從去年初以來(lái)，二三線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)從爭(zhēng)議不斷到一片唱衰。今年春節(jié)期間，北京商報(bào)記者分三路走訪(fǎng)沈陽(yáng)、?？诤豌y川三地發(fā)現(xiàn)，目前上述城市均出現(xiàn)了由于集中供應(yīng)量過(guò)大、需求不足導(dǎo)致的消化不良，價(jià)值限購(gòu)令的嚴(yán)格執(zhí)行以及銷(xiāo)售價(jià)格上漲預(yù)期減弱，返鄉(xiāng)投資熱也褪去，開(kāi)發(fā)商扎堆上述區(qū)域面臨著銷(xiāo)售難的風(fēng)險(xiǎn)。

 

大盤(pán)開(kāi)發(fā)四處空城

 

在沈陽(yáng)，渾南地區(qū)是目前單個(gè)區(qū)域品牌開(kāi)發(fā)商最集中的區(qū)域，包括萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大等諸多龍頭房企均在此有項(xiàng)目。

 

“由于挨著渾河，這個(gè)地方原來(lái)的社區(qū)非常少，大概四五年前開(kāi)發(fā)商一下子就進(jìn)來(lái)了，房?jī)r(jià)眼看就從2000多元打滾似的往上漲，賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目比比皆是，后來(lái)突然就不行了。”在該區(qū)有兩家中介門(mén)店的李女士告訴北京商報(bào)記者，從去年初起，陸續(xù)有客戶(hù)在自己的店里同時(shí)掛出兩三套房源，且價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià)，一看就是在拋售。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶此前在預(yù)警二三線(xiàn)城市危急時(shí)特別提及沈陽(yáng)，稱(chēng)目前諸如鄂爾多斯危機(jī)的情況并非個(gè)例，沈陽(yáng)、合肥等地樓市也均存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

 

需求不足 產(chǎn)品不適 預(yù)期落空

 

在2008-2011年間，二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了迅速翻倍上漲的階段。但近兩三年間，房?jī)r(jià)卻大有按兵不動(dòng)之勢(shì)。

 

“一漲價(jià)就賣(mài)不動(dòng)，別說(shuō)漲價(jià)，不降價(jià)就不錯(cuò)。”有開(kāi)發(fā)商對(duì)北京商報(bào)記者表示，目前在二三線(xiàn)城市，大型開(kāi)發(fā)商全面占據(jù)，中型房企很難與之抗衡。一方面，高端項(xiàng)目往往無(wú)法撬動(dòng)市場(chǎng)；另一方面，由于投資需求漸去，剛需盤(pán)低價(jià)策略也并不被消費(fèi)者接受，開(kāi)發(fā)商們兩頭不討好。

 

在沈陽(yáng)城市核心地段，一個(gè)名為萬(wàn)科春河里[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]的項(xiàng)目從拿地開(kāi)始便赫赫有名，項(xiàng)目緊鄰地鐵位置優(yōu)越，且周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套一應(yīng)俱全，但近兩年的銷(xiāo)售卻并不順利。“定位太高端，物業(yè)費(fèi)接近5元/平方米/月，戶(hù)型卻不合理，不但是塔樓，只有180平方米的戶(hù)型才能做到通透，這完全不符合東北特別是沈陽(yáng)人的購(gòu)房需求。”原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的羅先生透露，盡管該項(xiàng)目已經(jīng)比當(dāng)初銷(xiāo)售人員透露的2.2萬(wàn)元/平方米左右的預(yù)期售價(jià)低了不少，但只有沿街的高層和商鋪銷(xiāo)售情況還行，而中間的大戶(hù)型無(wú)人問(wèn)津。

 

返鄉(xiāng)置業(yè)潮消退

 

除了本地需求以外，在上述城市有一個(gè)共同之處在于，今年春節(jié)返鄉(xiāng)人群的置業(yè)熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年了。有購(gòu)房者表示，今年春節(jié)，許多樓盤(pán)打出“不打烊招待返鄉(xiāng)置業(yè)”的招牌，大年初一就開(kāi)業(yè)，但生意普遍冷清。

 

在?？?，去年熱鬧的返鄉(xiāng)置業(yè)景象今年大變模樣，春節(jié)期間大多數(shù)項(xiàng)目以旅游人群為主要客群。某項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，今年返鄉(xiāng)置業(yè)的情況不樂(lè)觀(guān)，而且周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。購(gòu)房者這種觀(guān)望態(tài)度，實(shí)際上延續(xù)了去年以來(lái)的走勢(shì)。由于目前還沒(méi)有春節(jié)期間的數(shù)據(jù)，據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)2014年1月54個(gè)重點(diǎn)城市新房的檢測(cè)，上述城市總成交22萬(wàn)套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6% ；其中，二線(xiàn)城市的跌幅最為明顯，從去年初的近10萬(wàn)套，下跌到6萬(wàn)套。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，部分二三線(xiàn)城市前幾年賣(mài)地過(guò)快，這兩年在調(diào)控的高壓下，投資性購(gòu)房需求逐漸萎縮，剛需又不足，完全無(wú)法消化過(guò)剩的供應(yīng)，部分項(xiàng)目可能因資金鏈斷裂而帶來(lái)危機(jī)，如果這種現(xiàn)象頻發(fā)，則會(huì)造成整個(gè)城市的樓市危機(jī)。