十八屆三中全會(huì)提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。事實(shí)上，征收房產(chǎn)稅在許多發(fā)達(dá)國(guó)家早已成為慣例，長(zhǎng)期以來(lái)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。由于其具有普遍征收、突出公益、抑制投機(jī)的特點(diǎn)，為多數(shù)國(guó)民所接受，成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，平抑房?jī)r(jià)的主要工具，社會(huì)公平的重要手段。

 

房地產(chǎn)稅實(shí)施全民征收適時(shí)調(diào)整稅率

 

國(guó)外房地產(chǎn)稅一般包括了房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，征收的范圍非常廣泛，多數(shù)國(guó)家為全民征收，但一般會(huì)對(duì)政府、宗教、慈善等非營(yíng)利組織免稅，對(duì)家庭自用住宅設(shè)一定的寬免，對(duì)低收入家庭也會(huì)有一定抵免額。

 

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，按照房地產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征稅。房地產(chǎn)的價(jià)值有的國(guó)家按房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)格征收，但每隔幾年就要重新評(píng)估；有的國(guó)家每年按照房地產(chǎn)的市價(jià)征收。

 

國(guó)外房地產(chǎn)稅的稅基稅率經(jīng)常進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。在美國(guó)，一方面，房產(chǎn)稅按評(píng)估價(jià)格征稅，稅基隨房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)呈正向運(yùn)動(dòng)，并作相應(yīng)調(diào)整。另一方面，稅率隨經(jīng)濟(jì)景氣度呈反向運(yùn)動(dòng)：在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格隨之上升，稅源充裕，政府會(huì)因此降低稅率；在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，稅源匱乏，政府需要通過(guò)提高稅率來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政赤字。許多發(fā)達(dá)國(guó)家為簡(jiǎn)化評(píng)估手續(xù)，都建立了完備的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)預(yù)先設(shè)計(jì)好的程序就可以便捷地獲得特定房產(chǎn)的近似市場(chǎng)價(jià)值，這些做法有力地推動(dòng)了房產(chǎn)稅的管理和征收工作。

 

突出公益性抑制房地產(chǎn)投機(jī)

 

在國(guó)外，征收房地產(chǎn)稅最重要的目的是保證地方財(cái)政有充足來(lái)源，一般占地方財(cái)政收入的70%左右。在國(guó)外民眾很少抱怨房地產(chǎn)稅，其中的重要原因是國(guó)外房地產(chǎn)稅主要用在公共開(kāi)支上，如園林、消防、教育、公交、博物館等領(lǐng)域，取之于民，用之于民。

 

一般而言，房地產(chǎn)稅稅率高的地方，公共設(shè)施和公共服務(wù)質(zhì)量要好于其他地區(qū)。例如，中小學(xué)校的等級(jí)比較高，有的地區(qū)從幼兒園到高中免學(xué)費(fèi)，并為學(xué)生提供免費(fèi)午餐和校車(chē)免費(fèi)接送等。在美國(guó)，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)稅的征收可以由本轄區(qū)納稅人決定，如果納稅人認(rèn)為不需要更多的公共服務(wù)，則可以通過(guò)選區(qū)民意代表提出削減某些預(yù)算的提案，進(jìn)而少交房產(chǎn)稅。

 

抑制房地產(chǎn)投機(jī)、管控房?jī)r(jià)并不是國(guó)外房產(chǎn)稅的主要功能，但由于征管環(huán)節(jié)設(shè)置較為科學(xué)合理，一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生積極的調(diào)控作用。

 

在國(guó)外，依靠房產(chǎn)稅調(diào)控既有成功例子，也有失敗例子。韓國(guó)曾在本世紀(jì)初為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，多次增加房產(chǎn)稅稅負(fù)，導(dǎo)致一些房?jī)r(jià)較高地區(qū)業(yè)主承擔(dān)了大額房產(chǎn)稅，卻未能有效刺激這些地區(qū)房產(chǎn)流通，也未能抑制房?jī)r(jià)，最終以失敗告終。新加坡則對(duì)開(kāi)發(fā)商和富人增收高額房地產(chǎn)稅，而對(duì)占住戶(hù)總數(shù)中低收入者提供由政府控制戶(hù)型和房?jī)r(jià)的房屋，并對(duì)其他困難群體給予更優(yōu)惠的住房政策，區(qū)別性房產(chǎn)稅幫助新加坡有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)保障了居民住房。

 

美國(guó)：房地產(chǎn)稅凸顯“公共財(cái)政”特點(diǎn)

 

美國(guó)房地產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，具有收入與支出、稅負(fù)與公共服務(wù)對(duì)應(yīng)性強(qiáng)的顯著特點(diǎn)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)施與不斷完善，目前已發(fā)展成為美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅中最核心的部分。

 

房產(chǎn)稅成地方政府主要收入來(lái)源

 

美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的主要自有財(cái)源，在美國(guó)歷史上甚至一度占到美國(guó)地方政府收入的絕大部分，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點(diǎn)。

 

首先，房地產(chǎn)稅征稅規(guī)模實(shí)施全民征收，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，也是居民在住宅消費(fèi)上的第二大支出。房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是以房地產(chǎn)核定價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。核定價(jià)值由兩部分構(gòu)成，一是房屋本身的價(jià)值，主要依據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)值、裝修增加值、市場(chǎng)增值等；二是土地的價(jià)值。地方政府將房地產(chǎn)核定價(jià)值的一定比例作為征稅值，然后確定房地產(chǎn)稅稅率，各地比例一般在1%-3%，實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅金額為房地產(chǎn)征稅值乘以房地產(chǎn)稅稅率。

 

其次，美國(guó)采用不同的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值。一是市場(chǎng)比較法，即以相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為參考依據(jù)對(duì)被評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行估值，一般適用于較簡(jiǎn)單的住宅類(lèi)的評(píng)估；二是成本核算法，即用建造成本與折舊情況評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，一般用于評(píng)估游樂(lè)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、電影院、飛機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根據(jù)租金收入用投資回報(bào)率測(cè)算出房地產(chǎn)的市值，這種方法一般用于商業(yè)出租等房地產(chǎn)的評(píng)估。

 

再次，美國(guó)地房產(chǎn)稅稅率經(jīng)常變動(dòng)，房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。20世紀(jì)90年代以后，州政府的房產(chǎn)稅大幅縮減，主要?jiǎng)潥w各地地方政府，約占地方政府財(cái)政收入的85%-90%。各級(jí)地方政府確定房產(chǎn)稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府的批準(zhǔn)后方能實(shí)施。

 

實(shí)施征核分離特殊群體享有優(yōu)惠

 

美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估與房地產(chǎn)稅的征收管理分開(kāi)，價(jià)值評(píng)估由核稅官員完成，征收管理由稅務(wù)官員負(fù)責(zé)。在房產(chǎn)稅的評(píng)估方面，美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)(SR E A )成立于1935年，是北美最大的獨(dú)立性房地產(chǎn)評(píng)估師組織，專(zhuān)業(yè)的核稅官員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。如果納稅人對(duì)估價(jià)有異議，可以通過(guò)提起復(fù)議或上訴。在征稅管理制度方面，美國(guó)建立了私人財(cái)產(chǎn)登記制度，擁有相對(duì)完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)記錄，便于規(guī)范化的管理，并與個(gè)人信用制度和存款實(shí)名制相配套，方便稅務(wù)當(dāng)局掌握納稅人資料。采用網(wǎng)絡(luò)化管理房產(chǎn)信息，房產(chǎn)評(píng)估后可以網(wǎng)上納稅。

 

美國(guó)房產(chǎn)稅征收程序如下。首先，核稅官員在規(guī)定時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值進(jìn)行核定，一般一年核定一次；然后，市、鎮(zhèn)政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值以及財(cái)政預(yù)算確定稅率，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行；最后，征稅官員計(jì)算出納稅金額，并以郵寄形式通知納稅人，或者通過(guò)計(jì)算機(jī)發(fā)給相關(guān)金融部門(mén)代為繳納。

 

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)陳杰教授介紹，每一次超過(guò)了繳費(fèi)期限，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府沒(méi)收和拍賣(mài)。所以，雖然美國(guó)房?jī)r(jià)便宜，購(gòu)房均價(jià)22-25萬(wàn)美元，但光能買(mǎi)得起房不行，能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅才能真正成為房主。之前底特律樓市崩盤(pán)，不少獨(dú)棟房子賣(mài)幾美元，其中多數(shù)是房主因?yàn)槭I(yè)而繳納不起財(cái)產(chǎn)稅、拖欠巨額財(cái)產(chǎn)稅，不得不廉價(jià)拍賣(mài)。

 

在征收環(huán)節(jié)，美國(guó)還對(duì)特殊群體實(shí)施了各種房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。如政府公共部門(mén)、非營(yíng)利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅；由政府所有或者占有的物業(yè)免征房地產(chǎn)稅；美國(guó)各州對(duì)于自用住宅實(shí)施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同，對(duì)弱勢(shì)群體包括老人、殘疾人、低收入房產(chǎn)所有者、退役軍人及配偶、農(nóng)業(yè)用地等實(shí)行抵免制度，可以抵頂或退還部分個(gè)人所得稅或退休現(xiàn)金等。

 

房產(chǎn)稅收入主要用于公共事業(yè)

 

美國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府機(jī)構(gòu)所需經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源，對(duì)政府部門(mén)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)稅的稅收收入主要用于公共事業(yè)。

 

美國(guó)以及主要西方國(guó)家，對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的課稅都是在財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)欄目中征收。房產(chǎn)稅都是地方稅，由地方政府自行立法制定。美國(guó)50個(gè)州征收房產(chǎn)稅，征稅主體是郡政府、市政府、和學(xué)區(qū)政府(美國(guó)特殊的最基層財(cái)政主體)，而聯(lián)邦和州政府則不征收財(cái)產(chǎn)稅。

 

以舊金山為例，2010-2011年間，由1%的固定房地產(chǎn)稅稅率征收來(lái)的財(cái)產(chǎn)稅，57%由舊金山郡市兩級(jí)政府統(tǒng)一支配，25%由教育發(fā)展基金會(huì)支配，7.7%由舊金山學(xué)區(qū)政府支配，3%由兒童基金會(huì)支配，2.5%由圖書(shū)館基金會(huì)支配，2.5%由公共場(chǎng)所基金會(huì)支配，1.44%由舊金山社區(qū)學(xué)院支配，0.63%提交給灣區(qū)高速交通委員會(huì)支配，0.21%貢獻(xiàn)給灣區(qū)空氣質(zhì)量控制委員會(huì)。此外還有很多很小的專(zhuān)職委員會(huì)和公共基金都預(yù)先得到相應(yīng)分配。

 

三方面借鑒美國(guó)房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)

 

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長(zhǎng)胡怡建等專(zhuān)家認(rèn)為，可以從以下三方面借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，制定適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅征管原則和辦法。

 

首先，以地方為主，將開(kāi)征權(quán)和課稅規(guī)則交給地方，因?yàn)榈胤秸抛罱拥貧?、最了解居民?shí)際公共服務(wù)需求和相關(guān)財(cái)政投入缺口。“地方”級(jí)別可以從地級(jí)市開(kāi)始(直轄市則為市為一級(jí)單位)，區(qū)縣級(jí)單位也可以申請(qǐng)對(duì)房產(chǎn)稅的稅率及免征額度根據(jù)本地情況進(jìn)行微調(diào)。

 

其次，注意稅收負(fù)擔(dān)的公平性和可行性，合理設(shè)定免征面積或免征額度。國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅沒(méi)有房產(chǎn)免征面積之說(shuō)，但有免征額度，免征額度比免征面積更合理。針對(duì)我國(guó)城市40%以上房產(chǎn)是房改房、房產(chǎn)價(jià)值高但房主收入不一定高的實(shí)際情況，也為減少推廣難度，可以設(shè)計(jì)按照家庭為單位給予一定的免征額度。

 

最后，稅率恰當(dāng)，稅負(fù)有增有減。稅率可具有地方靈活性，如何最優(yōu)化原則上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所調(diào)控，樹(shù)立示范和標(biāo)桿效應(yīng)。同時(shí)，為減少征收阻力，房產(chǎn)稅負(fù)有增就要有減，盡量取消房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。

 

德國(guó)：房地產(chǎn)稅分類(lèi)征收控房?jī)r(jià)

 

德國(guó)房地產(chǎn)稅征收以不動(dòng)產(chǎn)交易稅為主，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，抑制房地產(chǎn)投機(jī)效果明顯。專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)可部分借鑒德國(guó)區(qū)分短期持有和長(zhǎng)期持有，在征免稅上區(qū)別對(duì)待的做法，達(dá)到有效征稅和成功遏制較高房?jī)r(jià)的目的。

 

分類(lèi)征收簡(jiǎn)便易操作

 

德國(guó)房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)稅和保有環(huán)節(jié)稅兩大類(lèi)，交易環(huán)節(jié)稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅，保有環(huán)節(jié)稅主要是土地稅，其征收制度設(shè)計(jì)簡(jiǎn)便易于操作。

 

首先，土地交易稅作為一種特別流轉(zhuǎn)稅，納稅主體為土地轉(zhuǎn)讓方與受讓方，征稅對(duì)象為德國(guó)境內(nèi)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易。計(jì)稅依據(jù)一般為交易價(jià)格，若交易價(jià)格不存在或無(wú)法確定，則應(yīng)按照德國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法的相關(guān)規(guī)定以地產(chǎn)評(píng)估值為基準(zhǔn)，一般為市場(chǎng)價(jià)值的60%至80%。為鼓勵(lì)居民擁有自己的住宅所有權(quán)，并打擊炒房者的投機(jī)行為，德國(guó)政府多次調(diào)整土地交易稅稅率，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率。

 

其次，在資本利得稅環(huán)節(jié)，德國(guó)政府將稅收措施作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本手段，用于出售的房地產(chǎn)除了要交土地交易稅，出售持有10年以?xún)?nèi)的不動(dòng)產(chǎn)按照個(gè)人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)累進(jìn)稅率征稅，對(duì)出售已擁有10年以上的房地產(chǎn)所獲得的收益不征個(gè)人所得稅。在符合條件情況下，將出售房地產(chǎn)的資本收益用于購(gòu)買(mǎi)另一替代房產(chǎn)時(shí)，該資本收益免征資本利得稅。

 

此外，在土地稅環(huán)節(jié)，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。土地稅實(shí)際上是政府向德國(guó)境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地、地面建筑物)征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評(píng)估法(根據(jù)成交土地的價(jià)格得出同類(lèi)土地的納稅價(jià)值)所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，一年一繳。德國(guó)各市鎮(zhèn)仍有較大的土地稅調(diào)控空間，可以制定適合的稅率。

 

征收“重交易輕持有”稅收豁免普惠居民

 

德國(guó)房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅，長(zhǎng)期持有交易免稅，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點(diǎn)。

 

德國(guó)將房地產(chǎn)稅重點(diǎn)放在交易環(huán)節(jié)，既征交易稅，又征所得稅，并依據(jù)持有時(shí)間長(zhǎng)短區(qū)別對(duì)待。持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅，而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產(chǎn)過(guò)于短期交易，促使長(zhǎng)期持有，減少市場(chǎng)投機(jī)。

 

房產(chǎn)持有中的房地產(chǎn)稅主要針對(duì)商用房產(chǎn)，居民住房免稅；居民基本住房只繳納建筑用的土地稅，對(duì)建造和購(gòu)房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了保護(hù)居民住房消費(fèi)的政策意圖。

 

德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1977年至今的30多年里，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過(guò)是2%，如果扣除物價(jià)上漲因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上是在縮水。

 

在稅收豁免上，公共土地(如公園、墓地)、當(dāng)局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路、教堂、醫(yī)院、科研和教育機(jī)構(gòu)以及軍用設(shè)施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)政府高度重視居民對(duì)房地產(chǎn)的基本需求，對(duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)予以嚴(yán)格的區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產(chǎn)稅，只是對(duì)房基地征收土地稅。

 

德國(guó)房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義

 

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院朱為群教授認(rèn)為，德國(guó)房地產(chǎn)稅收與我國(guó)比較接近，重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅，其房地產(chǎn)稅收政策給我國(guó)以下啟示。

 

一是德國(guó)將房地產(chǎn)作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，對(duì)購(gòu)房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，把房地產(chǎn)稅收放在交易環(huán)節(jié)，而且根據(jù)實(shí)現(xiàn)交易，以及盈利征稅，體現(xiàn)漲價(jià)歸公稅收理念和負(fù)擔(dān)能力原則，鼓勵(lì)居民購(gòu)房，并長(zhǎng)期持有，抑制投機(jī)。

 

二是德國(guó)保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與沒(méi)有實(shí)行土地批租，而是采取年租制有一定關(guān)聯(lián)，由于采取土地使用權(quán)的年租制，以及國(guó)家對(duì)建造和剛剛購(gòu)置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，使房地產(chǎn)成本降低，價(jià)格得以控制。

 

三是對(duì)居民基本住房進(jìn)行保護(hù)。德國(guó)房地產(chǎn)稅制對(duì)居民住房不征稅，對(duì)建造和剛剛購(gòu)置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了對(duì)民生的特別關(guān)懷。