)行“五限”政策(即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限外)的情況下，按照2013年12個(gè)月的月均銷(xiāo)售速度來(lái)推算，商品房和商品住宅的可售庫(kù)存面積消化時(shí)間分別為18.6個(gè)月和9.8個(gè)月。

從數(shù)據(jù)看出，廣州中心六區(qū)商品房和商品住宅的可售庫(kù)存面積在同樣的條件下按照相同的方式推算，分別需要31個(gè)月和7.3個(gè)月才可以消耗完。外圍四區(qū)商品房和商品住宅的可售庫(kù)存面積分別需要17.1個(gè)月和10.7個(gè)月才可以消耗完。“中心六區(qū)新建商品房的庫(kù)存去化壓力來(lái)自于非住宅物業(yè)，外圍四區(qū)新建商品房的庫(kù)存去化壓力來(lái)自于住宅物業(yè)。”廣州市房協(xié)分析稱(chēng)。

貸款趨緊等卡住房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)漲幅略低于去年

今年以來(lái)，隨著杭州等部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)和北上廣等一線(xiàn)城市成交量下跌，一時(shí)間，“樓市崩盤(pán)”、“房?jī)r(jià)暴跌”的聲音頻頻傳出。廣州樓市究竟處于什么階段，未來(lái)廣州房?jī)r(jià)去哪兒，成為市民最為關(guān)注的話(huà)題之一。

廣州市房協(xié)在報(bào)告中判斷，在樓市政策無(wú)重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)2014年廣州新建商品市場(chǎng)將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢(shì)。其中，上半年樓市因供求相對(duì)平衡，樓市博弈依然存在，故樓市可能出現(xiàn)“價(jià)量均高位徘徊”；下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)樓價(jià)略有增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)計(jì)略低于2013年。

廣州市房協(xié)分析，隨著前期樓市調(diào)控政策效果的減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路業(yè)已明確，國(guó)家支持首套置業(yè)與合理性自住購(gòu)房需求的政策仍然對(duì)剛需購(gòu)房者有一定的刺激作用，而這部分的需求在廣州外圍區(qū)域依然十分旺盛。同時(shí)，2012年下半年的新開(kāi)工項(xiàng)目將于2014年集中入市，廣州房企在一貫購(gòu)房款回籠的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理思維影響下，將加大新建商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量。

        此外，受制于存貸比的考核及貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前銀行貸款額度整體依然趨緊。加上2013年房企拿地成本相對(duì)較高，或許在一定程度上透支了其在2014年的資金能力。因此房企為快速回籠資金，樓價(jià)的漲幅會(huì)略低于2013年。