房地產(chǎn)市場如若下行，地方政府債務(wù)危機將在瞬間爆發(fā)。這已成了當(dāng)前中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險。在此局面下，房地產(chǎn)有三種代表不同態(tài)度的選擇：動能選擇，去風(fēng)險選擇，照顧弱勢群體選擇。權(quán)衡再三，只能以動能選擇為主，兼顧風(fēng)險。沿著這個邏輯，當(dāng)對房地產(chǎn)實施可控性的風(fēng)險釋放措施。這大致有管控“行為人”能力，實施嚴控規(guī)劃；采取“隔離性”措施，推行特殊商品政策；改變“投融資”功能，推行產(chǎn)業(yè)單通道制；落地“差異化”手段，激活房屋市場交易等方面。

中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷艱難的轉(zhuǎn)型，而現(xiàn)階段投資驅(qū)動模式還在延續(xù)，主要驅(qū)動力還是房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，約有10個城市每年房地產(chǎn)投資達到千億規(guī)模。在高額債務(wù)負擔(dān)迫使各級地方政府將“賣地”作為還債主要選擇之后，地方政府的債務(wù)償還，已與房地產(chǎn)市場結(jié)為正相關(guān)的緊密關(guān)系，不少地方聚焦土地的地方債風(fēng)險已超出了警戒線。房地產(chǎn)市場如若下行，地方政府債務(wù)危機將在瞬間爆發(fā)。這已成了當(dāng)前中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險。而從經(jīng)濟周期判斷，中國經(jīng)濟整體走出低谷或許還需五年時間。

今年1月，京滬廣深四大城市土地成交均價達到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%。而據(jù)《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，1月，北京商品住宅成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右，成交量同比下滑49%，環(huán)比下降16%。包括京滬廣深四大一線城市在內(nèi)的43個主要城市，逾九成樓市成交量環(huán)比下跌，廣州更出現(xiàn)了“量價齊跌”的態(tài)勢，同比跌幅達9.7%。

在這種情形下，為深入理解房地產(chǎn)業(yè)在我國當(dāng)前復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境中的特殊作用，進而對房地產(chǎn)行業(yè)采取正確措施，我們先得對經(jīng)濟形勢與未來趨勢做個基本判斷。

國際金價年初至今在持續(xù)上漲，按原有邏輯，既然美國已在逐步退出量化貨幣政策，美元理應(yīng)上行，黃金下跌才是，何以黃金會重拾升勢而同樣擁有避險和抗通脹功能的房地產(chǎn)卻向下漸成跌勢？理由只有一個，美國經(jīng)濟前景并不明朗，避險資金因此大量爭購黃金。我國PMI自去年四季度起連續(xù)下行，創(chuàng)下7個月新低，與此對應(yīng)的出口同比增速數(shù)據(jù)連續(xù)9個月下跌，說明經(jīng)濟還在持續(xù)下滑。再看資源空間總價值指數(shù)JKI，即國家總價值指數(shù)與GDP總量指數(shù)的對比，也顯示中國經(jīng)濟正處于下滑軌道中。為防止資金鏈斷裂，房地產(chǎn)商急于拋售樓盤。

無疑，政府正急欲擺脫對房地產(chǎn)的捆綁和降低對其的依賴，但在客觀上卻難有所為。因為在工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于艱難調(diào)整期的時刻，房地產(chǎn)業(yè)承載著巨大的經(jīng)濟運行風(fēng)險，政策選擇因此變得罕有的被動：一方面，出于產(chǎn)業(yè)動能選擇的“空間局限性”，政府不得不對房地產(chǎn)業(yè)實施被動性保護措施。央行公布的1月新增貸款高達1.32萬億元，應(yīng)被視為政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的積極措施?？闪硪环矫妫刨J量再次爆發(fā)，有可能進一步點燃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張性激情，引導(dǎo)大量資金持續(xù)地向地產(chǎn)行業(yè)集中。

在此局面下，房地產(chǎn)有三種代表不同態(tài)度的選擇：動能選擇，去風(fēng)險選擇，照顧弱勢群體選擇。權(quán)衡再三，只能以動能選擇為主，兼顧風(fēng)險。沿著這個邏輯判斷，當(dāng)對房地產(chǎn)實施可控性的風(fēng)險釋放措施。這大致反映在管控“行為人”能力，實施嚴控規(guī)劃；采取“隔離性”措施，推行特殊商品政策；改變“投融資”功能，推行產(chǎn)業(yè)單通道制；落地“差異化”手段，激活房屋市場交易等方面。

地方政府大力投資基本建設(shè)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，原本是大好事，但這種行為不能脫離自身實際能力。而事實上，如今掌控地方經(jīng)濟的“行為人”的“能力”早已遠超合理范圍，不能不嚴加約束。尤其對各地的“城市發(fā)展規(guī)劃”，必須從國家層面以立法形式加以“最嚴格的規(guī)劃控制”。

房產(chǎn)作為特殊商品，是建立在具有稀缺性土地資源基礎(chǔ)上的“派生性產(chǎn)品”，有其作為土地衍生品的特殊價值。而我國房地產(chǎn)業(yè)的最大失誤，恰在于未區(qū)分國情而實施了“一般性商品政策”，將這種特殊商品混淆于一般性商品，實施“一般性競爭政策”，這種政策性失誤，造成了更大的社會非均衡性現(xiàn)狀，催生暴利并拉大貧富差異。解決之道，當(dāng)然是將房產(chǎn)列為特殊商品。對整個產(chǎn)業(yè)鏈條實施全程監(jiān)管，采取與一般性商品相“隔離”的“差異化”政策，進一步收縮特定人群的持有量，降低這部分人的獲利行為空間，壓縮產(chǎn)品利潤率，以求在“基本人均”價值獲取與公平享用方面獲得平衡。

以往的投融資行為是遍地嫁接，致使所有金融機構(gòu)都競相與房地產(chǎn)行業(yè)融合，這一方面對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的推動作用，另一方面則隨著房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險推高，產(chǎn)生出彼此捆綁、具有共生關(guān)系的“金融混合體”，因為地方債的關(guān)系，這又促成了金融與政府的“風(fēng)險捆綁”。要扭轉(zhuǎn)這種被動局面，“投融資”應(yīng)盡快推行產(chǎn)業(yè)“單通道制”。在金融機構(gòu)中選擇特定的機構(gòu)，授權(quán)其從事與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的融資業(yè)務(wù)，實施與規(guī)劃直接掛鉤、利率與信貸受嚴格管束的特殊投融資制度。

具體而言，“單通道制”有三方面主要舉措：其一，建立政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銀行(3.86, 0.00, 0.00%)，所有地方政府與城市基礎(chǔ)建設(shè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，融資均全部納入這個“投資藍”中運作。目前形成的地方債，必須在“自己的鍋里消化”。其二，建立房屋建設(shè)銀行，所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其融資均全部納入這個“投資藍”中運作。其三，建立百姓房屋購買扶持基金，凡可獲得一定優(yōu)惠的改善房屋需求者，均需通過審核，獲得該項基金的支持。如此“效率”與“效益”在相對隔離中安全推進，就為實現(xiàn)公民的基本利益的均衡化創(chuàng)造了有利條件。基于對我國房地產(chǎn)高額壟斷利潤形成階段已基本結(jié)束的判斷，筆者認為，建立“單通道制”這樣的利益約束機制的條件已成熟。

從以“投機”為核心的市場結(jié)構(gòu)體系向以“使用”為核心的市場結(jié)構(gòu)體系轉(zhuǎn)化，需要較長時間的“換手”消化。在目前的條件下，如果政府能率先讓利，盡力激活房地產(chǎn)市場的交易量來促進房屋的“換手率”，方能使房屋所有者由“投資價值”轉(zhuǎn)換成“使用價值”，進而以“最大交易量”置換出房地產(chǎn)市場體內(nèi)“最大風(fēng)險度”。筆者以為，這是壓縮未來市場“做空動能”，減小房地產(chǎn)“振幅空間”，最終釋放房地產(chǎn)風(fēng)險的根本路徑。國際經(jīng)驗也早已證明，二手房市場是推動改善性住房移動軌跡的主體。成熟的二手房市場不但將是地方經(jīng)濟的有力推手，更是防范房地產(chǎn)市場“做空”的穩(wěn)定性基石。