如今的時(shí)代，是一個(gè)城市綜合體全面大爆發(fā)，更是大躍進(jìn)的時(shí)代。
城市綜合體在全國遍地開花，如雨后春筍般各地拔地而起，無論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)一二線城市，亦或是尚在發(fā)展中的三四線城市，儼然全國多個(gè)大中小城市集體邁入綜合體時(shí)代。
2月17日，世聯(lián)行發(fā)布《2013中國50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國50個(gè)熱門開發(fā)城市中，11個(gè)城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。
從現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和規(guī)劃來看，在未來兩年，綜合體規(guī)模在50座城市還將持續(xù)大幅攀升，2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長達(dá)77%。
一線商業(yè)增長仍繼續(xù) 1.5線運(yùn)營挑戰(zhàn)飆高
雖然大致總體上，綜合體開發(fā)熱度依舊持續(xù)并難以下降，不過不同類型的城市表現(xiàn)也有所差異。作為商業(yè)發(fā)達(dá)的一線城市，廣州、深圳近三年商業(yè)體量增長均保持高位。
對此，世聯(lián)行指出，雖14－15年廣州增長有所放緩，但累計(jì)商業(yè)體量的供應(yīng)將導(dǎo)致廣州、深圳兩城市的商業(yè)經(jīng)營挑戰(zhàn)較大，需警惕商業(yè)在未來兩年的入世，北京、上海情況較樂觀在不同類型的城市。
關(guān)于區(qū)域分布方面，一線城市綜合體項(xiàng)目以城市副中心區(qū)為核心發(fā)展，未來兩年的新增供應(yīng)使得副中心區(qū)綜合體占比略有提高。
而介于一線與二線城市之間的經(jīng)濟(jì)增長快速，發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘校唤缍?.5城市，如成都、南京、大連、沈陽、杭州、天津、武漢、重慶、蘇州等，這些城市在近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲。這些1.5線城市綜合體項(xiàng)目主要聚集于城市中心區(qū)發(fā)展，未來兩年的新增供應(yīng)提高中心區(qū)占比至60%。
世聯(lián)行表示，1.5線城市在過去5年時(shí)間里綜合體均呈爆發(fā)式增長，未來兩年供應(yīng)放緩，但前期高位供應(yīng)導(dǎo)致未來1.5線城市商業(yè)運(yùn)營挑戰(zhàn)飆高，同時(shí)提醒市場供應(yīng)需保持高度謹(jǐn)慎。
以城市為例，其中，2015年，成都綜合體總體量已超過2500萬平方米，綜合體個(gè)數(shù)將達(dá)63個(gè)；而沈陽綜合體規(guī)模已超過2000萬平方米，綜合體個(gè)數(shù)將達(dá)43。
二線兩極分化凸顯 三線機(jī)遇挑戰(zhàn)并存
在世聯(lián)行報(bào)告中不難發(fā)現(xiàn)，2015年綜合體總體量2000萬平方米以上規(guī)模的城市共7個(gè)，累計(jì)規(guī)模達(dá)1.7億平方米 ，二線城市居多。其中貴陽高達(dá)30個(gè)，西安47個(gè)，濟(jì)南34個(gè)，長沙50個(gè)。
而在2015年綜合體總體量為500－1000萬平方米的城市中，二線城市亦是居多，累計(jì)規(guī)模達(dá)6565萬平方米。
可見，二線城市的城市綜合體建設(shè)開發(fā)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)井噴的狀態(tài)，體量與個(gè)數(shù)相當(dāng)驚人。
誠然，二線城市兩極分化凸顯，貴陽、佛山等城市11－15年商業(yè)體量供應(yīng)持續(xù)高位，未來兩年不僅經(jīng)營壓力大，市場對新增供應(yīng)需求疲軟，石家莊、青島等城市近三年有一定增長，廈門等城市情況最為樂觀。
報(bào)告顯示，貴陽為遭遇挑戰(zhàn)最大的城市。分產(chǎn)品形態(tài)來看，貴州在商業(yè)、寫字樓和酒店產(chǎn)品上均位 “挑戰(zhàn)榜”第一。
世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2013年，貴陽城市綜合體非住宅總體量約為1000萬平方米；未來2年，貴陽將增加2000余萬平方米供應(yīng)量；到2015年，貴陽綜合體數(shù)量將達(dá)30個(gè)，總體量將超過3000萬平方米，在全國綜合體總體量排名中將列第一位。
另外，三線城市未來兩年的經(jīng)營挑戰(zhàn)與開發(fā)入市壓力將逐漸加大，其中，濟(jì)寧是三線城市中連續(xù)高供應(yīng)增長城市，壓力最大；常州、泉州、濰坊等城市次之，東莞、煙臺(tái)等城市情況較好，大慶、紹興等城市累計(jì)存量少，增量不多，可能存在機(jī)遇。
總的來說，經(jīng)歷過去5年的波動(dòng)式變化，2013年全國50城市的商業(yè)體量增長率與社消額增長率比值逐漸趨同，2014年比值均在5以下，15年約為1.5，即社消額變化1%，商業(yè)體量變化在5%以內(nèi)，商業(yè)開發(fā)基本進(jìn)入到成熟期。
不過，世聯(lián)行特別指出，比值遠(yuǎn)高于各城市均值的城市有：成都、貴陽、長沙、沈陽、西安、濰坊、鹽城、包頭、濟(jì)寧、常州，該10大城市未來商業(yè)開發(fā)需謹(jǐn)慎，商業(yè)經(jīng)營挑戰(zhàn)較大。
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