近日，蘇州商業(yè)地產“限售”新政公布并執(zhí)行、SOHO中國拋售上海兩廣場項目引發(fā)廣泛關注。在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下，商業(yè)地產市場的一些問題也逐漸顯露，如城市間市場分化明顯、產品同質化嚴重等問題，一些房企已經(jīng)開始逐步調整產品結構。為此，業(yè)內認為不同區(qū)域應該出臺商業(yè)布局規(guī)劃，避免惡性競爭，同時全面評估市場風險，更加務實地預測市場需求。
眾房企加大商業(yè)地產投資 局部地區(qū)供過于求
2月27日，蘇州商業(yè)地產“限售”新政開始執(zhí)行；當晚金融街控股發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達成意向收購協(xié)議，將以52.32億元收購其在上海的兩個項目，隨后SOHO中國發(fā)布出手上海兩項目的消息。據(jù)了解，以上兩個項目分別為SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，均位于上海核心區(qū)域，且處于樁基及維護施工階段。
以上兩件事情引發(fā)市場關注，在杭州等城市房價出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時，商業(yè)地產市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前，萬達集團董事長王健林昨日在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時坦言，當前商業(yè)地產在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。
整理歷年來的樓市調控政策會發(fā)現(xiàn)，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設熱潮的推動，商業(yè)地產發(fā)展勢頭迅猛。
商業(yè)地產的快速發(fā)展，直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產投資。據(jù)了解，一向只開發(fā)住宅的萬科，近幾年不斷加大商業(yè)地產的投資、建設力度，從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場的建設，可謂動作頻頻。2013年底，萬科在成立商用地產管理部之后的首個商業(yè)項目金隅萬科廣場已正式開業(yè)。
商業(yè)地產受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產市場分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產。
然而，商業(yè)地產已經(jīng)在局部市場出現(xiàn)飽和。據(jù)世邦魏理仕2013年《購物中心發(fā)展趨勢—全球最活躍城市》報告顯示，截至2012年底全球各大城市共有高達3200萬平方米的購物中心在建，當中有超過一半的面積來自中國。而在全球零售物業(yè)在建面積最多的20個城市當中，有14個來自中國。在此背景下，國內一些二三線城市商業(yè)地產供過于求的危機日益凸顯。
商業(yè)地產呈分化之勢 房企開始調整產品結構
另據(jù)世邦魏理仕提供給本網(wǎng)的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業(yè)地產同質化競爭激烈，新項目的招商困難，經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢必會對后期運營帶來困難。
以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業(yè)地產投資開發(fā)之后，出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業(yè)金融地塊仍然搶手，寫字樓供應不足，租金居高不下，商業(yè)地產已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。
值得注意的是，商業(yè)地產的分化不僅表現(xiàn)在城市之間的分化，企業(yè)因為其資金實力和經(jīng)營管理經(jīng)驗的不同，也開始表現(xiàn)出分化趨勢。
為此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于擁有比較充?，F(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，會“強者恒強”，而對于僅僅依靠銷售或經(jīng)營不善的企業(yè)，則有可能會因為貨幣政策轉向或逐步轉型，或逐步退出商業(yè)地產市場，商業(yè)地產市場由此逐漸開始分化。同時，一些公司開始調整公司布局戰(zhàn)略，果斷退出風險項目，優(yōu)化現(xiàn)有公司項目結構。
此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業(yè)，或許正是出于對優(yōu)化公司產品結果的調整。SOHO中國董事長潘石屹(微博)在談到上海兩項目時表示，在經(jīng)營中適時優(yōu)化資產，轉讓一些相對非核心地段物業(yè)，以及在適當?shù)臅r候買進更優(yōu)質項目，實現(xiàn)區(qū)域的均衡發(fā)展和資產的最優(yōu)配置。
對于未來商業(yè)地產市場的發(fā)展，王健林建議以各省和市為單位出臺“商業(yè)布局規(guī)劃”，避免惡性競爭，比出臺調控政策更具可行性。
同時，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉對中新網(wǎng)房產頻道表示，此次蘇州率先出臺新政進一步規(guī)范商業(yè)地產，將對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產風險，以更加務實的態(tài)度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結構及用地布局。
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