中國(guó)房地產(chǎn)泡沫到底多大？會(huì)不會(huì)因地產(chǎn)泡沫破裂而引發(fā)債務(wù)危機(jī)，并點(diǎn)燃金融危機(jī)，目前成為一大熱門話題。據(jù)悉高層有關(guān)部門已經(jīng)成立專門危情小組研究評(píng)估：一旦樓市大跌會(huì)對(duì)金融行業(yè)造成多大沖擊。馬年伊始，隨著內(nèi)地不少城市樓市成交量一片萎靡，海外機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)大佬不看好2014年中國(guó)樓市的論調(diào)開始升溫。但是人們實(shí)際看到的現(xiàn)實(shí)情況是：樓市價(jià)格在一篇“忽悠聲”中依舊堅(jiān)挺。

 

其實(shí)，中國(guó)未來樓市價(jià)格到底是升是降，還是相對(duì)平穩(wěn)，主要取決于兩方面因素的“較量”：一方面是拉低樓市價(jià)格的政策因素有多強(qiáng)，即開征房產(chǎn)稅、嚴(yán)控建設(shè)用地、加快農(nóng)村地域的城鎮(zhèn)化建設(shè)；另一方面是推高樓市的因素有多烈，即剛性需求持續(xù)增加、大中城市建設(shè)用地日益緊缺、控制樓盤被逐漸消化、全面的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)不會(huì)到來。

 

理性分析上述兩方面因素可以得出一個(gè)基本判斷：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的發(fā)達(dá)的大中型城市的房?jī)r(jià)，不大可能下降，在這些城市的房市泡沫是相對(duì)的；而欠發(fā)大地區(qū)的二線城市的房?jī)r(jià)則會(huì)有所下降但是幅度不會(huì)很大。綜合判定：絕無(wú)可能出現(xiàn)樓市泡沫破裂的可能。只是尚無(wú)居住房民眾的強(qiáng)烈愿望和期盼，也是少數(shù)“專業(yè)人士”的盲目忽悠。更重要的是，政府和地產(chǎn)領(lǐng)域的精英群體，無(wú)論嘴上怎么說骨子里不希望房產(chǎn)價(jià)格大幅滑落。

 

不過要真正解決普通城鄉(xiāng)民眾的住房問題，政府責(zé)無(wú)旁貸，不要期望居民依賴房?jī)r(jià)的價(jià)格的下跌，歸根結(jié)底還得依靠政府的特別保護(hù)政策，這是全世界發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。理性而合理的房產(chǎn)政策是：政府設(shè)法通過基本的政策和機(jī)制，解決廣大普通民眾的最基本的保障居住問題；在此前提下，對(duì)于商品房的開發(fā)銷售，采取透明、放開的市場(chǎng)化機(jī)制，使有富裕階層，通過商品房買賣，以稅收的形式，為保障房開發(fā)建設(shè)積累資金。

 

那么最近一個(gè)時(shí)期，為什么看空樓市的聲音越來越強(qiáng)烈了呢？

 

其中，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石，在接受媒體采訪時(shí)，王石用“非常不妙”來表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月針對(duì)李嘉誠(chéng)拋售410億港元內(nèi)地資產(chǎn)時(shí)的表態(tài)。王石在微博表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

 

此外，一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑。“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。”任志強(qiáng)說。一些國(guó)際機(jī)構(gòu)近期也紛紛預(yù)測(cè)，2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，受此影響樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。外資機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市的判斷，通?；?ldquo;投資回報(bào)率”的指標(biāo)，也即“租售比”。

 

根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在一線城市，市場(chǎng)的平均租售比已經(jīng)超過200:1，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，部分區(qū)域甚至接近500:1的水平。國(guó)際知名投資人巴菲特和索羅斯均認(rèn)為中國(guó)樓市存在風(fēng)險(xiǎn)。

 

綜合而言，看空中國(guó)樓市者普遍認(rèn)為今年的形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，波詭云譎。原因在于：首先，政策方面，去年中央提出將建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，有預(yù)測(cè)稱今年上半年有可能推出；社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)則稱，房地產(chǎn)行業(yè)問題突出，一直沒有明確房?jī)r(jià)上漲的具體原因，當(dāng)前金融部門已經(jīng)在對(duì)未來可能的下跌做準(zhǔn)備。

 

據(jù)悉，由于監(jiān)管部門開始著手對(duì)影子銀行、地方債務(wù)平臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范整治，因此春節(jié)后的房地產(chǎn)貸款形勢(shì)，相比往年明顯趨緊；其次，市場(chǎng)方面，三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，與大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)開始分化。

 

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市。房?jī)r(jià)下跌的城市中，除廈門、溫州、?？诘纫酝?，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)跌幅居前；此外，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并沒有那么樂觀，精英人士對(duì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲觀情緒加重。知名學(xué)者吳敬璉近日也表示：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年還會(huì)非常困難”。