摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄表示，中國經(jīng)濟未來十年的方向就是市場化，因此在市場化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠獲得50%的高額投資回報率，其利潤空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長空間在那里，未來十年房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時仍會誕生出很多新的富豪。

 

摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄在由深圳商報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主辦的“2013中國房地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會——新城鎮(zhèn)化下的樓市新征途”上指出，目前中國房價整體不存在泡沫，難以下跌。除了拿地貴外、房企融資難外，中國的股市低迷也是導(dǎo)致房價高的原因之一，“股價上不去，房價就下不來。”龔方雄認為，未來的十年才將是房地產(chǎn)真正的“黃金十年”。

 

房地產(chǎn)業(yè)仍會誕生很多富豪

 

摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國經(jīng)濟師，龔方雄負責(zé)統(tǒng)籌摩根大通中國區(qū)的信貸利率市場、證券及經(jīng)濟研究工作，擁有美國沃頓商學(xué)院金融經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位、費城坦普爾大學(xué)物理學(xué)碩士學(xué)位，以及北京大學(xué)兩個學(xué)位，為投行界的領(lǐng)軍人物之一。在2008年，他因成功預(yù)測政府的4萬億救市計劃而聲名鵲起，被譽為“4萬億預(yù)言家”。

 

“常常講，中國房地產(chǎn)的‘黃金十年’不是在過去十年而是在未來十年。或許很多人聽了這話要跳腳，說過去十年全國的房價平均都翻了5倍，如果這還不是‘黃金十年’，那還得了？但事實確實如此，因為這個‘黃金十年’我是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模角度來講的。”龔方雄在峰會上一開講便“語出驚人”。

 

龔方雄指出，未來十年中國房地產(chǎn)的規(guī)模比過去十年要大得多，這主要是基于對中國未來宏觀經(jīng)濟的判斷。龔方雄為此細細地算了一筆賬：“目前中國GDP約為8萬億美元，而在十年前，這個數(shù)字僅為1萬億美元，在過去的十年里，中國GDP增長了7~8倍。而與此同時，房地產(chǎn)的規(guī)模更是突飛猛進，從十年前占整個GDP僅4%的比重飆升為目前的14%左右，產(chǎn)業(yè)規(guī)模翻了27倍，增加了逾1.08萬億美元。而長遠來看，即使按照保守來算，未來十年中國GDP的規(guī)模至少將翻一倍，即16萬億美元，與此同時，我認為在未來十年里人民幣還將不斷升值，人民幣對美金的匯率至少將翻一倍，那么，屆時中國的GDP至少能夠達到32萬億美元。那么即使在未來十年里，房地產(chǎn)占GDP的比重從14%下降到10%~12%，但這其中所新增的產(chǎn)業(yè)規(guī)模也將達到2.72萬億美元，其成長空間將遠遠超過過去的十年。”

 

他表示，中國經(jīng)濟未來十年的方向就是市場化，因此在市場化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠獲得50%的高額投資回報率，其利潤空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長空間在那里，未來十年房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時仍會誕生出很多新的富豪。

 

中國房價整體沒有泡沫

 

談及房價，龔方雄認為“雖然一些區(qū)域性、暫時性的泡沫是存在的，但整體上來說，房價并不存在泡沫”。

 

“房價的問題非常復(fù)雜，除了有剛性需求的因素在里面外，還與土地財政、金融、貨幣等因素有關(guān)。”龔方雄解釋道，“去年我們?nèi)珖績r平均漲幅為8%左右，而根據(jù)推算，我們?nèi)ツ甑拿xGDP漲幅應(yīng)在10%~11%之間，也就是說去年中國的房價漲幅低于名義GDP漲幅，這在各個國家來說都屬正常，所以從這個角度來講，中國的整體房價怎么會存在泡沫？另外，影響中國房價還有一個很重要的原因是土地的供求關(guān)系。中國的可耕地面積極其稀缺，而我們未來又有大量人口需要城鎮(zhèn)化，政府在城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中又要維持人均可耕地面積不大量減少，這是一個非常困難的事情。因此，長遠來看，只要城鎮(zhèn)化繼續(xù)搞下去，我們可耕地資源又這么稀缺，地價是無法下跌的，因此房價也很難出現(xiàn)趨勢性下跌的態(tài)勢。”

 

而對于部分人所持有“目前中國房地產(chǎn)已過剩”的觀點，龔方雄也進行了反駁。

 

他表示，城鎮(zhèn)化的載體就是房地產(chǎn)，這一點是繞不過去的。“大家都可預(yù)見的是，我國未來十年的人口可能將達15億以上，如果我國的城鎮(zhèn)化率要達到75%~80%，那么這便意味著至少還有五六億的農(nóng)民要進城，而現(xiàn)在算上城市里的農(nóng)民工，中國城鎮(zhèn)人口也就接近7億，所以你們可以想像出中國未來還有多少個千萬級人口的城市要出現(xiàn)，而這里的投資量有多大，房地產(chǎn)需求會有多大。與此同時，還有大量的舊城區(qū)需要更新改造。”

 

“股市不上去，房價也下不來”

 

此外，龔方雄還在峰會上特別強調(diào)，“如果中國的股市上不去，也不要指望中國的房價能夠下來”。他認為，除了拿地貴、房企融資難外，中國的股市低迷也是導(dǎo)致房價高的原因之一。

 

“近幾年中國的股市這么低迷，10倍市盈率的股票也沒人買，而中國人又不可以把錢拿到國外去投資，這種投資渠道匱乏的情況下，中國錢都往哪里放？唯一的渠道就是房子了。”龔方雄指出，除了土地財政要通過綜合改革來解決外，中國股市的扭曲也是造成房價高漲的重要因素。

 

“中國股市還是一個很不成熟的市場，就像最近大家熱衷的打新一樣，IPO一重啟后，很多人都把手里握著10倍市盈率的股票賣掉了去打新股，因為大家都覺得新股總是漲的，新股不會跌的，而老股放在市場里總是跌的，盡管它的價格便宜了10倍，這就是中國資本市場的一種怪象。就如同此前大家普遍擔(dān)心的IPO一重啟就會重挫股指一樣。而去年美國全球IPO發(fā)行量最大，美股卻照漲不誤，其股價表現(xiàn)更是15年之內(nèi)最好，標普500上漲了30%。誰說上市發(fā)行股票多就一定會把股指壓下來？只有無效的市場才會出現(xiàn)這種情況。房價也是一樣。所以大家的錢才會都涌向房地產(chǎn)，就是因為房子什么時候買都是漲的，股市什么時候買都是跌的，這是過去十年顛撲不破的一個真理。”

 

因此，龔方雄指出，政府對房價的調(diào)控不能僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)。房價是一個綜合性的宏觀問題，甚至是一個綜合性投資能力的問題，需要許多方面去綜合解決。“股市上不去，不要指望房價能夠下來”。

 

建立有效融資平臺是房企發(fā)展的關(guān)鍵

 

龔方雄還給房企支了支招。他表示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難也是中國作為新興市場的一個特色。但是否能夠有效地跟資本市場進行對接，建構(gòu)多種靈活的融資平臺是房企發(fā)展的關(guān)鍵。

 

“在國外，房地產(chǎn)行業(yè)是最好融資的一個行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)有有形資產(chǎn)的抵押，因此貸款的風(fēng)險較小。但在國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)很難融到錢，所以很多房企只能通過香港地區(qū)或者是境外平臺去進行融資。”龔方雄指出，目前我國企業(yè)融資難的問題，是我國金融發(fā)展的特定階段、特定資本市場環(huán)境下的一個特殊的現(xiàn)象。

 

龔方雄認為，未來十年，中國以市場化為主體的改革進程，會使得這個現(xiàn)象逐步得到改變。“但不管怎么說，從企業(yè)的發(fā)展角度來講，發(fā)展多種融資手段和多個融資平臺的能力非常重要。”

 

龔方雄舉了一些例子，“這幾年在海外有融資平臺的房地產(chǎn)開發(fā)商的日子非常好過。因為境外的融資成本太低了，美國、歐洲、日本實行的都是低利率政策，還不斷地實行量化寬松政策，大量的海外資金找不到出路。如果企業(yè)在境外擁有融資能力和融資平臺，就可以不受國內(nèi)宏觀環(huán)境、金融資本市場環(huán)境的影響。世界500強等大企業(yè)做強做大基本上都是通過與資本進行有效地對接后，才進入一個高速可持續(xù)的成長期。因此，中國房企想要發(fā)展得好，一定要在企業(yè)發(fā)展初期就要思考，如何有效地與資本市場進行對接，如何有效地建構(gòu)多種靈活的融資平臺。融資能力，是一個企業(yè)能不能從小做大的一個關(guān)鍵，也是房企在未來十年能不能有效地抓住新型城鎮(zhèn)化發(fā)展機會的一個關(guān)鍵。”

 

龔方雄表示，“這個原理不僅適用于房地產(chǎn)行業(yè)，也同樣適用于其他行業(yè)。但由于房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)的行業(yè)，重資產(chǎn)行業(yè)的特征就是對資金的需求非常大，拿地要錢，開發(fā)也要錢，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其融資能力的強弱便是這個企業(yè)成敗的關(guān)鍵。”

 

他還提醒房地產(chǎn)企業(yè)，融資的成功與否，還要注意融資能力、融資成本與經(jīng)濟周期的匹配問題，比如說在經(jīng)濟高峰期時，一般來講最佳的融資方式是股權(quán)融資。在經(jīng)濟低谷時期，最佳的融資方式就是并購，或者置換股權(quán)。“如果你踩錯經(jīng)濟周期點，或者用錯了融資手段，匹配錯了融資成本和資產(chǎn)的價格，你這個周期就完蛋了。企業(yè)一踩錯，這個企業(yè)就完蛋了。這就是巴菲特講的，一個周期踩錯了，你就會輸?shù)粢惠呑淤嵉腻X。”龔方雄說。