溫州、鄂爾多斯樓市崩盤已是老故事。

春節(jié)一過，浙江杭州城北的德信·北海公園宣布，新房將以1.58萬元/平方米的價(jià)格銷售，與降價(jià)前1.9萬元/平方米的均價(jià)相比，該項(xiàng)目均價(jià)下降了3200元。隨即，離該盤不遠(yuǎn)的天鴻香榭里均價(jià)直降3400元。很快，蝴蝶效應(yīng)顯現(xiàn)，杭州又有8個(gè)樓盤做出不同程度的價(jià)格調(diào)整。

從三四線城市常州、秦皇島刮起房?jī)r(jià)下降風(fēng)，蔓延到二線城市長(zhǎng)沙時(shí)，堅(jiān)定看多者還在堅(jiān)信，北上廣深一線城市不會(huì)跟隨。現(xiàn)在，房?jī)r(jià)水平直逼一線城市，被視作國(guó)內(nèi)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)之一的杭州也降價(jià)了，樓市故事又有了新劇情。

2月26日，銀行停貸消息滿城風(fēng)雨之際，數(shù)十家銀行集中出面辟謠，但《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了解到的是硬幣的另一面。

“雖然嘴上說沒停，實(shí)際上跟停了差不多，作為國(guó)有大銀行，不好意思承認(rèn)，怕輿論影響太大。”建行一位支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示，凡是和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游，鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款，開發(fā)貸和按揭貸雖說未停，但規(guī)模卻不及正常水平的十分之一。

山雨欲來。人民幣出現(xiàn)罕見的急速下跌，資本流出跡象明顯；香港樓盤降價(jià)30%，李嘉誠(chéng)甩盤，王石提醒“小心樓市”，再加上樓市已連續(xù)上漲十多年，長(zhǎng)期累積的泡沫終有破的那一天，會(huì)是2014年嗎？這會(huì)是房地產(chǎn)商的逃命年嗎？

現(xiàn)在可以確定的是，樓市恐慌情緒已開始蔓延。

杭州風(fēng)向標(biāo)

這一次是杭州。

“目前杭州真正降價(jià)的就這兩個(gè)樓盤。”上述降價(jià)房企內(nèi)部人士告訴記者，北海公園由于前期定價(jià)過低遭哄搶，后期漲價(jià)過高后遇冷，降價(jià)屬于價(jià)格的自我糾偏，而且只剩尾盤。

即便如此，一個(gè)令開發(fā)商們憂慮的事實(shí)是，杭州高企的庫存，早已令房?jī)r(jià)搖搖欲墜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多米諾骨牌一旦被推倒，接下來市場(chǎng)調(diào)整不可避免。

據(jù)了解，2013年末杭州存量房突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%，到2014年的入市供應(yīng)量還將更大。杭州一家房企老板告訴記者，其實(shí)在春節(jié)前房企已經(jīng)做出了預(yù)判：今年杭州樓市不會(huì)太好。

“去年房?jī)r(jià)漲得太厲害了，積累三年的需求半年的時(shí)間就被消耗完，2014年的需求增長(zhǎng)有限；另一方面，去年開發(fā)商加快了開發(fā)速度，今年一些商品房供應(yīng)量較大的區(qū)域，去化壓力比較大。”上述房企人士說。

杭州雙贏置業(yè)總經(jīng)理章惠芳在接受記者采訪時(shí)稱，降價(jià)主要是在杭州的城東片區(qū)，而這一片區(qū)恰好是土地供應(yīng)的大戶。

“去年11月份這一片區(qū)就有很多樓盤在暗降。”章惠芳表示，由于土地供應(yīng)量大，未來新房銷售壓力大，所以很多樓盤年初就在醞釀通過降價(jià)來加快銷售。

不僅是杭州，2月21日開盤的江蘇常州“雅居樂星河灣開始“六折甩賣”；湖南長(zhǎng)沙“藍(lán)光COCO蜜城”元宵節(jié)后直降2000元，引發(fā)業(yè)主打砸售樓處維權(quán)。據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)人士稱，目前長(zhǎng)沙僅該盤降價(jià)，與開發(fā)商自身資金鏈緊張有關(guān)，其它尚無跟進(jìn)動(dòng)作。此外，河北秦皇島“珠江道12號(hào)”早在1月29日，就在網(wǎng)上宣傳“高層現(xiàn)房，購(gòu)房6折優(yōu)惠”。

而“空城”、“鬼城”已成為多個(gè)三四線城市的代名詞，由于房地產(chǎn)過度開發(fā)，降價(jià)促銷城市不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。

那么，降價(jià)潮會(huì)不會(huì)蔓延至一線城市？

隨著恐慌情緒的蔓延，廣州、深圳降價(jià)的消息也開始見諸報(bào)端。但據(jù)記者了解，目前僅是開發(fā)商推出的讓利促銷活動(dòng)，暫時(shí)還沒有明確打出降價(jià)的旗號(hào)。如廣州時(shí)代花生推出8.8折優(yōu)惠活動(dòng)，據(jù)該盤銷售人員介紹，實(shí)際上并沒有降價(jià)，2月比1月還小幅漲了1個(gè)點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北上廣深一線城市與杭州市場(chǎng)的供需狀況明顯不同。報(bào)告顯示，2014年1月，北上廣深的商品住宅去庫存化周期為7.0、8.9、9.0和10.7，而杭州為13.6。

“不過市場(chǎng)都是聯(lián)動(dòng)的，杭州降價(jià)，肯定會(huì)影響到一線城市購(gòu)房者的心理，加重觀望情緒。”房子從來都是買漲不買跌，深圳一位開發(fā)商直言，一旦購(gòu)房者止步，市場(chǎng)供給量再少也沒人買。

資金鏈會(huì)斷嗎？

更令市場(chǎng)恐慌的是，上周末曝出，包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分股份制銀行已于春節(jié)前下發(fā)通知，要求暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并要求涉房相關(guān)貸款確保總量不增加。

截至2月26日，盡管已有數(shù)十家銀行出面澄清“并未停止房地產(chǎn)相關(guān)貸款”，依然保持房貸的“穩(wěn)健”；但實(shí)際收緊房貸已是不爭(zhēng)事實(shí)，地產(chǎn)企業(yè)資金今年并不寬裕。長(zhǎng)沙一位房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱：“中小開發(fā)商的房貸要3-6個(gè)月才能放款，貸款確實(shí)很緊。”

“之所以不放貸，主要還是考慮到風(fēng)險(xiǎn)，樓市降溫，銷量不好，上級(jí)行覺得有風(fēng)險(xiǎn)，不批額度，貸款就緊。我個(gè)人的房子在去年5月都拋掉了。”上述支行行長(zhǎng)對(duì)記者說，房地產(chǎn)開發(fā)貸一般是基準(zhǔn)利率上浮40%，加上評(píng)估等費(fèi)用，利率成本在9%-11%，小房企風(fēng)險(xiǎn)大，大房企產(chǎn)出又少，銀行都不想做。

不過，針對(duì)市場(chǎng)唱衰言論，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再次在微博上連發(fā)五條信息炮轟：“且不說去年到位資金八萬多億只完成投資六萬多億，手中尚有余錢。僅一月購(gòu)地的成倍支出和天價(jià)，也證明尚不存在行業(yè)缺錢。”

杭州德信地產(chǎn)營(yíng)銷部和杭州工商信托雙方都告訴記者，并不存在信托產(chǎn)品提前清算的可能，而該盤的銀行貸款也已還清，德信資金并沒有問題。

值得注意的是，德信一邊將北海公園盡快清盤，一邊在快速拿地。就在降價(jià)的同一天，德信在杭州主城區(qū)以17.5億元競(jìng)得城東一地塊，樓面價(jià)達(dá)到12440元/平米。

深圳一位央企高管告訴記者，今年以來銀行確實(shí)沒有放出開發(fā)貸，但去年公司銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，現(xiàn)在資金還是很充裕，目前還看不到降價(jià)會(huì)馬上蔓延到一線城市的跡象。

某龍頭房企高管對(duì)記者表示，目前土地市場(chǎng)太熱，一二線城市地價(jià)太貴，導(dǎo)致比較謹(jǐn)慎的房企不敢買地，土地市場(chǎng)降溫對(duì)開發(fā)商反而有利。

市場(chǎng)有個(gè)邏輯，開發(fā)商缺錢后，就會(huì)選擇降價(jià)。但該高管認(rèn)為，這并不完全成立，有些資金頂不住的房企可能會(huì)降價(jià)，但目前開發(fā)商還在瘋狂買地，也恰恰說明他們并不缺錢。

“大房企信用好，貸款規(guī)模大，銀行還是會(huì)放貸。”上述支行行長(zhǎng)也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)因?qū)嵙Υ笮《M(jìn)一步分化，現(xiàn)在銀行不敢貸款給小房企，也是怕它們跑路。在2011年樓市調(diào)整時(shí)，長(zhǎng)沙就有多家小房企因資金鏈斷裂而“跑路”，而隨著地價(jià)的狂奔，資金實(shí)力不足的小房企逐步被淘汰出局。

但不能忽視的是，2014年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力并不小，尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然后高價(jià)拿地的房企，如泰禾[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、融創(chuàng)等，負(fù)債率已超過百分百，一旦房子滯銷，將直接影響公司現(xiàn)金流。

中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元，房地產(chǎn)占比27.34%，規(guī)模為2479億元。

逃命年還是“狼來了”？

楊紅旭稱，外界對(duì)樓市判斷有些悲觀過度，但2014年市場(chǎng)降溫是肯定的。

問題是，在房子脫離了實(shí)用價(jià)值演變成投資產(chǎn)品后，對(duì)未來的預(yù)期恰恰非常重要；然而，在經(jīng)歷了2011年的樓市假摔后，2014年只是又一次狼來了的聲音并不勢(shì)弱。

“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越不好，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)越是依賴，拋棄房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)要先死掉。”北京師范大學(xué)教授董藩這番論述的結(jié)果是，全國(guó)性房?jī)r(jià)大跌更不可能。任志強(qiáng)稱，2014年是房?jī)r(jià)漲幅增速下降而不是房?jī)r(jià)降。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱則對(duì)記者分析稱，短期調(diào)整不可避免，但崩盤不太可能，目前投資還是依賴房地產(chǎn)，地方?jīng)]有賣地收入，其它固定資產(chǎn)投資也沒資金，被房地產(chǎn)綁架的經(jīng)濟(jì)，短期內(nèi)難以改變，松松緊緊已經(jīng)成為中央調(diào)控房地產(chǎn)，延緩房地產(chǎn)泡沫破裂的手段。

“太多不動(dòng)產(chǎn)在銀行抵押，你想拋棄房地產(chǎn)，能行嗎？”上述央企高管稱，大量的資金在房地產(chǎn)行業(yè)積聚，一個(gè)原因是超發(fā)的貨幣沒處去，房地產(chǎn)作為貨幣的蓄水池，可以避免消費(fèi)品價(jià)格大漲。

雖然不認(rèn)同崩盤論，但房企亦為短期的調(diào)整而擔(dān)憂。近日萬科創(chuàng)始人王石表示，2014年樓市非常不妙。

“市場(chǎng)看似又在重蹈2011年的調(diào)整，市場(chǎng)在暴漲一兩年后，需求逐漸釋放，市場(chǎng)需歇息。”上述龍頭房企高管分析稱，市場(chǎng)短期調(diào)整，泡沫還可以延緩得更長(zhǎng)，政府也希望以時(shí)間換空間，讓房地產(chǎn)軟著陸，這是最理想的狀態(tài)。

上述高管分析認(rèn)為，目前處于政策的空窗期，有三個(gè)方向在今年全國(guó)兩會(huì)上可以明確，一是穩(wěn)定為上，房?jī)r(jià)大漲大跌都不行；二是調(diào)控有度，不會(huì)全面放開也不會(huì)打死，政府手里的牌太多，若樓市不好，可以放開限購(gòu)限貸限價(jià)，民間資金馬上就會(huì)拉動(dòng)起來；三是以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為導(dǎo)向，政府逐漸退出行政管理。

各說各的道理，但不可否認(rèn)，依然看多樓市的前提已發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：不會(huì)再有四萬億了，新政府執(zhí)政理念變了，美國(guó)QE也在退出了。經(jīng)濟(jì)規(guī)律遲早會(huì)發(fā)威的，狼終究會(huì)來的。

沒人知道，威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草，是房地產(chǎn)、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢放給了房地產(chǎn)，而地方抵押的資產(chǎn)也大多是土地，這三者已經(jīng)盤根錯(cuò)節(jié)混為一體。

“房地產(chǎn)肯定有泡沫，但啥時(shí)候崩盤，誰也預(yù)見不準(zhǔn)，否則美國(guó)就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)了。”一位證券機(jī)構(gòu)人士說。