從預(yù)警聲四起，到13家上市銀行集體表態(tài)，市場嘈雜了整整一周，到處彌漫著房地產(chǎn)變數(shù)的氣氛。2014年2月最后一周。銀行的房地產(chǎn)貸款陷入一場罕見的迷局。

處在風暴眼的興業(yè)銀行，在市場嘩然中承認停止房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，并稱對經(jīng)營“沒有實質(zhì)影響。”而據(jù)中金公司測算，2013年上半年，興業(yè)銀行所有房地產(chǎn)融資規(guī)模達到5000億元。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風險并未伴隨著銀行表態(tài)而消失。反而如同藏在水面之下的暗礁，遲早水落石出。銀行業(yè)內(nèi)人士普遍認為，今年三四線城市的開發(fā)貸將趨于謹慎甚至暫停。

史上最急促房地產(chǎn)信貸風暴始末

一場急促的房地產(chǎn)信貸風暴，席卷整個銀行業(yè)。

2月21日晚，一則“興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)”的消息，在理財周報記者所在的金融微信群悄悄流傳。次日恰逢周末，但消息持續(xù)發(fā)酵。

“深圳某中型銀行總部大BOSS在視頻會議上提示房地產(chǎn)風險，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度發(fā)生了大轉(zhuǎn)變”。傳言演化擴散，調(diào)整房地產(chǎn)貸款政策的銀行名單不斷拉長：招商銀行、交通銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行等先后上榜。

沸沸揚揚的傳言擾亂了分析師們平靜的周末。國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券等，周日紛紛召開緊急電話會議。

市場一片恐慌。2月24日開盤后，上證指數(shù)和深證成指迅速下滑，銀行股集體重挫，地產(chǎn)龍頭股“招保萬金”更是呈斷崖式下跌，其中保利地產(chǎn)大跌8.51%。

2月24日當晚，風暴眼中興業(yè)銀行拋出公告：為進一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，該行于春節(jié)后要求各分支機構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，該行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)。

至此，有關(guān)興業(yè)銀行的傳言落地。如同蝴蝶煽動的翅膀，房地產(chǎn)信貸調(diào)整風暴的氣息已到處彌漫，預(yù)警聲四起。

2014年初銀監(jiān)會明確銀行業(yè)監(jiān)管工作重點時已強調(diào)：切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關(guān)注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。

國海證券分析師李亞明表示：“實際上銀行業(yè)對于房地產(chǎn)貸款收緊的趨勢已經(jīng)明顯，無論是開發(fā)貸還是個人按揭貸款，利率都出現(xiàn)了上浮趨向，而且貸款的放款時間明顯拉長，房企的貸款利率綜合成本已經(jīng)達到10%，導(dǎo)致去年以來很多一線房企尋求海外較低利率的融資。”

超出意外的是，興業(yè)銀行公告次日，銀監(jiān)會緊急向各家商業(yè)銀行摸底最新房地產(chǎn)融資政策。2月25日當天，停貸傳聞主角之一的招商銀行率先發(fā)文否認。其公告稱：“招商銀行一貫嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策”。

2月26日，交通銀行、民生銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行，以及工、農(nóng)、中、建四大行也相繼發(fā)布公告：房地產(chǎn)信貸政策沒有變化。光大銀行和平安銀行亦做出相同回應(yīng)。

短短兩天之內(nèi)，13家上市銀行為信貸政策集體發(fā)聲，這在歷史上極其罕見。盡管異口同聲，各家銀行的表態(tài)依然透露了不同的政策傾向。

如工商銀行表示，重點支持符合國家調(diào)控政策的普通商品住房和棚戶區(qū)改造等保障性住房項目。中國銀行則稱，支持經(jīng)營管理穩(wěn)健、開發(fā)經(jīng)驗豐富的企業(yè)項目和中小戶型普通商品住宅項目。而農(nóng)業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民首次購買普通自住商品房貸款需求，積極支持“新市民”置業(yè)安居需求，穩(wěn)步加大個人保障性住房按揭需求支持力度。

遏止預(yù)警的聲音來得十分突然。對于房地產(chǎn)信貸風險，做出直面回應(yīng)的銀行寥寥無幾。其中農(nóng)業(yè)銀行稱，已關(guān)注到目前房地產(chǎn)市場存在的風險，將根據(jù)市場變動情況采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策。平安銀行則表示，“我行會優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會根據(jù)國家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時調(diào)整房貸相關(guān)政策。”

在各家銀行公告的圍墻之外，房地產(chǎn)貸款的相關(guān)消息依然占據(jù)各大網(wǎng)絡(luò)。銀行的退與進，給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場帶來陣陣迷霧。

興業(yè)全口徑房地產(chǎn)規(guī)模5000億

經(jīng)過一周的演變，興業(yè)銀行房地產(chǎn)停貸事件，終被證實為個案。不可否認的是，這輪停貸風暴散發(fā)出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)強烈的風險信號。根據(jù)目前可查詢的公開財報，去年銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域呈現(xiàn)出“先退后進”的特點。激流勇進的并非興業(yè)銀行一家銀行。

在業(yè)內(nèi)，興業(yè)銀行是最早實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的銀行之一。今年春節(jié)前兩周，興業(yè)銀行在全行資產(chǎn)負債管理例會和風險管理例會中做出停貸決定。

理財周報記者獲悉的興業(yè)銀行相關(guān)文件顯示：“在經(jīng)濟下行、資產(chǎn)價格泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，(房地產(chǎn))風險急劇上升，一旦發(fā)生風險暴露，處置起來將十分困難，鑒于上述因素，全行停止辦理所有房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；同時，對房產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)、企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線要重新審視相關(guān)政策流程并提出風險應(yīng)對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。”

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，所謂夾層融資，是一種“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”模式，本質(zhì)上屬于曲線發(fā)放貸款。通常做法是，銀行給中小企業(yè)提供有信用和價格優(yōu)惠的1到3年期貸款，同時，安排其子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權(quán)認購權(quán)(通常不超過10%)。融資對象往往是不符合“四三二”規(guī)定(即四證齊全、30%的自有資金投入，國家二級資質(zhì))的房企。

興業(yè)銀行稱，“所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響。”從整個行業(yè)看，根據(jù)中金公司測算，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模約為1000億~2000億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的1%~2%。

在興業(yè)銀行內(nèi)部，其夾層融資主要放在投資銀行部，屬于所謂的表外業(yè)務(wù)。供應(yīng)鏈金融則屬于企業(yè)金融條線下的貿(mào)易金融部。截至2013年6月，公司供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)余額4023.88億元。公開財報顯示，2012年底至2013年上半年期間，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1106.49億元增長至1225.93億元，占總貸款的比例從9%上升至9.16%。

根據(jù)中金公司的測算，2013年上半年，興業(yè)銀行所有的房地產(chǎn)和地方平臺表內(nèi)表外業(yè)務(wù)加起來，占其總資產(chǎn)的比例為34%，全口徑的房地產(chǎn)融資達到5000億元。這一說法，尚未得到興業(yè)銀行回應(yīng)。

“興業(yè)銀行收縮房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈融資的主要原因是其風險偏好的主動下降。興業(yè)銀行內(nèi)部從去年年中以來就開始顯著降低對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好。”中金公司報告稱。

不過，去年年中至今，各行尚未披露相關(guān)數(shù)據(jù)。大部分銀行對房地產(chǎn)貸款占比的下調(diào)，集中在2013年上半年。

根據(jù)16家上市銀行去年上半年披露的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)據(jù)，北京、農(nóng)行、中信、民生、華夏、興業(yè)等6家股份制銀行的房地產(chǎn)行業(yè)對公貸款占該行貸款比例均在9%以上，其中占比最高的是北京銀行，達11.72%；光大、中行、平安、工行、浦發(fā)等5家銀行相關(guān)貸款占比則在7%~9%之間，而交行、南京、建行、寧波、招行的相關(guān)占比則在5%~6%之間，其中最低的為招行的5.03%。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的絕對值方面，四大國有銀行遙遙領(lǐng)先，規(guī)模最大的為中國銀行的6028億元，是興業(yè)銀行的5倍。

相比2012年年底的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款規(guī)模，2013年年中，16家上市銀行有10家銀行出現(xiàn)占比下滑。其中降幅最大的為民生銀行，從2012年年底的10.69%降為9.48%，減少1.21個百分點。

而在去年下半年，各家銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域淘金步伐加快。央行近日公布的《2013年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2013年末，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19%。增量上，全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%。

額度趨緊，三四線開發(fā)貸難批

“目前股份制銀行中，只有少數(shù)銀行還在擴張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開始控制。”招商證券稱，需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類似。

平安銀行是正在擴張地產(chǎn)融資的銀行之一。該行去年中報顯示，房地產(chǎn)貸款占總貸款比例環(huán)比增加2.17個百分點，達到8.03%，去年三季報的相關(guān)比例則進一步提高到9.24%。

2013年以來，曾專注于貿(mào)易融資的平安銀行明顯加快對房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)投入。先是在各地迅速成立地產(chǎn)金融事業(yè)部，然后設(shè)立“地產(chǎn)金融俱樂部”與全國性房企簽約。

平安銀行方面表示，對于傳統(tǒng)房貸這類市場調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，平安銀行有意識進行了壓縮。目前平安信貸政策沒有變化，選擇滿足剛性需求的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作，通過穩(wěn)健的風險控制措施保持業(yè)務(wù)健康可持續(xù)發(fā)展。

國泰君安銀行分析師邱冠華稱：根據(jù)當前形勢，相對而言，商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對待。通俗來說，房地產(chǎn)貸款“該放的還會放，該停的還會停”。對一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會繼續(xù)進行，對三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會趨向謹慎甚至暫停。

從2013年下半年開始，多位平安銀行市場部人士對理財周報(微信公眾號：money-week)記者表示，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度比以往緊張，搶額度的現(xiàn)象相當普遍。

長江證券最新發(fā)布的研報指出報告預(yù)計今年銀行的房地產(chǎn)貸款將體現(xiàn)為“大公司，大城市”的兩大原則，類似夾層貸款在內(nèi)針對小型地產(chǎn)商的融資方式以及個人房貸將受到較大沖擊。

具體來看，銀行將加強房地產(chǎn)核心客戶的選擇及管理；業(yè)務(wù)集中于超一線及一線城市，且不得擴展到分行所在其他區(qū)域。此外就是重點支持普通住宅及土地儲備貸款，降低商業(yè)地產(chǎn)比例?？刂凭用袷滋追抠J總量。即使上周央行進行1080億的正回購回籠資金，但銀行間利率仍然超預(yù)期下滑。由于利率低于“走廊“下限，央行預(yù)計將重啟央票收緊長期流動性。受監(jiān)管窗口指導(dǎo)影響，銀行大幅降低非標配置，并加強流動性管理，目前將是政策性金融債融資的有利窗口，維持流動性長期偏緊的觀點。

早在去年10月，海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學家李迅雷發(fā)布《房地產(chǎn)泡沫必破，并將引爆金融危機》一文。

他提供一組數(shù)據(jù)，銀行表內(nèi)貸款中，按揭貸款占13%，開發(fā)貸和建筑貸占10%，地方政府融資平臺占15.2%，故38%的貸款直接與房地產(chǎn)和融資平臺相關(guān)；在表內(nèi)貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預(yù)計為13萬億-16萬億，其中70%左右投向房地產(chǎn)和融資平臺。由此可見，土地與房產(chǎn)的未來價格變化，基本決定了銀行資產(chǎn)的風險度。