在住宅調(diào)控力度不改，中國加速城鎮(zhèn)化、中央政府大力推動內(nèi)需的背景下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如預(yù)期進(jìn)入擴(kuò)張期，但挑戰(zhàn)與機(jī)遇同時存在。與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于經(jīng)營。如今，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營能力不足是困擾部分商業(yè)地產(chǎn)商的難題。一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益下滑，空置率攀升的消息與日俱增，經(jīng)營能力很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成敗。雖然業(yè)內(nèi)巨頭都在嘗試用各種各樣的方式進(jìn)行突破，但似乎還沒有能夠找到一個真正差異化的成功模式。在商業(yè)地產(chǎn)前路未卜之際，卻又有千億美元級國際巨艦加入戰(zhàn)團(tuán)，個中原因筆者試圖為大家分析一二。

2013年10月底瑞安房地產(chǎn)發(fā)布了一份公告，雖然只是輕描淡寫的幾筆，但卻吹響了一個國際商業(yè)地產(chǎn)巨頭開拓中國商業(yè)地產(chǎn)市場的集結(jié)號——在中國內(nèi)地調(diào)研市場良久，尋尋覓覓“意中人”數(shù)年之后，全球商業(yè)資產(chǎn)管理巨頭Brookfield Asset Management（以下簡稱Brookfield）終于找到了理想的合作者。

與Brookfield結(jié)緣的就是因打造上海新天地而知名的港商瑞安。Brookfield簽署了在中國內(nèi)地的首筆重大投資：向香港上市企業(yè)瑞安房地產(chǎn)（股號0272）全資子公司中國新天地有限公司（以下簡稱中國新天地）投資最高7.5億美元，并參與中國新天地旗下項目的運營工作。

是誰，是什么吸引了它的目光不遠(yuǎn)千里而來，這僅僅是一筆投資么？讓我們透過合資的背景，看一看Brookfield與中國新天地的合作經(jīng)營模式會有什么“新玩法”。

是誰在中國媒體眼中充滿神秘感的Brookfield其實大有來頭。

總部位于加拿大多倫多的Brookfield，是一間具百年歷史的全球性資產(chǎn)管理公司，在紐約、多倫多和泛歐證交所上市。該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、可再生能源、基礎(chǔ)設(shè)施及私募股權(quán)，旗下管理資產(chǎn)規(guī)模逾1750億美元。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，Brookfield公司在北美、歐洲及南美洲擁有很大的市場份額。持有并管理著世界最大的露天購物中心、曼哈頓最大商業(yè)物業(yè)等眾多旗幟性資產(chǎn)。其管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過1000億美元。

據(jù)筆者了解，和所有全球性資產(chǎn)管理公司一樣，Brookfield早已注意到中國市場的巨大潛力，并在數(shù)年年前在香港設(shè)立辦公室，開始對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察。

為何牽手中國新天地？

雖然Brookfield的CEO Bruce Flatt在1月底的一次新聞發(fā)布會上從合作伙伴背景、志同道合的觀點及領(lǐng)導(dǎo)人人格魅力等方面闡述了其選擇合作方的標(biāo)準(zhǔn)，但其隨后提及的一個標(biāo)準(zhǔn)也許是Brookfield最關(guān)心的因素 --最優(yōu)質(zhì)、最高端的地產(chǎn)項目。如果我們看一看此次的合作伙伴中國新天地的履歷，就能對這份姻緣豁然開朗。中國新天地名字雖然尚算陌生，其實也大有來頭，其母公司瑞安房地產(chǎn)，在內(nèi)地已經(jīng)深耕多年。在上海新天地傳奇般的成功之后，其在上海、武漢、重慶、佛山等城市核心地段進(jìn)行的大型綜合型項目的開發(fā)與管理也贏得市場的一致好評。

近年來隨著中國房地產(chǎn)的深度發(fā)展，市場細(xì)分與商業(yè)模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為不可回避的行業(yè)趨勢。眾多房企都著手將旗下商業(yè)物業(yè)拆分，成立獨立的運營公司進(jìn)行管理，以提升商業(yè)資產(chǎn)的盈利能力，瑞安房地產(chǎn)亦不例外。2012年，瑞安房地產(chǎn)也宣布計劃將旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)拆分，交由全資子公司“中國新天地”進(jìn)行獨立運營。中國新天地的業(yè)務(wù)集中于商業(yè)資產(chǎn)的投資、運營管理，以及提升高端零售、辦公樓、娛樂及酒店的物業(yè)價值。

目前，中國新天地經(jīng)營并管理超過150萬平米、資產(chǎn)價值近400億人民幣的商業(yè)物業(yè)。而隨著在建項目的推進(jìn)，未來3至5年中國新天地管理的資產(chǎn)規(guī)模將有望高達(dá)680億元。這些高品質(zhì)的資產(chǎn)，無疑是打動Brookfield的核心要素。

中國新天地管理的商業(yè)資產(chǎn)有總稱為“上海太平橋”的成熟商業(yè)項目，它包括了位于上海黃埔區(qū)黃金地段的城市地標(biāo)上海新天地、毗鄰其側(cè)的甲級辦公樓企業(yè)天地、淮海路上的瑞安廣場及五星級的新天地朗廷酒店。位于西上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋天地，也是這次合作的項目之一。

其中合作項目的重點——虹橋天地也頗有看頭。根據(jù)中國新天地官方資料，虹橋天地總建筑面積約38萬平方米，位于上海大力發(fā)展的虹橋商務(wù)區(qū)的核心，緊鄰聯(lián)接飛機(jī)、高鐵、地鐵等各種交通工具的虹橋交通樞紐，與2015年建成后為全球最大的國家會展中心也只有800米的距離。項目包括新天地街區(qū)、購物中心、五星級酒店、演藝中心等購物、休閑商業(yè)部分，還包括總建筑面積近10萬平方米的辦公樓?？胺Q“全世界獨有的項目”。

據(jù)悉，其他的“天地”式大型綜合型開發(fā)項目如位于上海虹口區(qū)的瑞虹天地、武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地都有機(jī)會陸續(xù)成為合資項目。這些位于城市優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)，擁有極高的租金收益，是真正的“金不換”項目。

突破同質(zhì)化困局這次合作帶給業(yè)內(nèi)一個明顯的信號是，中國新天地提出的“生活永豐采（bring places to life）”的“商區(qū)（commercial community）”概念就要發(fā)力了。以往中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，企業(yè)更善于開疆拓土，而非升級蛻變。因此一個又一個的“盒子”商業(yè)在城市中冒了起來。在攻城拔寨的年代，這一模式固然可以讓企業(yè)急劇擴(kuò)張，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，如何做到人人都會說但沒幾個做出來的“體驗型消費”、打破同質(zhì)化的現(xiàn)狀，成為近期所有商業(yè)地產(chǎn)商的難題。

中國新天地憑籍上海新天地的成功經(jīng)驗，成立之初就提出的“生活永豐采”的“商區(qū)”概念，正是主流“體驗型消費”的頂級版。之前大部分商業(yè)區(qū)，都集中了不少商業(yè)地產(chǎn)商，林林總總、參差不齊的辦公樓和商業(yè)項目散布其中。不同的商業(yè)理念造成這些區(qū)域看似熱鬧，實則或業(yè)態(tài)品牌重復(fù)或缺失、或水準(zhǔn)不同龍蛇混雜。而中國新天地的幾個項目都是整體規(guī)劃了商業(yè)零售、辦公樓、酒店、娛樂休閑的分布和互通，在這個區(qū)域，不論在哪里，都有一個品位統(tǒng)一的、非常有吸引力的生活體驗，這樣的“商區(qū)”更容易成為消費的目的地，贏得消費者忠誠度并保持長遠(yuǎn)的商業(yè)價值。

大家可能不明白中國新天地為何要與Brookfield合作呢？原來Brookfield在商業(yè)資產(chǎn)運營方面的國際經(jīng)驗與客戶資源，正是讓中國新天地更上層樓的加速器。據(jù)粗略估算，Brookfield在全世界所管理的商業(yè)零售物業(yè)體量是上海新天地的200倍。可以預(yù)見，相當(dāng)多的尚未來華的世界品牌，會通過Brookfield與中國新天地建立合作關(guān)系，進(jìn)入到中國市場，為現(xiàn)今商場千人一面的連鎖品牌商業(yè)組合，帶來與眾不同的體驗，以差異化的經(jīng)營突破商業(yè)地產(chǎn)的定位困局。

物業(yè)價值提升，上海新天地二次開發(fā)將迎來大變化如果人們認(rèn)為這次合作僅僅是資金層面上的，可能會不明白為什么兩家企業(yè)會需要管理層互派。據(jù)可靠消息稱，Brookfield將在上海設(shè)立公司辦事處，將COO級別的管理層派駐到中國新天地，實現(xiàn)兩家公司在營運管理上的深度合作。同時，中國新天地也將向Brookfield派駐高管，吸收先進(jìn)的管理經(jīng)驗和運營制度以外，更引進(jìn)對業(yè)已成功的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價值提升的最優(yōu)方式，并從優(yōu)化改建后的租金溢價中獲得更佳的回報。這也正是Brookfield所擅長的，從其在夏威夷的阿拉莫阿那中心（AlaMoana Center）的操作我們可以略窺端倪——很多去過夏威夷的朋友，可能都去過阿拉莫阿那中心（AlaMoana Center），而這個商場的運營者，正是Brookfield。

阿拉莫阿那中心早在建成之初，就是全球最大的露天購物中心, 每年要接待數(shù)千萬世界游客，擁有極高的租金收益。但Brookfield仍然在此基礎(chǔ)上進(jìn)行大手筆的升級改造。2006年，Brookfield投入15億美元，耗時2年升級擴(kuò)建阿拉莫阿那中心。升級后，阿拉莫阿那中心成為全球一流奢侈品牌薈萃之地，運營收入也增長一倍，并成為夏威夷最受歡迎的購物地。

不論是Brookfield的CEO Bruce Flatt，還是中國新天地的主席羅康瑞，都提到過上海新天地現(xiàn)在雖然很成功，但還有革新提升的空間。參考阿拉莫阿那中心的案例，很有可能在Brookfield與中國新天地聯(lián)手之后，即便經(jīng)典而又成功如上海新天地這樣的項目，也有可能再發(fā)生喜人的變化。而這很可能為中國商業(yè)地產(chǎn)的下一階段發(fā)展樹立標(biāo)桿。

對于Brookfield和中國新天地來說，通過對核心資產(chǎn)的國際化運營，實現(xiàn)經(jīng)營收益和資產(chǎn)價值的大幅提升，這應(yīng)該才是雙方攜手的目標(biāo)。

期待破局者作為行業(yè)內(nèi)的觀察者，我們非常希望看到這次中國新天地與Brookfield合作的前景及其帶來的啟發(fā)?？v觀中國新天地從被剝離獨自運營、到斥資收購國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)管理顧問企業(yè)華夏柏欣，以加強(qiáng)商業(yè)管理團(tuán)隊實力，再到此次與Brookfield合作，中國新天地能夠借助Brookfield在世界范圍內(nèi)的商業(yè)運營經(jīng)驗和資源，似乎對打造國內(nèi)獨有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式胸有成竹，很可能成為商業(yè)地產(chǎn)圍城的破局者，讓我們拭目以待。