作為昆明地產(chǎn)從業(yè)者，雖不算資深，但對于世聯(lián)行上周發(fā)布的《中國50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》不免還是想說道兩句，就連僅有6個(gè)城市綜合體，開發(fā)體量不足500萬方的烏魯木齊都能上榜，昆明居然未被列入討論范圍。作為國內(nèi)首席房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，我們并不質(zhì)疑世聯(lián)行的專業(yè)水平，或許這正是昆明萬達(dá)廣場投資有限公司副總經(jīng)理蔚崢嶸說的“昆明沒有城市綜合體”的最好詮釋。

 

當(dāng)然，一個(gè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告是否提及昆明，對于昆明房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展完全無關(guān)痛癢，甚至可以說，這更為昆明的商業(yè)地產(chǎn)帶來了繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會。但我們不禁要問，曾經(jīng)媒體給出“昆明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，人均商業(yè)面積約3㎡，超過香港和上海”的論斷是否只是危言聳聽，又或者說，昆明有的只是城市綜合體的面積，沒有運(yùn)營成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

 

昆明沒有城市綜合體？

 

對于世聯(lián)行發(fā)布的這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，或許昆明地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是做城市綜合體項(xiàng)目的地產(chǎn)商，多少會感到有些失落，但這并不能抹殺昆明商業(yè)地產(chǎn)的成績。據(jù)云南省住建廳發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，目前昆明在建、建成及規(guī)劃中的城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量為43個(gè)，照此粗略估算，昆明的城市綜合體面積約在1500—2000萬平方米之間。如此看來，照昆明2012年約730萬常駐人口計(jì)算，城市綜合體人均面積的確與此前媒體所說3㎡出入不大。

 

同時(shí)，昆明的城市綜合體發(fā)展同樣迅速，2005年以前，昆明基本還沒有城市綜合體的概念，僅有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展水平基本還保持在上世紀(jì)昆明百貨大樓的水平。而2006年開始建設(shè)的北辰財(cái)富中心，項(xiàng)目體量、業(yè)態(tài)配置、相關(guān)配套等方面的超前規(guī)劃，成就了昆明的首個(gè)，也是當(dāng)時(shí)云南唯一的城市綜合體。

 

隨著北辰財(cái)富中心的成功運(yùn)營，昆明地產(chǎn)界也開始逐漸認(rèn)識“城市綜合體”的概念與價(jià)值。到2009年，包括北辰財(cái)富中心在內(nèi)，順城、和諧世紀(jì)、欣都龍城、新南亞風(fēng)情園等8個(gè)在建及建成的城市綜合體，開始逐步勾勒出昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局。時(shí)隔3年，2012年昆明的城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，從省住建局今年公布的數(shù)據(jù)來看，昆明城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)43個(gè)，而在去年7月“云南城市綜合體高峰研討會”上，云南省政府更提出：“未來5年內(nèi)將在云南建成100個(gè)城市綜合體”的戰(zhàn)略規(guī)劃。

 

單就城市綜合體的數(shù)量和面積，昆明城市綜合體的發(fā)展水平不僅超越了世聯(lián)行數(shù)據(jù)報(bào)告中的多數(shù)二線城市，甚至可與一線城市媲美，由此看來，世聯(lián)行之所以沒有把昆明列入統(tǒng)計(jì)范圍，原因更多的可能是昆明城市綜合體運(yùn)營及管理方面的缺陷。

 

昆明城市綜合體產(chǎn)能過剩？

 

存在產(chǎn)能過剩的危險(xiǎn)，但如果從運(yùn)營層面來說，昆明大部分綜合體項(xiàng)目并不成功，甚至很多所謂的城市綜合體并沒有發(fā)揮其作為城市商業(yè)配套的實(shí)際功能。

 

今年初，政府對城市綜合體已經(jīng)做出了明確定義，即擁有住宅、酒店、公園、商務(wù)辦公、公務(wù)中心、SOHO公寓等功能集群的地產(chǎn)項(xiàng)目，才能稱之為城市綜合體。由此看來，昆明的多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目并不符合此標(biāo)準(zhǔn)，且多數(shù)項(xiàng)目過于倚重商業(yè)，忽略了商業(yè)與地產(chǎn)相輔相成的有機(jī)聯(lián)系。贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長馬原表示。

 

同時(shí)，馬原還指出，之所以業(yè)界對于昆明城市綜合體會給出產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)警告，很重要的一方面就是由于昆明多數(shù)城市綜合體，或者說類城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都集中于二環(huán)以內(nèi)，甚至一些綜合體所處的商圈之間還會產(chǎn)生交叉，從而使得大家產(chǎn)生了對于城市綜合體發(fā)展前景的擔(dān)憂。

 

馬原認(rèn)為，其實(shí)對于一個(gè)城市的綜合體項(xiàng)目開發(fā)是否過剩，最直接的就是從運(yùn)營層面來看，如果大部分城市綜合體都能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，不僅能夠有效補(bǔ)強(qiáng)城市各版塊的商業(yè)配套，同時(shí)也能有效帶動城市消費(fèi)水平。

 

當(dāng)然，這只是理想狀態(tài)，但以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，對于昆明目前城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀的恐慌似乎有些杞人憂天，而前文提到“昆明人均商業(yè)面積超越上海香港，達(dá)到3㎡”的論斷也有點(diǎn)偷換概念之嫌，昆明大量社區(qū)底商、片區(qū)組團(tuán)商業(yè)面積被加入平均數(shù)當(dāng)中，而非上海香港真正“人均城市綜合體商業(yè)面積”的概念。

 

昆明的城市綜合體去哪了？

 

或許可以這樣來看，昆明有城市綜合體的面積，沒有城市綜合體的運(yùn)營；昆明城市綜合體產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)，是昆明城市綜合體的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

 

但對于目前昆明城市綜合體的運(yùn)營現(xiàn)狀來說，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研教授還是表現(xiàn)出對于城市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)能過剩的擔(dān)憂。他表示，就整體市場而言，城市綜合體不僅開發(fā)商喜歡，市場反應(yīng)也都不錯(cuò)，但城市綜合體項(xiàng)目可觀的去化能力并未轉(zhuǎn)化為有效的入駐效果，多數(shù)購買城市綜合體物業(yè)的購房者都是看中其投資價(jià)值，空置的那部分商業(yè)面積就是風(fēng)險(xiǎn)。想要扭轉(zhuǎn)這一現(xiàn)狀，則要取決于開發(fā)商對于項(xiàng)目自持部分和銷售部分之間的比例控制，以及后期運(yùn)營能力，由此來帶動項(xiàng)目商業(yè)氛圍，降低空置率。

 

同時(shí)，由于綜合體項(xiàng)目在物業(yè)、業(yè)態(tài)配置等方面并無太大差異，想要做到差異化運(yùn)營也不是易事，所以，開發(fā)初期的合力規(guī)劃就非常重要。雖然說城市綜合體的商業(yè)板塊是整個(gè)項(xiàng)目最有活力的部分，但其實(shí)商業(yè)和地產(chǎn)均不可偏廢，合理規(guī)劃商業(yè)體量和地產(chǎn)面積能夠形成兩個(gè)板塊的有機(jī)互補(bǔ)，住宅、寫字樓的消費(fèi)需求能夠保證一批穩(wěn)定的商業(yè)人流，而商業(yè)的活力則能提升地產(chǎn)板塊的租售價(jià)值。

 

其次，周大研看來，雖然地段對于擁有大體量商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不可謂不重要，但所謂的地段并不是中心商圈，或城市商業(yè)氛圍較集中的區(qū)域。就昆明的情況來說，消費(fèi)需求比地段更重要。以南亞風(fēng)情?第壹城為例，項(xiàng)目所處的地段并不是昆明傳統(tǒng)概念中的優(yōu)勢區(qū)位，但該片區(qū)目前除了南亞意外，沒有其他商業(yè)配套，其輻射范圍甚至覆蓋了中心商圈至世紀(jì)城商圈之間的范圍，同樣，即將亮相的昆明西山萬達(dá)廣場也是如此，對于這類商業(yè)配套“剛需片區(qū)”來說，城市綜合體的城市商業(yè)配套功能才能夠完全發(fā)揮。如果只是一味地?cái)D進(jìn)市中心，不僅給城市交通造成壓力，周邊相對薄弱的基礎(chǔ)配套也會對城市綜合體的消費(fèi)體驗(yàn)帶來負(fù)面效應(yīng)。

 

其實(shí)，對于昆明城市綜合體產(chǎn)能過剩和全省5年建成100個(gè)城市綜合體的爭論，無非是對于地產(chǎn)商開發(fā)及運(yùn)營能力的質(zhì)疑，但經(jīng)歷了十個(gè)年頭的磨練，近年來開業(yè)的城市綜合體也進(jìn)一步證明了地產(chǎn)商運(yùn)營能力的不斷提高，再加上萬達(dá)等具有豐富城市綜合體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)企業(yè)的到來，我們真正要擔(dān)心的是，省住建廳公布的43個(gè)城市綜合體是否能夠滿足昆明這座未來的區(qū)域性國際化大都市的商業(yè)需求。