競爭軟實力服務

 

在去年8月發(fā)布的《2013中國物業(yè)服務百強企業(yè)》排名中，萬科拔得頭籌。

 

公開資料顯示，自1992年1月成立第一家物業(yè)管理公司以來，萬科物業(yè)“已發(fā)展成為國內規(guī)模最大、兼具優(yōu)質服務形象及客戶口碑的物業(yè)服務領航企業(yè)”。

 

2013年7月，萬科總裁郁亮表示：“未來萬科的定位是城市配套服務商。”在此之前，萬科已在社區(qū)配套和服務方面進行了一系列的創(chuàng)新，幸福驛站、第五食堂、第五學堂點半學校、萬物倉的相繼推出，極大方便了業(yè)主的生活。

 

事實上，越來越多的開發(fā)商意識到物業(yè)管理這一“軟實力”對其發(fā)展的重要影響。2013年10月28日發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，在行業(yè)綜合實力TOP200企業(yè)中，隸屬于開發(fā)房企的有77家，依托萬科、綠城、首開、中海、招商局、金地等大型房企的物業(yè)公司幾乎占據了榜單前十的所有席位；而在另一份由中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的“2013中國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模成長前20強企業(yè)”名單上，花樣年集團控股的深圳彩生活服務集團有限公司與佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司躋身前三。

 

上世紀90年代初期，在許多開發(fā)商還在琢磨怎么賣房子的時候，碧桂園物業(yè)就提出“碧桂園給您一個五星級的家”的口號，率先將酒店式服務理念引入住宅式物業(yè)管理。2013年底，碧桂園在《碧桂園高端物業(yè)服務發(fā)展報告》中強調，未來將“會推動旗下樓盤物業(yè)管理服務更加細化和規(guī)范化，令物業(yè)管理業(yè)務成為碧桂園集團新的業(yè)務增長點”。

 

被稱為“豪宅專家”的綠城在物業(yè)管理領域也毫不遜色，其所打造的綠城園區(qū)生活長期以來被業(yè)內津津樂道。作為物業(yè)管理的升級換代產品，綠城園區(qū)服務體系通過提供包括健康、文化教育、生活三大服務系統(tǒng)，不斷持續(xù)影響和提升園區(qū)業(yè)主生活品質。就在2月初，“聯(lián)姻”綠城的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，2014年“最著力提高的一件事”就是物業(yè)管理：“其他都是按部就班的，物業(yè)服務是我們一件新事。”

 

在進軍千億的夢想之外，世茂集團還有一個“世茂夢”。“渴望成為城市進化的先行者，做整個行業(yè)的引領者。”世茂集團副總裁蔡雪梅曾經表示，“未來的世茂絕不僅僅是賣房子，我們賣給客戶的是全然不同的生命體驗與生活方式，這是世茂的夢想。”

 

利潤最低地位求變

 

即便如此，物業(yè)管理依然不是大部分房企利潤的主要來源。在長達20余年的發(fā)展中，物業(yè)管理一向被視為房企的配套服務，無法給予房企足夠的盈利支撐。

 

以碧桂園為例，2012年碧桂園物業(yè)的經營收入大約為5億元，雖然2013年有望翻番達到10億元的水平，但與其千億的銷售額相比甚至算不上一個零頭。而在2009年萬科物業(yè)公司被劃分出來獨立運營的時候，當年的凈利潤僅有1億元左右。萬科物業(yè)事業(yè)部助理總經理向云曾經對外界透露，“即便著眼長遠，第五食堂樂觀估計毛利率不足10%”。

 

“物業(yè)管理是房地產企業(yè)利潤最低的服務環(huán)節(jié)，即使沒有虧損，實現(xiàn)盈利也是非常困難的事情。”物業(yè)管理業(yè)內某專家稱。

 

第一太平戴維斯上海物業(yè)管理部主管鄒應龍表示，目前來看，這類隸屬開發(fā)商或依托房企建立的物業(yè)管理公司依然存在市場化程度不高、產權不明、權責不清的難題。同時，這些物管公司的經營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱。

 

不過，客觀地說，這一情況正在發(fā)生改變?？释谶@一領域成功掘金的房企越來越多，部分房企的表現(xiàn)也相當突出。

 

彩生活服務集團有限公司總裁唐學斌透露，雖然當前彩生活的收入以及利潤占花樣年集團整體不足一成，但自2011年，已連續(xù)三年復合增長超過25%。2012年，彩生活實現(xiàn)收入1.85億元，同比增長48%；凈利潤超過4000萬元，凈利率達14%，毛利率高達40%以上。

 

2014年1月，剛剛邁入千億大關的碧桂園宣布將加大物業(yè)管理業(yè)務的發(fā)展，并提出5年之后實現(xiàn)物管經營收入超過100億元的目標。碧桂園物業(yè)管理公司總經理李長江表現(xiàn)得非常樂觀，“甚至可能不需要5年”，李長江說，“除了隨著碧桂園集團開發(fā)項目的增加而獲得的自然增長之外，碧桂園物業(yè)將豐富和優(yōu)化服務內容，這都是碧桂園物業(yè)增收的保證。”

 

探索新型掘金模式

 

“物業(yè)公司之所以能生存下來、生存得好，關鍵還是靠服務。”

 

在這條通用的規(guī)則之下，身處物管服務領域的房企開始尋找更多的贏利點；積極探索嶄新的物管發(fā)展模式。在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修四項基本服務之外，包括花樣年、世茂、龍湖等在內的標桿房企頻頻依托互聯(lián)網打造服務平臺，為業(yè)主提供包含物業(yè)居家服務及教育、健康等多個類別的增值服務。

 

“企業(yè)應該利用各種資源延伸產業(yè)鏈、創(chuàng)新服務內容、拓展業(yè)務范圍，以創(chuàng)造商業(yè)價值。” 中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾表示，最近幾年，很多品牌企業(yè)加強了在商業(yè)模式、服務方式和管理方法等方面的全新探索，所提供的物管服務延伸至房地產開發(fā)前期規(guī)劃、設計、招商策劃、營銷代理甚至是尾盤銷售、房地產經紀業(yè)務等整個鏈條，內容幾乎涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租售的所有領域，體現(xiàn)出物業(yè)管理更為豐富的商業(yè)價值。

 

即便四年前萬科集團對萬科物業(yè)就不再進行補貼，但2013年，萬科的物業(yè)管理費收入為12.16億元，延伸服務收入12.22億元。萬科物業(yè)掌舵人朱保全曾經表示，萬科物業(yè)的盈利主要來自包括二手房買賣在內的多樣化經營。龍湖物業(yè)80%的利潤來自延伸服務，據悉，2013年僅幫助業(yè)主交易二手房這一項，就獲得了3500萬元的中介費收入。而轉向提供全方面生活服務的綠城物業(yè)，對外咨詢、物業(yè)指導等業(yè)務已成為其主要的利潤來源?；幽昙瘓F總裁潘軍更是計劃，今后要發(fā)展物管公司彩生活的金融服務功能，成為未來花樣年發(fā)展利潤的重要來源之一。