作為地產(chǎn)行業(yè)的巨無霸，萬科的一舉一動(dòng)都受到緊密關(guān)注。
尤其是在后千億時(shí)代，綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等企業(yè)步步緊逼，讓萬科能否持續(xù)領(lǐng)跑變得更加充滿懸念。
2013年，萬科提出了城市配套服務(wù)商的新定位，并在住宅地產(chǎn)之外四面出擊，做了商業(yè)、養(yǎng)老、社區(qū)金融等方面的種種探索和嘗試。不過，關(guān)于具體的發(fā)展路徑，萬科還沒有清晰的答案。
此外，新年前后萬科陸續(xù)造訪阿里巴巴、騰訊、海爾、小米取經(jīng)問路，引起了市場極大的關(guān)注。從索尼到新鴻基地產(chǎn)，再到帕爾迪，萬科歷史上每一次向榜樣公司學(xué)習(xí)的背后，往往都意味著一次非同尋常的深刻轉(zhuǎn)型。
萬科的下一步是什么，我們拭目以待。
第四個(gè)十年之惑
作為地產(chǎn)界大佬和行業(yè)標(biāo)桿，萬科的每一個(gè)動(dòng)向都為萬眾矚目。
“你去看看，歷史上再?zèng)]有一個(gè)時(shí)點(diǎn)，萬科像2013、2014交替之際這樣迫切取經(jīng)問路，郁亮的憂患意識(shí)和革新的意愿都非常強(qiáng)烈。”一位長期從事地產(chǎn)研究的分析師提醒記者，“作為房地產(chǎn)行業(yè)的老大，在過去一年萬科給人的印象是變和不安。”
據(jù)理財(cái)周報(bào)（微信公眾號(hào)money-week）記者了解，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深度調(diào)整和變革之際，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)萬科常常會(huì)被問到，你們的下一步動(dòng)作究竟是什么。
萬科做了很多讓業(yè)界出乎意料的事。
2013年10月31日上午，萬科集團(tuán)總裁郁亮帶領(lǐng)萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍、萬科集團(tuán)副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全等高管，奔赴阿里巴巴總部交流學(xué)習(xí)。
阿里巴巴集團(tuán)首席執(zhí)行官陸兆禧、總參謀長曾鳴、首席技術(shù)官王堅(jiān)等高管，均出面接待萬科團(tuán)隊(duì)。
2013年12月9日下午，郁亮又率領(lǐng)了一支由200人組成的團(tuán)隊(duì)來到騰訊總部 “取經(jīng)”。
騰訊公司董事會(huì)主席馬化騰親自接待了萬科團(tuán)隊(duì)的來訪，并給萬科來訪團(tuán)做了題為《新互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代》的內(nèi)部培訓(xùn)。郁亮表示要“學(xué)習(xí)騰訊，建立生態(tài)系統(tǒng)，自己革自己的命”。
這二者，一個(gè)是中國房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)銷售金額超千億元的房企，一個(gè)是中國首家市值過千億美元的互聯(lián)網(wǎng)公司，業(yè)界對(duì)萬科的此次舉動(dòng)表示高度關(guān)注。
步入2014，郁亮又馬不停蹄地趕往下一站，帶隊(duì)去海爾和小米。2014年1月18日，郁亮繼續(xù)率領(lǐng)60多位中高層管理人員到海爾學(xué)習(xí)其互聯(lián)網(wǎng)思維，海爾集團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官張瑞敏和海爾集團(tuán)輪值總裁周云杰分別作了一個(gè)小時(shí)的演講。
萬科與海爾同樣在1984年創(chuàng)立，今年都已經(jīng)30周年。2013年二者的銷售收入分別約為1700億和1600億。郁亮說，像海爾這樣的優(yōu)秀企業(yè)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代都在改組，他對(duì)張瑞敏的那句話非常認(rèn)可，那就是“只有時(shí)代的企業(yè)，沒有成功的企業(yè)”。海爾恰恰為萬科提供了一個(gè)傳統(tǒng)制造企業(yè)的改組樣本。
2014年2月11日，郁亮又迫不及待地帶領(lǐng)90位公司高管到訪小米，雷軍出席分享小米發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。他們一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊企業(yè)，一個(gè)是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域最具成長性和創(chuàng)新力的公司，一個(gè)成立近30年，一個(gè)僅創(chuàng)立3年。
郁亮在萬科的一次內(nèi)部演講中首次坦承，他擔(dān)心未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)的思維模式打碎行業(yè)舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)真的需要改變了。
郁亮直言，他希望從小米的成功經(jīng)驗(yàn)中，尋找到房地產(chǎn)行業(yè)在未來的生存之路。
當(dāng)然，目前還沒有找到答案。
“在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，顛覆性創(chuàng)新無處不在，市場和行業(yè)環(huán)境瞬息萬變，房地產(chǎn)企業(yè)也要有危機(jī)感。雖然從安排和布局上，萬科目前并不存在明顯的短板，這個(gè)行業(yè)未來15到20年向好的趨勢(shì)也并未改變，但是‘人無遠(yuǎn)慮，必有近憂’。我們希望通過學(xué)習(xí)和借鑒這些已經(jīng)經(jīng)歷過創(chuàng)新和變革的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，借助互聯(lián)網(wǎng)思維改造經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展路徑。”萬科有關(guān)方面向理財(cái)周報(bào)（微信公眾號(hào)money-week）記者解釋。
2013年是萬科成立30周年，面對(duì)第四個(gè)十年，郁亮亦坦言，對(duì)于一家千億公司來說，最大的難題是給公司確立未來發(fā)展方向。
而據(jù)深圳某資深地產(chǎn)顧問向記者分析，“每每處于轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)，萬科總會(huì)向世界最優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，近期郁亮率眾向騰訊等企業(yè)取經(jīng)或暗合此意。”
在萬科的第一個(gè)十年里，從經(jīng)銷索尼攝錄像設(shè)備轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，提出把索尼當(dāng)作學(xué)習(xí)目標(biāo)，學(xué)習(xí)索尼的營銷方法和售后服務(wù)，這也直接奠定了萬科物業(yè)的運(yùn)行模式基礎(chǔ)。
此后第二個(gè)十年開始從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，萬科又把新鴻基地產(chǎn)作為學(xué)習(xí)目標(biāo)，包括對(duì)專業(yè)化和客戶服務(wù)的理解。不過隨著萬科跨地域開發(fā)的不斷深入，新鴻基地產(chǎn)在香港的開發(fā)模式逐漸不再適用于萬科。
步入第三個(gè)十年，2003年12月時(shí)任萬科董事總經(jīng)理的郁亮代表管理層提出，萬科將把美國知名房屋建造商帕爾迪作為新的標(biāo)桿企業(yè)。不過，萬科僅僅用了六年就超越了帕爾迪，成為迄今為止全球銷售金額最大的房地產(chǎn)公司。
而正如記者接觸到的資深地產(chǎn)人士分析，“中國好多企業(yè)做到行業(yè)老大后都會(huì)面臨一種怪圈，那就是你能不能大到不倒”，如今站在第四個(gè)十年的門口，面對(duì)新的行業(yè)形勢(shì)萬科不得不思索新的思路和方向。
綠地?fù)P言將老大拉下馬
早在2011年，郁亮就拋出了驚人的“過冬論”。他認(rèn)為，中國樓市現(xiàn)在進(jìn)入了下半場，并將告別暴利時(shí)代。彼時(shí)的萬科（專題閱讀）已是內(nèi)地第一家年銷售額千億元級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)。
此后，他又表示，國內(nèi)房地產(chǎn)每年巨額銷量不可持續(xù)，萬科在第四個(gè)十年一定會(huì)遇到行業(yè)“天花板”。
在國內(nèi)住宅開發(fā)領(lǐng)域率先確立專業(yè)化商業(yè)模式，是萬科多年來領(lǐng)跑并率先實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的重要原因。萬科董秘譚華杰還曾這樣形容這種短周期開發(fā)、快速銷售的模式，“這是在掙苦力錢，而萬科的賺錢秘訣就是把別人不愿意干的最苦最累的體力活做到極致”。
“過去萬科的大部分產(chǎn)品都是通過自己研發(fā)形成一個(gè)系列復(fù)制出來的，以后越來越高端、精細(xì)化、講求品質(zhì)的時(shí)候，那么它還有新的核心競爭力？客戶對(duì)它的認(rèn)同感會(huì)不會(huì)被別的企業(yè)分化？這是萬科未來要思考的問題。”前述資產(chǎn)地產(chǎn)顧問指出。
郁亮去年也有過類似的講話，“萬科沒有核心競爭力，不知道我們創(chuàng)造了什么。舉一個(gè)例子來說，我們買地的錢哪來的？集資，投資者給我們錢、我們借點(diǎn)錢來合伙做這個(gè)事情。我們?cè)O(shè)計(jì)請(qǐng)誰做的？請(qǐng)別人做的。我們施工是請(qǐng)別人施工的，我們賣房子是請(qǐng)別人賣的，我們物業(yè)也是請(qǐng)別人管理的。我們創(chuàng)造什么呢？我們不知道我們創(chuàng)造了什么。會(huì)不會(huì)有人取代我們？”
這個(gè)略帶謙虛和自警的說法，其實(shí)折射出包括地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景下包括萬科在內(nèi)企業(yè)的困惑和反思。
事實(shí)上，追求速度和規(guī)模很大程度上也是迫于業(yè)績壓力，萬科的行業(yè)龍頭地位正在被綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等開發(fā)商步步緊逼，隨時(shí)都可能被對(duì)手超越。在巨大的業(yè)績壓力下，萬科在標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)模擴(kuò)張慣性和模式下難以抽身。
2010年萬科銷售率先破億，2012年綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)同樣躋身了千億銷售俱樂部，2013年恒大、中海、碧桂園也加入了千億軍團(tuán)。
并且，2013年萬科所實(shí)現(xiàn)的1709.4億元銷售金額，僅比綠地集團(tuán)多出84億元，而往年這一差距往往能拉開300-400億元。
綠地董事長張玉良更是在公開場合稱，2014年的目標(biāo)是銷售額達(dá)到2400億元，把萬科從行業(yè)老大的寶座上拉下來。相比之下，萬科制定的2014年的目標(biāo)僅為2000億元。
業(yè)內(nèi)猜測(cè)，如無意外，2014年萬科、綠地將率先突破兩千億元的銷售規(guī)模。不過如何進(jìn)一步維持公司的增長，將成為它們面臨的最大問題。
備好地產(chǎn)下半場的“船票”
郁亮已經(jīng)不止一次提及，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)已經(jīng)走到了下半場。“誰能在這里面存活下來、發(fā)展得好我不知道，包括萬科在內(nèi)都沒有準(zhǔn)備好這張‘船票’。”
萬科董事長王石提出來，萬科未來將在服務(wù)和技術(shù)兩個(gè)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。這是萬科未來十年的發(fā)展方向。
但具體怎么辦成為擺在郁亮案桌上的頭號(hào)難題。
在2013年6月底的西安媒體會(huì)上，郁亮首次正式公開了他給萬科的新定位：從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。
萬科相關(guān)方面向理財(cái)周報(bào)（微信公眾號(hào)money-week）記者解釋，“城市配套服務(wù)商相比住宅開發(fā)是一個(gè)更廣義的概念。今后，隨著城市的發(fā)展，新的需求會(huì)出現(xiàn)，新的細(xì)分市場會(huì)成型。從長遠(yuǎn)考慮，萬科也要和城市同步發(fā)展，所以，我們會(huì)在立足住宅的基礎(chǔ)上，保持對(duì)各種新型物業(yè)領(lǐng)域的關(guān)注，在推動(dòng)城市升級(jí)的同時(shí)，增強(qiáng)開發(fā)能力，做好城市的配套服務(wù)商。”
前述資深地產(chǎn)顧問對(duì)萬科此舉表示認(rèn)可，他認(rèn)為，“未來全國性大公司專做住宅的可能性比較小，萬科需要多元化以滿足更多個(gè)性化需求。”
在過去一年，我們可以看到萬科四處出擊、全面撒網(wǎng)，包括進(jìn)軍海外地產(chǎn)、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線、研究養(yǎng)老地產(chǎn)和度假物業(yè)，以社區(qū)金融為核心的五菜一湯式的社區(qū)運(yùn)營。
在前述地產(chǎn)分析師眼中，“萬科還是在不斷調(diào)整，它面臨著很多職業(yè)經(jīng)理人的意見，有不同嘗試方向，這是一個(gè)不斷試驗(yàn)試錯(cuò)的過程。”
不過在嘗試和探索之外，關(guān)于城市配套服務(wù)商的具體設(shè)想，萬科還沒有清晰的回答。郁亮不久前向媒體表示，“我們還在做論證，但基本上會(huì)往這邊走。”
萬科社區(qū)金融的提出，也是圍繞城市配套服務(wù)商這一概念。在新定位下，萬科在2013年10月突然宣布參股徽商銀行。萬科表示，“參股徽商銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，此舉有望更好地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。”
在前述資深地產(chǎn)顧問看來，“萬科的做法是試圖在原有模式之上引入互聯(lián)網(wǎng)思維，以此提升客戶的黏度與體驗(yàn)，這樣才能保證它的規(guī)模。”
萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在“2013中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上演講時(shí)還曾表示：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將這種金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)。”
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