記者在鼓樓和新街口的兩大商業(yè)綜合體的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商鋪的招商和租賃都出現(xiàn)了斷檔現(xiàn)象，以服裝為主的快消品對商鋪熱度大減，而餐飲則成為了商鋪招商爭奪的主要目標(biāo)。但顯然，一家商業(yè)綜合體僅僅靠餐飲支撐是不夠的，但由于招商和運(yùn)營的雙重壓力，所謂shoppingmall如今正在逐步變成“飯樓”。
新街口悅薈廣場背靠大樹好乘涼 “旺鋪理論”如今遇尷尬
悅薈廣場位于新街口正洪街廣場，記者在一樓走了一圈數(shù)了一下，一樓里面共計有60多家商鋪，可基本上沒有客人光顧，直到午飯時間才有一點(diǎn)零星的顧客。另外三家商鋪關(guān)了門，盡管門上貼著“提檔升級”的告示，但記者并未看到里面有人在裝修。記者了解到，以前在一樓營業(yè)多年的兩家皮具店，如今已合并成了一家，店員告訴記者，原因是不再續(xù)租，房東準(zhǔn)備自己做餐飲。
記者注意到，進(jìn)入悅薈廣場的顧客，多數(shù)都乘坐手扶梯上了2樓的沃爾瑪超市，而光顧一樓商鋪的人卻寥寥無幾。二樓超市內(nèi)的18家商鋪也是冷冷清清。“吃喝的生意好些，還有煙酒茶葉，剩下的比如服裝、化妝品都是很一般，”小童在一家商鋪已經(jīng)工作兩年了，他告訴記者，二樓超市外的店鋪生意不錯的多是餐飲，剩下的店鋪經(jīng)營情況都不穩(wěn)定，比如其中一家店鋪在短短兩年時間內(nèi)幾經(jīng)易手。
記者在物業(yè)管理中心辦公區(qū)域看到關(guān)于“悅薈”的簡介：悅薈也是約會，商場不僅僅是購物場所，也是人們見面交流、共度美好時光的地方。據(jù)了解，悅薈廣場以前叫“新街口萬達(dá)廣場”，當(dāng)初開業(yè)后，商鋪銷售非常好，很多投資者都覺得靠著沃爾瑪商鋪不愁客流，但顯然如今“背靠大樹好乘涼”理論，在不少投資人心中打起了鼓。
鼓樓紫峰購物廣場商場變飯樓 購物給吃飯騰地方
南京紫峰購物廣場盡管地處黃金地段，但從地下一層走到六樓，整個商場看上去空蕩蕩的，電影院和幾家餐飲店客流量相對多一些。商鋪工作人員告訴記者，從商場開業(yè)以來，客流量就不大，周末也好不到哪兒去，也就靠六樓的電影院，帶動些周邊店鋪人氣。“店鋪這么少，哪像個商場呀。”紫峰購物廣場的商戶說。
記者在一樓的指示牌數(shù)了一下，大約有32戶商家，其中1樓沒有商戶，地下一層有7家大眾餐飲，4樓有11戶商家，每個樓層平均下來大約有四到五家商家。在這些商家中，餐飲飯店有10家，服裝店約有5家，電影院1家，其余的為各類特色小店。但幾乎每個樓層都有用三合板圍擋起來的商鋪，紫峰購物廣場的工作人員說，去年商鋪撤柜的比較多，只要是被圍擋起來的都是已經(jīng)撤柜的。
5樓青奧商品特許店工作人員抱怨道，每個月的營業(yè)額2萬元，但從開業(yè)到現(xiàn)在一直在虧，在合同到期后，青奧商品特許店打算撤柜。
對于商場的現(xiàn)狀，商戶們說，去年9月份就接到管理方通知，說要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，但直到現(xiàn)在也沒見一點(diǎn)動靜。紫峰購物廣場的工作人員說，據(jù)她所了解，要進(jìn)來的商家有兩家，星巴克和南京大牌檔。
中山路艾尚天地餐飲扎堆 商場人氣終于來了
走進(jìn)南京艾尚天地的大廳，映入記者眼簾的是各家餐廳的促銷海報。如今，在不少市民眼中，艾尚天地已被貼上了美食集合地的標(biāo)簽。
艾尚天地企劃部工作人員王女士告訴記者，2012年剛開業(yè)的時候，餐飲業(yè)只占30%，60%為零售部分，還有10%的配套業(yè)態(tài)。商場以購物、休閑為主，當(dāng)時每一個樓層都有零售商家。
但由于處在商業(yè)微勢，加上受到電商的沖擊，艾尚天地體量較小，所以從去年下半年開始轉(zhuǎn)型，希望打造一場“食尚的玩樂美學(xué)”。
“我們想走差異化路線，更加吸引年輕客戶群體。”王女士介紹說，他們引進(jìn)了新元素餐廳、英國餐飲品牌大波龍、“70后飯吧”等主題餐飲，他們在北京、上海等地運(yùn)作比較成熟。目前來看，餐飲的比例已經(jīng)占到50%，四樓主要就是各地美食。
從實際效果來看，在南京的商業(yè)地產(chǎn)餐業(yè)態(tài)中，艾尚天地是西餐比例最高的，一樓的藍(lán)蛙、新元素等餐廳已經(jīng)成為南京老外的聚集地。接下來，艾尚天地將會維持餐飲業(yè)態(tài)的比例，不會再擴(kuò)大規(guī)模。下一步還是發(fā)展配套業(yè)態(tài)，比如早教類，讓孩子也能有玩的地方。
采訪后記
“飯樓”局面如何破？
據(jù)中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年春節(jié)黃金周期間全國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比增長14.4%，增速比2012年下降1.3個百分點(diǎn)，僅高于金融危機(jī)影響下的2009年春節(jié)，創(chuàng)近四年新低。
消費(fèi)者購買和使用市場研究機(jī)構(gòu)KantarWorldpanel發(fā)布的報告顯示，截至2013年6月14日，較去年同期相比，第二季度中國城市的快速消費(fèi)品市場銷售額僅增長了7.1%。該增長率低于第一季度的8.4%，并創(chuàng)近兩年來季度同比增長新低。分析表明，增速放緩主要是由于家庭支出增長的放慢。與去年同期相比，消費(fèi)者購買的商品更少。
同時，電商對于實體零售渠道的沖擊首次被量化。CTR洞察中國的數(shù)據(jù)顯示，從其他渠道轉(zhuǎn)入的銷售額比例為38%。雖然電商對傳統(tǒng)渠道的分流作用不斷上升，但總體對市場帶來的更多是增量作用。
南京問策商業(yè)管理顧問公司總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為，最近幾年南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度非?？?。而老百姓的日常消費(fèi)增長率僅在15%到18%之間，對于商品類的消費(fèi)趨于飽和。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷增加，對休閑、娛樂的需求也在增加，因而在一定程度上帶動了這些產(chǎn)業(yè)的。因此，不少商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)的餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)所占比例越來越高也就不足為奇。
另一方面，各個企業(yè)都有自己發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展能力，在一定時期內(nèi)擴(kuò)張速度與規(guī)模是有限制的。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)項目卻在不斷的增加，但可招商的資源是有限的。所以，可以看到，很多商業(yè)綜合體租戶比較少，空置率不斷上升。破解這樣的局面，還是要從城市規(guī)劃和開發(fā)商兩個層面來解決。
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