近日，公眾的目光再次聚焦到三四線城市的樓市表現(xiàn)，據(jù)報道稱，目前三四線城市崩盤個案或增加，多個城市房價下跌。一段時間以來，業(yè)內(nèi)對國內(nèi)樓市分化現(xiàn)象多有論及，一二線城市房價高，市場供不應求；三四線城市銷售則表現(xiàn)低迷。

 

對此，業(yè)內(nèi)分析人士多認為，三四線城市銷售量下滑主要是因為供過于求，而“崩盤”一說尚不構(gòu)成系統(tǒng)性風險。隨著相關(guān)城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施，將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存。

 

業(yè)內(nèi)認為三四線城市樓市崩盤可能性不大

 

三四線城市樓市有崩盤風險？近日，有報道再次關(guān)注到三四線城市樓市走向，并稱目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對不足的問題。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤風險。

 

中國證券報在2月8日的報道中提到部分城市樓市或面臨崩盤問題，指出當前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應嚴重過剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個案。

 

從相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到的是，很多三四線城市近期成交量走低。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份有25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)11個月新低。

 

對于三四線城市銷售量持續(xù)下滑，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時認為，是由于部分三四線城市出現(xiàn)較為嚴重的供過于求。但三四線城市供大于求是現(xiàn)狀，“崩盤”一說應該還形不成系統(tǒng)性風險，不至于過度悲觀。

 

財經(jīng)評論人朱大鳴昨日撰文表示：“現(xiàn)在輿論形成了一個三四線城市樓市崩盤的狀況，但是，市場也并不像預期的那樣悲觀，畢竟一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要將家安在三四線城市。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力，但崩盤可能性并不是太大。”

 

城市分化現(xiàn)象明顯房企重返一線城市

 

中國指數(shù)研究院2月初的數(shù)據(jù)顯示，百城房價已經(jīng)持續(xù)20個月環(huán)比上漲。其中，北京、上海等十大城市住宅均價為19226元/平米，環(huán)比上月上漲1.22%，較去年同期上漲17.11%。另外，2014年1月，住宅價格環(huán)比下跌城市個數(shù)較上月增加，跌幅居前的城市多為三四線城市。

 

需要注意的是，各地樓市已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的分化跡象，此前，多位專家學者在不同場合的演講中大都提到過該話題。去年9月，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲，在中新社舉辦的中國經(jīng)濟形勢分析會上表示，不同城市、不同區(qū)域間住房分化趨勢日趨明顯。一二線城市需求和價格增長較快，供求矛盾仍然很大。“但是有相當一部分二線、三線、四線城市的總體供求矛盾已經(jīng)不突出了，部分城市甚至供大與求，去庫存的壓力不斷加大。”

 

在1月份搜狐焦點舉辦的2014新視角高峰論壇上，國務院參事室特約研究員姚景源接受記者采訪時也提到了城市分化問題，并指出，2014年一線城市和熱點二線城市房價恐怕還會繼續(xù)上漲；而“三四線城市供給確實過多，需求又不足，2014年會看到房地產(chǎn)這種分化的狀態(tài)會非常明顯。”

 

重點城市樓市持續(xù)向好，引發(fā)房企城市布局的轉(zhuǎn)變。近日，第一財經(jīng)日報的報道稱，大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實讓很多開發(fā)商開始逃離。恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。其中具有代表性的房企便是恒大，2013年恒大地產(chǎn)大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

 

解決之道：控制開發(fā)總量注重消化存量

 

那么，面對當前及未來的住房市場趨勢，應該如何解決現(xiàn)有的城市間發(fā)展不平衡問題，保持全國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展？

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場醞釀崩盤風險。

 

如何避免部分三四線城市樓市崩盤風險，張大偉認為，應嚴格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應。

 

近日任興洲在出席某活動中指出，一線城市等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。同時，郭毅認為：“隨著有利于加速城鎮(zhèn)化的具體政策的頒布實施，對產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人口形成實際分流之后，就會有助于消化三四線城市的樓市庫存。”