十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，在此次會(huì)議上，房地產(chǎn)問(wèn)題包括土地制度問(wèn)題，成為國(guó)內(nèi)外輿論所集體關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題。而就在十八屆三中全會(huì)召開之前和期間，李嘉誠(chéng)（專題閱讀）、王石、潘石屹卻先后拋售自己名下的房產(chǎn)。買進(jìn)賣出套現(xiàn)投資固然正常，但由于“超人”的一舉一動(dòng)太具有深度參考意義，以及后來(lái)者或許是不經(jīng)意間的跟風(fēng)，都造成了人們的廣泛聯(lián)想……歡迎閱讀本期今日話題：《樓市泡沫或被提前刺破地產(chǎn)大佬頻拋房產(chǎn)》

 

一、不約而同三中全會(huì)前夕樓市套現(xiàn)

 

2013年8月29日，李嘉誠(chéng)“長(zhǎng)和系”宣布以30.3億港元出售位于廣州的購(gòu)物中心西城都薈廣場(chǎng)。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，“長(zhǎng)和系”通過(guò)轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)三大項(xiàng)目，可套現(xiàn)近300億元人民幣。除此之外，截至11月4日，李嘉誠(chéng)家族在內(nèi)地唯一控股的上市公司長(zhǎng)園集團(tuán)，累計(jì)遭李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)和投資有限公司減持總股本的15%，套現(xiàn)達(dá)9.17億元。

 

在李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)時(shí)，王石在微博就說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)要注意了。而就在最近，浙江產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息顯示，上海萬(wàn)科以4.3億元的價(jià)格，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司40%的股權(quán)。問(wèn)題是要求買家的要求十分苛刻，因?yàn)楹贾萑f(wàn)科公司存在轉(zhuǎn)讓投入15.71億元，母公司對(duì)其累計(jì)投入14.55億元，現(xiàn)在要求受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當(dāng)日向南都房產(chǎn)以股東借款形式一次性投入人民幣30.26億元，這是對(duì)等投入。結(jié)合此前他對(duì)李嘉誠(chéng)的評(píng)論，人們普遍認(rèn)為萬(wàn)科杭州拋售30億元地產(chǎn)是提早過(guò)冬。

 

緊隨其后，這兩天王石的老朋友潘石屹的一個(gè)舉動(dòng)，也引起了人們的極大關(guān)注。日前，SOHO中國(guó)正準(zhǔn)備出售在上海的三個(gè)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)位于上海虹口區(qū)，出售方式是整體出售。由于潘石屹夫婦這兩年頻頻在海外購(gòu)買項(xiàng)目，其中張欣牽頭的一個(gè)財(cái)團(tuán)以7億美元收購(gòu)了紐約通用汽車大樓40%的股權(quán)，最近張欣又斥資2600萬(wàn)美元買下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀(jì)的住宅樓。一進(jìn)一出，潘石屹夫婦隨即被解讀為效仿李嘉誠(chéng)從中國(guó)大陸撤退。

 

二、路徑解讀套現(xiàn)投資大佬各有算盤

 

對(duì)于李嘉誠(chéng)頻頻從香港及內(nèi)地撤資，此前媒體已有深刻解讀，最玄乎的也最深刻的就是，李嘉誠(chéng)布局連環(huán)計(jì)，抽身等待中國(guó)危機(jī)。

 

這個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，首先中國(guó)內(nèi)地及香港房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遲早會(huì)盛極而衰，而此時(shí)歐洲正好提供了一個(gè)抄底機(jī)會(huì)，是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移并升值的良機(jī)。但李嘉誠(chéng)不會(huì)就此離開中國(guó)、離開亞太，而是在等待中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，只要由樓市泡沫崩潰導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，或者由地方債務(wù)危機(jī)造成的金融風(fēng)險(xiǎn)，那對(duì)于李嘉誠(chéng)就是絕好的機(jī)會(huì)。

 

但無(wú)論如何，以“分散投資”來(lái)解釋目前的投資動(dòng)向，是比較容易被接受的。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威表示，公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不會(huì)把雞蛋都放在一個(gè)籃子里，“今天賣出去，明天價(jià)格合適還可能再買回來(lái)。國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)會(huì)同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機(jī)會(huì)更多。”。

 

而對(duì)于王石、潘石屹兩位地產(chǎn)大佬的舉動(dòng)，如果具體從各自公司業(yè)務(wù)上來(lái)分析，同樣是是開門做生意，趨利避害，買賣很正常。畢竟萬(wàn)科、SOHO中國(guó)在內(nèi)地的投資體量很大，就算套現(xiàn)十余億，也無(wú)法改變他們的業(yè)務(wù)模式。

 

分析表示，王石（萬(wàn)科）是在二線城市率先進(jìn)行資產(chǎn)出逃，但又不是百分之百出售。這說(shuō)明萬(wàn)科的心理是矛盾糾結(jié)的，一方面是想利用人家的資金來(lái)補(bǔ)充自己的房地產(chǎn)資本，另一方面是控股權(quán)仍然在握。假如將來(lái)杭州乃至浙江房?jī)r(jià)加速下跌，比如下跌三成，那么就會(huì)有四成是別人的，就是虧損轉(zhuǎn)嫁給別人了。這正是商人的精明之處。

 

對(duì)潘石屹，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，最終決定出售上海項(xiàng)目，最重要原因可能還是因?yàn)檗D(zhuǎn)型的資金壓力。去年8月，潘石屹宣布了SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-持有”，以獲得長(zhǎng)期物業(yè)增值。雖然包租公買賣細(xì)水長(zhǎng)流，但對(duì)資金和管理要求很高。

 

據(jù)分析，SOHO中國(guó)在上海的發(fā)展并不順暢，它在上海共投資開發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目，有9個(gè)項(xiàng)目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項(xiàng)目工程進(jìn)展遲緩，其主要在于看不到項(xiàng)目未來(lái)的收益。倘若這些項(xiàng)目建成之后零售，資金成本將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們?cè)镜念A(yù)期。再加上SOHO中國(guó)還先后遭遇“東八塊”的失守和外灘地王訴訟的失利，不難理解潘石屹將發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)回大本營(yíng)北京，或是轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)，實(shí)行分散投資。

 

三、前景剖析樓市泡沫或被人為提前刺破

 

習(xí)李上臺(tái)以來(lái)，“尊重市場(chǎng)的作用”就被頻繁提及，而尊重市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制更是在此背景下被人們所期待。但正如中金公司11月11日發(fā)布的新經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)》的宏觀經(jīng)濟(jì)年報(bào)所描述的：

 

“過(guò)去十多年，房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)是地方政府壟斷土地供應(yīng)，財(cái)稅扭曲、金融壓抑、社會(huì)保障不平衡帶來(lái)的收入差距擴(kuò)大與儲(chǔ)蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴(kuò)張的增長(zhǎng)模式。上述改革正是針對(duì)這些扭曲因素，改革的推進(jìn)深化將消除過(guò)去十多年房?jī)r(jià)快速上升的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從某種意義上講，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間越早”……

 

因此，雖然對(duì)于中國(guó)樓市泡沫程度是否足夠嚴(yán)重是否值得擔(dān)心的問(wèn)題上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家之間也多針鋒相對(duì)，但不可否認(rèn)，過(guò)去十余年間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非處于一個(gè)健康狀態(tài)，固然地產(chǎn)大佬們可以從中獲取巨額利潤(rùn)，卻也無(wú)法掩蓋對(duì)泡沫即將來(lái)臨的擔(dān)心。

 

實(shí)際上，8月底李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，王石曾在微博表示“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣上海等地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”，與其說(shuō)這是對(duì)李嘉誠(chéng)的判斷，不如說(shuō)這是他對(duì)中國(guó)內(nèi)地樓市的判斷。

 

而在過(guò)去的采訪中，潘石屹的妻子、SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿辣愫敛谎陲椬约簩?duì)中國(guó)樓市缺乏信心，認(rèn)為中國(guó)的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點(diǎn)，商鋪和購(gòu)物中心的供應(yīng)量太大，只有寫字樓是唯一發(fā)展良好的一塊。潘石屹在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，非常看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但目前的政策形勢(shì)太不明朗，“一會(huì)兒說(shuō)要出臺(tái)刺激政策，一會(huì)兒說(shuō)要出臺(tái)緊縮政策”。