春節(jié)過后，“中國(guó)房?jī)r(jià)暴跌論”又在網(wǎng)絡(luò)熱傳，加之香港部分樓盤大幅降價(jià)，內(nèi)地房?jī)r(jià)看空論頓時(shí)升溫。

 

唱空論頻出

 

“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴(yán)重1000倍，甚至更糟。”2011年，華爾街著名空頭大師詹姆斯·查諾斯的一句話，曾讓中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)毛骨悚然。在經(jīng)過2013年大豐收之后，馬年年初，新一波房地產(chǎn)的“唱空”似乎再度來襲。

 

萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石近期對(duì)樓市的表態(tài)引人關(guān)注。在接受媒體采訪時(shí)，王石用“非常不妙”來表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時(shí)的表態(tài)。此前，香港首富李嘉誠(chéng)拋售了內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)。對(duì)此，王石在微博上表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

 

一直唱高房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)對(duì)于今年房地產(chǎn)的增長(zhǎng)也不持樂觀態(tài)度。日前在“2014亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十四屆年會(huì)”上，任志強(qiáng)表示，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。”

 

事實(shí)上，早在去年年底，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2013—2014)》。報(bào)告預(yù)測(cè)，一、二線城市房?jī)r(jià)最快將在2014年第一季度短線見頂。高盛去年12月17日發(fā)布策略報(bào)告稱，2014年中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段。

 

拋售與成交下滑

 

在房地產(chǎn)唱空論泛起的同時(shí)，近期香港樓市打折出售、內(nèi)地一線城市1月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)也再度引起各界注意。

 

自去年8月以來，自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”的李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)和系便開始拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項(xiàng)目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月其旗下ARA基金向江蘇三胞集團(tuán)出售南京的國(guó)際金融中心大廈，預(yù)計(jì)售價(jià)30億元。而今年年初，李嘉誠(chéng)之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。

 

香港另一大地產(chǎn)巨頭新鴻基也于2月10日降價(jià)出售。2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時(shí)下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。

 

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對(duì)獨(dú)立，但是不能否認(rèn)會(huì)造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時(shí)作用于內(nèi)地；另一方面，對(duì)本就易受影響的內(nèi)地購(gòu)房者的心理預(yù)期，影響更為明顯。

 

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。同時(shí)，6908套的月成交量也僅高于2012年1月“熊市”時(shí)的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽，近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)1月43個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)交易情況的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，超九成城市樓市成交量環(huán)比下跌。具體來看，43個(gè)城市中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%；其次是大連，下跌53.11%。此外深圳降幅為44.4%；北京為36.8%；上海為30.65%。

 

北京樓市相對(duì)樂觀

 

相比專家學(xué)者對(duì)于樓市走勢(shì)的爭(zhēng)論，來自北京樓市的銷售人員卻對(duì)今年樓市表示樂觀。“我們的項(xiàng)目打算3月底入市，目前蓄客情況比我們預(yù)期的還要好。”大興一樓盤銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，“今年北京的新項(xiàng)目會(huì)增多，但是市場(chǎng)需求同樣強(qiáng)烈。因此，我們對(duì)市場(chǎng)判斷還是比較樂觀，應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。”

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，今年商品住宅漲字當(dāng)頭，主要原因在于自住型商品房用地的大量推出，擠占了不限定銷售價(jià)格的純商品住宅的用地量，特別是去年末北京達(dá)到競(jìng)價(jià)上限轉(zhuǎn)而競(jìng)建自住型商品房面積的土地出讓方式，更使得純商品住宅供應(yīng)面積減少、成本上升，高昂的土地成本是房?jī)r(jià)上漲的推手之一。

 

報(bào)告

 

去年房?jī)r(jià)收入比高于合理區(qū)間樓市是否有泡沫，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院最近發(fā)布的《2013年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比年度報(bào)告》顯示，2013年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)5851元/平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，增幅比2012年縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。盡管2013年一線城市和部分二線城市樓市表現(xiàn)較好，但受經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、人口導(dǎo)入慢、供大于求等因素的影響，廣大三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較弱。2013年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，比上年名義增長(zhǎng)9.7%，比2012年名義增幅收窄了近3個(gè)百分點(diǎn)，增幅連續(xù)兩年出現(xiàn)回落。這受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大。根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式，得出2013年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.3，與2012年的7.3持平，這主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅和人均可支配收入漲幅均有所收窄導(dǎo)致的。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，仍略高于6-7的合理區(qū)間，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力依然存在。

 

報(bào)告同時(shí)指出，2013年的7.3略微偏高，仍然沒有回歸到與居民收入相匹配的水平，但尚不能據(jù)此定性當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)存在較大泡沫，更不可能在未來二三年崩盤。報(bào)告預(yù)計(jì)今年一二線城市難以延續(xù)2013年樓市火爆的情況，而三四線城市更不可能明顯走高，今年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將有所回落，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅為7%，今年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將與2013年基本持平，仍為7.3。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，2013年土地市場(chǎng)的火爆接近瘋狂，地王頻現(xiàn)，此外優(yōu)質(zhì)地塊稀缺加大房企競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)典型城市來看，多地在春節(jié)后紛紛發(fā)布供地公告，新年首月土地市場(chǎng)延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，土地成交均價(jià)繼續(xù)上行，并已持續(xù)16個(gè)月同比正增長(zhǎng)，再次刷新歷史紀(jì)錄。2013年成交的大量土地今年將陸續(xù)形成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，從而增加新房市場(chǎng)供應(yīng)，一方面供應(yīng)加大將使得去化壓力增大，資金回籠力度將難以復(fù)制去年；另一方面會(huì)加劇房企間的競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲，影響房企收益。

 

觀點(diǎn)

 

2014年房地產(chǎn)走勢(shì)眾說紛紜

 

“今年6月全國(guó)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動(dòng)之后，除了高房?jī)r(jià)問題外，房屋過剩問題也將水落石出?，F(xiàn)在這個(gè)問題非常突出，金融部門都在做準(zhǔn)備，大家都說今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題”。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)在日前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上表示。

 

“去年開工到現(xiàn)在超過60億平方米，數(shù)量是非常大的。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。我們認(rèn)為可能是普遍下降，但是我們不認(rèn)為是負(fù)增長(zhǎng)，還是正增長(zhǎng)，增幅大幅下滑。你要拿增幅和增幅比，去年是20，今年連10都不到，下降幅度非常大，但還是增長(zhǎng)。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2014亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十四屆年會(huì)”上表示。

 

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪最新《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》的報(bào)告中預(yù)計(jì)2014年中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)將有所回落，原因是2013年底的基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性。經(jīng)歷了2013年極為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)后，預(yù)計(jì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)級(jí)開發(fā)商的合約銷售額同比增長(zhǎng)率將降至10%左右。