27日，濟(jì)南市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新聽證會召開，相關(guān)專家學(xué)者以及來自規(guī)劃局、建委、4大投融資平臺、土地評估公司等單位的20余位代表參與聽證。輕軌和學(xué)區(qū)房首次作為影響基準(zhǔn)地價的特殊因素單獨(dú)列出?；鶞?zhǔn)地價最終調(diào)整結(jié)果將在3月份正式公布。

照聽證稿，商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地的容積率均有調(diào)整，其中商業(yè)用地和住宅用地的容積率從1.7調(diào)整為2.0,工業(yè)用地的容積率從0.6調(diào)整為0.7.

土地基準(zhǔn)價格最長三年調(diào)整一次，各地可根據(jù)實(shí)際情況適時調(diào)整。濟(jì)南現(xiàn)行的國有土地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為2010年制訂，其中，商業(yè)用地基準(zhǔn)價格最高為每平方米6191元；住宅用地基準(zhǔn)價格最高為每平方米4104元。經(jīng)過此輪調(diào)整，商業(yè)用地基準(zhǔn)價格最高擬上調(diào)至每平方米8028元，住宅用地基準(zhǔn)價格最高擬上調(diào)至每平方米5608元。

而基于現(xiàn)實(shí)情況，輕軌和學(xué)區(qū)房首次作為影響土地基準(zhǔn)地價的因素單獨(dú)列出。

經(jīng)測算，此次濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價商業(yè)、住宅用地漲幅較大，工業(yè)用地穩(wěn)中有升。商業(yè)用地級別樓面地價平均增長率為15.58%、住宅用地級別樓面地價平均增長19.92%、工業(yè)用地級別地價平均增長率為11.83%.

調(diào)整后的住宅用地級別樓面地價平均增長19.92%,漲幅近兩成，基準(zhǔn)地價上調(diào)會使房價進(jìn)一步上漲嗎？濟(jì)南市國土資源局土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，基準(zhǔn)地價是土地評估價的一個參考值，政府會在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)土地的區(qū)域定位、交通、配套等多種因素，綜合制定出土地價格的"政府定價".這個定價即為土地掛牌出讓時的底價。

"現(xiàn)在土地成交是一種市場行為，房企參與競爭，價高者得。"該負(fù)責(zé)人說，基準(zhǔn)地價只是土地評估價格的一個參考因素，同時在后期拍賣過程中，市場因素會對地價產(chǎn)生極大影響。一些開發(fā)商在拿地過程中的不理性行為，也會推高地價，最終會對房價有影響。而影響房價的因素很多，包括周邊配套、交通等各方面，土地價格只是其中一部分。從一定程度上說，市場供需對房價的影響更為直觀。"基準(zhǔn)地價提高，在一定程度上會影響到房價，但不會直接影響。"

看點(diǎn)

南部邊界調(diào)整增17.55平方公里

從聽證會現(xiàn)場了解到，此次基準(zhǔn)地價評價區(qū)總面積約1122.55平方公里，具體評價區(qū)范圍為：東到東巨野河、歷城與章丘行政界；南至狼貓山水庫、向西沿繞城高速公路南環(huán)線至港溝立交，沿南部山體至規(guī)劃中的二環(huán)東路延長線向西至南繞城高速，沿南繞城高速繼續(xù)向西直至與城市規(guī)劃線相交，即到達(dá)規(guī)劃中的二王寨區(qū)域立交橋，沿城市規(guī)劃線直至長清區(qū)南部；西沿平安店鎮(zhèn)三莊、葉莊至玉清湖水庫東；北接黃河大堤南岸、沿繞城高速公路北環(huán)線北、濟(jì)青高速公路并向東北延伸至遙墻機(jī)場。

與上輪評價范圍相比，南邊界有所調(diào)整，增加了目前重點(diǎn)建設(shè)的興隆片區(qū)、領(lǐng)秀城社區(qū)、南北康片區(qū)南部、中海社區(qū)南部直至規(guī)劃中二王寨區(qū)域立交橋，增加面積17.55平方公里。

據(jù)土地區(qū)位差異的自然、經(jīng)濟(jì)和社會條件等因素，可評估土地質(zhì)量，劃分等級。一級為最高，等級越高，價格越高。

此輪調(diào)整，濟(jì)南市商業(yè)用地仍然分為9個等級，住宅用地和工業(yè)用地分別為8個等級。

看點(diǎn)

級別微調(diào)住宅用地重心東移

濟(jì)南商業(yè)用地級別劃分的各級別面積比例整體呈現(xiàn)隨著級別降低面積逐漸增多的趨勢。變化主要集中在燕山立交橋、西客站、化纖廠路等地區(qū)。如西客站片區(qū)，隨著西客站的投入使用和十藝節(jié)的成功舉辦，該片區(qū)配套日趨完善，本輪劃分將西客站片區(qū)土地級別由六級調(diào)整為五級。

濟(jì)南住宅用地土地級別劃分以城中心呈環(huán)狀放射，總體趨勢偏向東部。一級地的大體范圍在大明湖路以南、二環(huán)東路以西、緯二路以東、旅游路以北。位于整個城市最中心的位置。住宅用地級別分布的變化，主要集中在西客站、臘山、長嶺山等區(qū)域。如全福立交橋東南還鄉(xiāng)店路以西區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)坐落有多所重點(diǎn)學(xué)校，工廠基本全部外遷，設(shè)施完善，交通便利，由原來的四級調(diào)整為三級。

濟(jì)南工業(yè)用地土地級別劃分整體呈環(huán)狀擴(kuò)散趨勢，其中一至四級地受城市規(guī)劃影響，為工業(yè)控制區(qū)，未來工業(yè)用地發(fā)展逐步郊區(qū)化的趨勢致使五至七級地逐步成為工業(yè)用地活躍區(qū)域。與上輪級別面積相比，五級、六級地面積增加最多，七級地明顯減少。