“啟德國際金融中心拍賣事件為商業(yè)和寫字樓市場的高風(fēng)險(xiǎn)敲響了警鐘。”世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表達(dá)了對(duì)濟(jì)南公寓和寫字樓市場的擔(dān)憂。朱江介紹,與住宅市場不同,寫字樓市場存在著“低投入、低周期”的特點(diǎn),需要在完成投資的80%才能銷售回流資金,因此開發(fā)寫字樓對(duì)資金的要求非常高,需要有足夠的資金支持,否則將會(huì)陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

而從啟德國際金融中心的開發(fā)歷程來看,自身資金實(shí)力不強(qiáng),使用的類似“空手套白狼”式的開發(fā)套路,是造成此次拍賣的重要原因。先是借款繳納土地保證金,取得土地后抵押借款進(jìn)行開發(fā),通過銷售回流資金還債,而一旦銷售跟不上,項(xiàng)目開發(fā)自然斷檔。記者了解到,為盡快回流資金,啟德國際金融中心在證件不全的情況下通過認(rèn)籌等方式提前進(jìn)行了銷售,但8.45億元的借款,因利率高達(dá)15.6%,一年利息即達(dá)1.32億元,加上啟德置業(yè)對(duì)銀行、融資租賃公司的借款,其收入恐怕還不及一年的借款利息支出。

不僅是對(duì)資金的要求高,濟(jì)南目前寫字樓市場的高庫存,也是寫字樓市場不得不面對(duì)的一大難題。

根據(jù)世聯(lián)行山東區(qū)域20日發(fā)布的報(bào)告,2013年濟(jì)南寫字樓市場成交26.24萬平米,同比下降8.6%,成交率為51.8%。庫存量約為24萬平方米,庫存比為11:1,進(jìn)入高庫存時(shí)期。

而在漢峪片區(qū)、高鐵新城片區(qū)、奧體文博片區(qū)又規(guī)劃了大量的城市綜合體,預(yù)計(jì)2014年寫字樓供應(yīng)量將快速增長,新增供應(yīng)將達(dá)約50萬平方米。未來寫字樓市場競爭異常激烈,寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入冬天,價(jià)格戰(zhàn)已全面打響。